【2025年最新】畑付き物件で空室対策！農地法改正で緩和された貸借ルールと運用のコツ

家庭菜園などを身近で楽しむ人が増えた昨今、「畑付き物件」というジャンルが生まれています。

これまで一般の入居者に農地を貸し出すには、一定以上の面積（下限面積要件）が必要でしたが、*2023年4月の改正農地法により、この面積制限が撤廃されました。 *これにより、アパートの裏手にあるような小さなスペースでも、正式に「畑付き物件」として提供することが可能になっています。

さらに、2025年4月からは地域ごとの「地域計画」の策定が進み、農地中間管理機構（農地バンク）を通じたより透明性の高い貸借スキームへの一本化が進んでいます。

コロナ禍を経て、ライフスタイルは大きく変化しました。テレワークの定着に伴い、郊外でのゆとりある暮らしを求める層が急増しており、とくに「自宅で本格的な家庭菜園を楽しめる畑付き物件」への注目が高まっています。

2025年現在、単なる住居提供ではなく「体験」や「食の安全」を提供できる物件は、周辺相場よりも高い賃料設定や、数年単位の長期入居を実現する差別化戦略となっています。

一般の方が農地を借りる際には、高いハードルが存在します。 農地の売買や貸借は「農地法」によって厳格に規制されているからです。これは、食糧自給の基盤である農地を保護し、無計画な転用や荒廃を防ぐための措置です。

かつては、農地の貸借には農業委員会の許可に加え、「50アール（北海道は2ヘクタール）以上」という一定の面積要件を満たす必要がありました。そのため、一般の入居者が小さな家庭菜園を借りることは事実上困難でした。

しかし、2023年4月に施行された改正農地法により、この「下限面積要件」が全国一律で撤廃されました。 これにより、小さな面積の畑であっても、自治体の許可を得て正式に貸借契約を結ぶことが容易になり、畑付き賃貸住宅の可能性が大きく広がっています。

では具体的に「畑付き賃貸住宅」を検討する場合、どのように考えればよいのでしょうか。畑付き賃貸住宅の畑には2種類あります。

1．農地ではなく雑種地や宅地として扱われる畑

物件の庭の一部を「畑」としているケースです。地目が農地ではないため、農地法の制限を受けず、入居者は賃貸借契約のみで自由に家庭菜園を楽しむことができます。

2．農地法の適用を受ける畑

地目が農地のまま貸し出すケースです。前述の通り面積要件は撤廃されましたが、依然として農業委員会への届け出や許可が必要です。オーナーは、物件の所在する自治体がどのような手続きを求めているか（特定農地貸付法を利用するか等）を事前に確認する必要があります。

また、2022年に多くの指定期限を迎えた「生産緑地」についても、自治体の指定を継続する「特定生産緑地制度」への移行や、市民農園への転用が進んでいます。都市部においても、単なる空き地活用ではなく、「コミュニティ形成」や「防災拠点」を兼ねた畑付き賃貸住宅の供給は、今後さらに加速していくでしょう。

アパートのそばに畑があるなどの場合、家庭菜園を目的に入居する人も多いと考えられます。季節の野菜を新鮮な状態で収穫し調理するなどの体験は、都会生活ではなかなか味わえないものです。では、大家さんの立場から見て畑付き物件にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

畑付きという点を魅力に感じる入居者にとって、自然と密接した豊かな生活を送れることは大きな付加価値となり、次のような効果を生むでしょう。

・入居率を向上させ空室対策になる
・競合物件との差別化を図れる
・長期入居が増え退去予防になる

遊休農地を活用できるため農地の管理不全を防ぎ、環境の維持と保全も期待できます。また、畑作業は大家さんと入居者の共通の話題になり、コミュニケーションを活発にする効果も生まれるでしょう。

管理上の注意点として、荒廃農地化のリスクが挙げられます。

入居者に畑を貸し出した後も、法律上の管理責任は一貫して大家さんにあります。入居者が途中で栽培を放棄し、雑草が茂る「荒廃農地」になってしまった場合、農業委員会からの指導や是正勧告を受けるのは所有者である大家さんです。入居者の選定や、定期的な利用状況のチェックが不可欠です。

家庭菜園を目的に入居する人は少なくありませんが、畑付きという付加価値を家賃に反映できるかと言うと難しい面があります。また、畑の使用料を別途請求することも難しいでしょう。

