賃貸借契約書なしの入居者が家賃滞納したら立ち退き要請できる？

家賃の滞納など、問題を抱えている入居者の立ち退き要請を検討されている大家さんもいらっしゃるでしょう。通常の場合も対応に苦労する立ち退き要請ですが、入居者と賃貸借借契約書を交わしていない場合はどうなるのでしょうか。「契約書を交わしていないのに立ち退きを要請できないのでは？」「そもそも契約として成立しているのだろうか」

賃貸借契約とは、物件を貸し借りする契約のことを言います。部屋や物件を借主に貸し、借主はそこに住んだり利用したりすることの対価として家賃を支払う約束を交わすことが、賃貸借契約です。貸主は借主が物件を利用する許可を出し、借主は利用に対して家賃の支払いを約束することで契約が成立します。

この契約の際は一般的に、契約書を作成してお互いに署名捺印するものです。しかし、契約書がなく口約束だけでも契約として有効となります。友人や親せきなどに部屋を貸す場合や、契約書を紛失してしまったという場合もあるでしょう。そのようなケースでも、貸主と借主で貸し借りの意思が合致していれば契約として成立するのです。

ただし、契約書のない契約はトラブルに発展しやすいものでもあります。何か起きた時に「大家さんと約束した」「言った覚えはない」というような水掛け論になってしまい、より大きな問題になってしまう可能性もあるでしょう。そのため、賃貸借契約を交わす時は、どのような約束をしたのかという記録のためにも契約書を作成しておくことが大事です。

賃貸借契約書とは、物件を貸す・借りるために大家さんと借主の間で交わす契約書のことを言います。内容としては、大きく次の2つのことを記載します。

・物件の間取りや住所などの物件を特定するための項目

・家賃や契約期間、禁止事項、契約ルールなどの取り引き条件に関する項目

入居希望者が入居審査を経て賃貸借契約に進んだ場合、契約の段階でこの賃貸借契約書を作成します。契約書には物件情報や家賃、入居のルールなどが細かく記載されており、それらに納得したら敷金などの初期費用を支払い、署名捺印して契約を完了させます。このように賃貸借契約書は、貸主と借主がどんな条件で契約したのかということが記録された、大事な取り引き証拠書類となります。何か問題が起こった時はこの契約書の内容を基に判断できるため、後々のトラブルを回避できる可能性が高いのです。

部屋などの物の貸し借りには大きく分けて「賃貸借契約」と「使用貸借契約」の2つがあります。賃貸借契約は、家賃を支払って物件を借りるといった、賃料（対価）の発生する貸し借りのことです。それに対して使用貸借とは、友人から無償で本を借りるなどのように、賃料の発生しない無償での貸し借りのことを言います。使用貸借は一般的に、親子や友人間などごく親しい人との間で行われ、口約束だけで契約が成立することが多いものです。使用貸借契約でも、必ずしも契約書作成の必要性はありません。

賃貸借契約は契約書がなくても成立するものです。しかし、契約書がないまま問題が起きてしまうと判断基準があいまいになり、小さなトラブルが大きなトラブルへと発展してしまう可能性があります。最終的には大家さんや入居者それぞれの主張を基に判断されることになりますが、その際、入居者に都合のよい主張をされるといった可能性も出てくるでしょう。ここでは、契約書がないことで起こりうるトラブルにはどのようなものがあるのか、詳しく見ていきます。

契約書がなければ、契約期間があいまいになってしまう可能性があります。仮に、口約束で2年契約としていた場合でも、契約書がないと契約期間を証明するものがなく口約束での取り決めがあいまいになってしまうため、更新時期になっても大家さんは更新料をもらうことができないリスクがあるというわけです。

なお、契約期間の定めがない賃貸借契約では、貸主は6か月前、借主は3か月前までに予告することで契約を解除できますが、通常、解約の予告がなければ契約は継続されます。契約書がないことで貸主としては、更新料を徴収できないだけでなく、いつまで貸し続けるのかがわからなくなるというデメリットがあるのです。

契約書には退去時の原状回復義務についても記載されていることが一般的です。どこまで元どおりにすればよいのかなどが記載されているため、入居者はこれに基づいて原状回復をします。この記載がなければ、原状回復の義務を負う人や範囲を判断できず、トラブルに発展することがあるのです。

設備が故障した時の費用負担についても契約書に記載されます。基本的には、日常生活で起こりうる範囲の故障であれば大家さんが費用を負担し、故意による故障などの場合は入居者が負担します。しかし契約書がなければ、どちらが修理費用を負うのかで問題になることがあるのです。

ペット不可や楽器演奏不可など、入居者の利用上の禁止事項も特約として契約書に記載されています。契約書がないと、入居者はこれらの禁止事項をはっきりと把握できないだけでなく、「大家さんがペットを許可した」というように、都合のよい主張をされてしまう可能性もあります。

