賃貸物件の共益費を水道光熱費込みにすると大家さんにはどんなメリットがある？

「共益費を水道光熱費込みにする」とは言葉のとおり、共益費の中に各戸の水道光熱費を含めるということです。共益費の中に水道光熱費が含まれていると言われれば、入居者からお得と感じてもらえる可能性があります。

ここでは本題に入る前に共益費の概要や、そもそも入居者の水道光熱費はいくらくらいかなどについてご説明します。

共益費とは、賃貸物件の共用設備を運営および維持していくための費用です。一般的には、共用廊下の照明やエレベーターの電気代、維持管理費（修理費用など）、共用部分の水道代、定期清掃費などが含まれます。

ただ、実際のところは家賃を安く見せたり、賃貸物件ポータルサイトの検索にヒットしやすくしたりする目的で、便宜的に家賃と共益費を分けるケースもあります。

たとえば、結果として入居者が支払う費用は同じですが、「家賃50,000円」と表示するより「家賃48,000円」で別枠に「共益費2,000円」と表示したほうが目を引くでしょう。

このような場合、共益費は家賃と同様の意味を持ちます。共益費を水道光熱費込みにするということは、実質的に「家賃を水道光熱費込みにする」ということになります。

共益費を水道光熱費込みにすることを検討する際、入居者が一般的に水道光熱費をどれくらい支払っているのか気になりますよね。総務省が行っている家計調査から、その実態を確認してみましょう。

2019年家計調査によると、単身世帯（勤労世帯）における水道光熱費の平均は月額11,652円です。年齢別に見ると、34歳までの世帯では7,265円、35歳～59歳の世帯では11,743円、65歳以降の世帯では13,126円となっています。

平均すると、入居者は毎月1万円程度の水道光熱費を負担していると言えます。共益費を水道光熱費込みにするためには、年齢などの入居者ターゲットに応じた計算も必要です。

先ほどの計算で、一般的に月1万円程度がかかる水道光熱費を共益費に含めた場合、入居者からお得に感じてもらえることは想定できます。しかし、大家さんにとって得になる点はあるのでしょうか？ここでは、共益費に水道光熱費を含めるメリットについて解説します。

一般的な賃貸物件では、家賃および共益費を支払い、別途、入居者が利用した分の水道光熱費を支払います。共益費に水道光熱費が含まれるとなれば、本来であれば別途支払わなければならない費用を支払う負担が減るので、入居者からは付加価値と感じてもらうことができ、入居につながる可能性があるでしょう。

実際にウィークリーマンションやマンスリーマンションでは、水道光熱費のほかにWi-Fi利用料などを家賃に含むケースもあります。共益費を水道光熱費込みにすることで、直接的には家賃を値下げせずに空室対策を講じられます。

一般的に、入居者が支払う水道光熱費の金額は毎月一律ではありません。家計調査から、2019年1月～12月の2人以上世帯の水道光熱費の推移を見てみると、次のとおりです。

※単身世帯の月次データが公表されていないため、参考として2人以上世帯の水道光熱費の推移を考察しました。

2人以上世帯の水道光熱費の平均である22,000円と比較すると、時期によって上下していることがわかります。この場合、全ての月の平均と22,000円との過不足合計は結果としてプラスマイナス0に近くなりました。

共益費に含める水道光熱費の設定をしっかり計算しておけば、大家さんが損をする可能性は低いでしょう。

水道の親メーターが１つしかないアパートなどの場合も、水道光熱費は毎月一律ではないからこそ、共益費を水道光熱費込みにするメリットがあります。

このような物件では、各戸の子メーターを２か月に1回大家さんが検針し、入居者に請求するという手間がかかります。共益費に水道光熱費を含む場合でも検針は必要ですが、その都度請求書を作成・配布する手間が省けます。

共益費を水道光熱費込みにする利点についてご説明してきました。一方で、注意しておきたい点についても理解しておきましょう。

水道光熱費は水道や電気、ガスなどの費用を指しますが、これらは各市町村で差があります。たとえば、水道料金は人口密度や利用量、水源の水質、水量、地形などによって差が出るでしょう。

電気については自由化されたため、電気事業者ごとで料金に差が生じるようになりました。管理会社と相談しながら、適切な業者を選定することも大切です。

共益費を水道光熱費込みにするということは、先にも述べたとおり実質的には家賃などの値下げをすることになります。まずは共益費に含める水道光熱費を設定した上で、そのコストが加わっても賃貸経営の収支に支障がないかを確認しましょう。

収支に支障が生じる可能性がある場合は、家賃の値上げを考える必要があるかもしれません。その際は、既存の入居者に対して丁寧な説明が必要になります。

既存の入居者に説明するタイミングは、更新時期がよいでしょう。共益費に水道光熱費が含まれるお得感を理解してもらえるよう、資料を準備しておきます。

家賃などの値上げを伴うものでなければ、すんなりと受け入れてもらえることが多いでしょう。また、新規の入居検討者からお得な物件であると認識してもらうために、不動産会社へ提供している物件情報の更新も必要です。

入居者によっては、一般的な光熱費の額を超える人もいるでしょう。超過分を大家さんが負担すれば賃貸経営の収支状況に支障が生じることがありますし、全戸で按分するとなると不公平感が生まれてしまいます。

そうならないよう、たとえば共益費に含める水道光熱費の上限額を設定し、その金額を超える場合は別途請求を行うなどのルールを作っておきましょう。その旨を賃貸借契約書に明記し了解を得ておくと、トラブルの発生を回避できます。

前段で共益費に水道光熱費を含む場合でも検針は必要とご説明したのは、このような場合に超過分を請求するためです。

共益費を水道光熱費込みにする方法は、空室対策の1つの手段です。しかし、実質的には家賃の値下げをすることになりますので、この方法を実行に移す前に、所有する賃貸物件の強みを改めて整理してみましょう。

近隣にある類似物件の中でも、入居者から人気の物件にはどのような強みや付加価値があるのか、不動産会社などにヒアリングしてみてもよいでしょう。その中から、所有する賃貸物件でも取り入れられそうなものがないか考えてみてください。

そのような努力をしても空室が埋まらないという時に、今回ご説明した「共益費を水道光熱費込みにする」という方法を検討してみてはいかがでしょうか。