畑付き物件は無料で家庭菜園を楽しめることが大きな魅力であり、アピールポイントとなるのです。そのため、同一地域内にある競合物件と比較して、畑付き物件には家賃を上げられるほどの魅力はないと考えるのが妥当でしょう。

物件の敷地に農地が隣接している場合や少し離れた所に農地がある場合など、畑付き賃貸物件として市場に出したい時はどのように進めるのがよいのか解説します。おおまかな流れとしては以下のようになるでしょう。

1．農地の地目を確認する
2．地目が「農地」の場合は最寄りの農業委員会に行き、「入居者に貸し出したいが、3条許可か農地バンク経由か、どちらが適切か」を相談する（「農地」以外であれば特別の許可は不要。通常の賃貸借契約の特約として記載するだけで始められます。）
3．家賃相場を調べる
4．契約条件を設定する
5．物件の管理方法を決める（管理委託・自主管理）
6．物件のクリーニングなど内見の準備をする
7．入居者募集を開始する

入居者募集はインターネットをメインに行い、通常のポータルサイトのほか、空き家バンクや移住支援サイトを利用する方法も有力です。

畑付き物件を始めるにあたって重要なのは「管理方法」です。長く賃貸経営をしている方以外は、管理会社へ管理業務を委託し、地目の確認や農業委員会からのヒアリングなどもまかせることが一般的でしょう。

また入居者募集にあたっては、畑付き物件を求めるターゲット層にマッチした集客方法で行う必要があります。このようなマーケティングに強い管理会社が望ましいでしょう。

農地法の制限を受ける農地の場合は、農業委員会への許可手続きの際に的確なアドバイスをしてくれるか、代理人として申請手続きをしてくれる管理会社を選ぶとスムーズに進みます。

農地を畑付き物件として活用するのではなく、農地と物件を分けて活用する方法もあります。次の方法はいずれも農地として利用しないので「農地転用」の手続きが必要です。

・アパートやマンションの建設用地

・高齢者用施設の建設用地

・オフィスや工場などの事業用地

・太陽光発電

・駐車場用地

また、自身が農業を営まず農地として活用する方法として「市民農園制度」もあります。

エリアや土地の条件、そして目的によって、最適な活用方法もさまざまです。まずは土地活用のプロの意見を聞いてみませんか？土地活用プラン一括請求で複数社から検討し、納得のいくプラン選びをしましょう。

畑付き物件やほかの活用方法が難しい場合でも、農地を維持するためには管理費用がかかりますし、遊休農地に該当する場合は「遊休農地対策」の対象になるため注意が必要です。また、市街地内の農地で「特定市街化区域農地」に該当する場合、宅地並みの高い固定資産税が課されます。

そのため、活用できない農地は早めに売却することも考えなければなりません。農地の売却には農業委員会の許可が必要で、購入希望者を見つけるにはある程度の時間もかかりますので、計画的に売却しましょう。

ポータルサイトに掲載されている畑付き物件はあまり多くありませんので、特徴や畑付きではない一般の物件との違いを把握しづらい面があります。ここでは、畑付き物件についてよくある疑問にお答えします。

一口に畑付き物件と言っても、アパート・マンションと一戸建てで次のような違いがあります。

畑付き物件には都心か地方かによっても違いがあります。

大家さんが畑付き賃貸の契約をやめたいと思った時の契約終了の方法は、契約の仕方により異なります。農地法に基づく賃貸契約をしている場合は、契約期限が来ても大家さんから解約することはできません。使用貸借（無償貸借）や農業経営基盤強化促進法に基づく利用権設定の場合は、契約期限が来ると契約を終了できます。

住宅の賃貸借契約の特約に畑の使用が含まれているケースでは、賃貸借契約の解約と同時に畑の利用権も終了するのが通常です。住宅の賃貸借期間中に畑のみを解約することは基本的に難しく、特約条件に明記されていなければ入居者との協議になります。

畑付き物件の需要は今後広がり、増えていくことが予想されます。空き家対策や地方活性化の観点から、遊休農地の活用を図る地方自治体も増えているのです。さらにテレワークやワーケーションなどが普及し、都会と地方で多拠点居住をしたいというニーズも増えています。

畑付き物件はこのニーズに対応する有力な賃貸経営の方法と言えるでしょう。お持ちの畑などの農地を賃貸として活用したいという方は、管理会社と相談しながら入居者を探してみてください。