口頭のみの契約の後で、書面での契約書を発行することは可能です。ただし、大家さんと入居者の間で契約内容の認識が一致していない場合は作成が難しくなるでしょう。契約書には、貸主と借主で合意した内容を記録として残します。それぞれ認識している契約内容が一致していない場合、どちらの意見が正しいのかを証明する必要があります。

しかし口頭契約だけだと、どちらの意見が正しいのか客観的に判断することも難しいのです。口頭での契約後に契約書を発行することはできますが、トラブルを回避するためにも、契約締結前に合意した内容で契約書を作成しておくとよいでしょう。

入居者が家賃を滞納しているなどの理由で立ち退きを要請することは、契約書を交わしていない場合でも可能です。賃貸借契約は、借地借家法により期間が定められています。原則的として、契約期間の定めがある場合、途中解約の条件が記載されていなければ、期間の途中で解約することはできません。

ただし、立ち退きを要請する正当な事由がある場合は、契約を途中解約し立ち退きを請求できるのです。この場合は、立ち退きを要請してすぐに退去してもらうのではなく、1年前から6か月前までの間に予告することが必要となります。契約期間の定めがない場合も、この間に予告することで契約を解除できると定められています。

契約書がなく口頭でも契約期間を定めていない場合であっても、正当な事由があり、かつ1年前から6か月前までに予告することによって、大家さんは契約を解除し立ち退きを要請できるのです。

入居者の立ち退きまでの大まかな流れは以下のとおりです。

まずは、入居者に立ち退きを告知します。立ち退きの時期や要請する理由、立ち退き料の支払いがある場合はその内容などを、入居者に通知する必要があるのです。

この時、大家さんから一方的に通知してしまうと、入居者の感情を逆なでしてしまい、立ち退きをスムーズに進められなくなる可能性があります。通知書には必要事項だけを記載するのではなく、入居のお礼や退去のお詫びなどを盛り込むとよいでしょう。

書面での通知後に、入居者に立ち退きについて口頭で直接説明し、退去予定や費用などを確認していきます。もし退去について納得しない入居者がいる場合は、立ち退き費用を交渉し納得してもらいます。立ち退き費用としては、引っ越しにかかる費用や場合によって慰謝料が発生する可能性もあります。慰謝料に関してはトラブルに発展する可能性が高いので、弁護士などに相談するとよいでしょう。

また、高齢者などに立ち退きを要請する場合、次の入居先を探すのが難しい場合もあります。そのような時は入居先を探す手伝いをするなど、誠意を持って対応すると立ち退きをスムーズに進められるでしょう。

立ち退きの了承が得られたら退去の手続きをします。立ち退き料の支払いがある場合は、退去後に支払うことが一般的です。しかし、引っ越し費用が工面できない場合など入居者の事情に応じて、退去の前後に分けて支払う場合もあります。

ここでは、賃貸借契約書に関するよくある質問をご紹介します。

重要事項説明書は、宅地建物取引士が家賃などの重要な条件を口頭で説明し、交付する書類です。物件の取り引きの契約について、重要な事項をわかりやすく借主に説明する重要事項説明は、宅地建物取引業法により仲介した不動産会社に義務付けられているものです。契約書は貸主と借主の間で交わすのに対し、重要事項説明書は不動産会社と借主の間で交わします。詳しくはこちらの記事を参照ください。

契約書がない場合でも家賃を上げることは可能です。しかし、貸主から一方的に値上げすることはできません。また借地借家法では、家賃の増減については①土地や建物の租税などの負担の増減があり家賃が不相当な場合②土地や建物の価格の増減などの経済状況の変動により家賃が不相当となった場合③近隣物件に比べて家賃が不相当な場合のいずれかに当てはまる必要があると定められています。

サブリース住宅原賃貸借標準契約書とは、国土交通省が公表した大家さんとサブリース業者との間の賃貸借契約における契約書のひな形のことです。サブリース契約は転貸借をする契約のため契約期間や転貸の条件などの諸条件が煩雑となりますが、このひな型にのっとることで貸主・借主間のトラブルを未然に防ぎやすくなります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

賃貸借契約書を交わしていない場合の契約についてお伝えしました。契約書がない口頭のみの契約であっても賃貸借契約は成立し、立ち退き要請や家賃の値上げ交渉などは可能です。しかし契約書がなければ、問題が起きた場合に「言った・言わない」でトラブルに発展する可能性が高くなります。賃貸借契約書は、どのような内容で契約したのかを証拠として残すための大事な書類です。契約するうえでは、契約内容を事前に書面に残すことで後々のトラブルを避けられるでしょう。