賃貸物件の清掃管理｜アパート・マンション共用部の掃除の頻度は？

現在保有しているアパート・マンションの共用部は、きちんと清掃されているでしょうか？きちんと手入れがされているアパート・マンションなら、築年数が古くても住みたいと思う人は多いです。言い換えると、清掃が行き届いているアパート・マンションは、築年数が古い物件でも賃貸需要があるということです。以下より共用部を清掃する重要性について解説していきます。

共用部や建物の清潔感は、入居者の満足度につながります。また賃貸希望者が内見した時の印象にも直結する重要な要素です。共用部とは、エントランス、メールボックス、共用廊下、ゴミ置き場など、入居者全員が共有する部分を指します。たとえばエントランスや共用廊下の掃除が行き届いていれば、築年数が古いアパート・マンションでも内見者の印象は良いでしょう。また入居者も気持ちよく住めます。

一方、共用部の清掃が行き届いてなく汚れていれば、内見者の印象は悪くなり空室率は上がるでしょう。また入居者が退去する理由の1つにもなり得ます。

このように共用部・建物の印象は、賃貸検討者にも入居者にも影響するため、賃貸経営において共用部の清掃は重要なのです。

賃貸アパート・マンションの管理は、大きく分けて建物管理と清掃管理に分かれます。具体的には適切な清掃と日々の巡回点検などです。これら建物管理・清掃管理は物件をきれいに保つため、建物の資産価値の向上につながります。資産価値が向上することで、前項の通り空室率や退去率の低下につながるだけでなく、将来的に高く売却しやすくなります。

さらに建物寿命が延びるというメリットもあります。というのも清掃することで建物をきれいに保つことができ、巡回管理によって不具合をいち早く見つけ、修繕などの対応を早急にできるからです。長期間にわたり健全な賃貸経営がしやすいでしょう。

定期（日常）清掃は大家さんの義務なので、管理会社に委託していなければみずから清掃する必要があります。退去時のクリーニング費用は、賃貸借契約の取り決めによって大家さんの負担がどの程度になるか決まります。たとえば「退去時に○○万円を退去時のクリーニング費用としてもらう」という文言が契約書にあれば、賃借人からも一定額は負担してもらえるでしょう。

次に賃貸住宅の清掃管理について深掘りしていきます。以下より、実際におこなう清掃内容や頻度などを解説していきます。

賃貸住宅の共用部の清掃管理業務の頻度、内容は以下のとおりです。

日常清掃とは具体的には以下の内容です。

・掃き掃除

・拭き掃除

・ゴミ拾い

・ゴミ置き場の清掃

・植栽の水やり

・落ち葉の撤去

上記の日常清掃は週数回～最低月1回程度になります。室内に置き換えると、掃除機やモップをかけるなどの日常的な清掃です。

定期清掃とは具体的には以下の内容です。

・機械による床

・壁掃除

・ワックスがけ

・照明交換

・植栽の剪定や草取り

上記の定期清掃は月1回～数か月に1回程度になります。室内に置き換えると、バルコニーなど日常的にはおこなわない箇所の清掃です。

特別清掃とは、排水管の洗浄や高所清掃などです。これら特別清掃の頻度は年数回程度になります。室内に置き換えると、定期的におこなう大掃除のようなイメージです。

前項が賃貸住宅の共用部の清掃管理業務の頻度および内容です。ただし清掃レベルの基準は人それぞれなので、誰が清掃しても同じクオリティにする必要があります。そのためには以下の項目を盛り込んだ「清掃仕様書（チェックシート）」を作成した方が良いでしょう。

上記はあくまで一例です。上記以外にも、ガラス清掃やエレベーター内清掃など細かく仕様書に記載していきます。

大家さんがみずから清掃する場合は、清掃仕様書を自分で作成してチェックシート代わりに使いましょう。管理会社に委託する場合は、管理会社の清掃仕様書を確認しましょう。

次に、日常清掃は自主清掃と委託清掃のどちらが良いか比較していきます。結論からいうと大家さんによってどちらが良いかは異なるため、以下の比較を見た上で判断しましょう。

日常清掃を清掃業者に委託したときの内容および頻度や、規模に合わせた費用相場は以下のとおりです。金額は業者によってかなり幅があります。実際は複数の清掃業者に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。

日常清掃に加えて、設備点検や破損個所の確認・報告をパッケージにしている業者が多く、物件の規模と目指している清掃レベルに応じて外注委託が可能です。日常清掃を委託する最も大きなメリットは、大家さんの手間を省ける点です。仮に日常清掃を週1回の頻度で行うと、週に1回数時間ほどの時間を取られます。

また清掃業者はプロなので、質の高い清掃によって入居者の満足度が上がりやすい点もメリットです。一方、自主管理のメリットは上記の費用がかからない点です。

小規模の物件で、かつ大家さん自身に時間があるなら自主清掃の方が向いているでしょう。一方ある程度大きな物件、遠方にある、または大家さん自身が忙しい身なら、委託清掃の方が向いていると言えます。

もう少し大家さんの自主管理を深掘りしていきましょう。大家さんが自主管理するメリットは以下4点になります。

・無料である
・即対応できる
・自分の目で点検・確認できる
・入居者コミュニケーションにつながる

前項で解説したように、自主清掃する最も大きなメリットは無料である点でしょう。清掃業者に連絡する必要がないので、清掃すべきか所があれば即対応できる点もメリットです。

また自主管理なら自分の目で点検・確認できるため「ここをもっとキレイにしてほしい」などの不満もありません。さらに大家さん自身が清掃している時に入居者と会うこともあるので、自然にコミュニケーションにもつながり、不満や要望を聞き出す貴重な機会にもなり得ます。

自主管理のほかに「週1回は共用部の設備点検をする」などの定期点検をおこなうことが理想です。ただ大家さんの時間も限られていますし、排水管清掃などは専門的な知識も必要です。

そのため自分だけでは時間的に余裕がないときや、清掃できない部分については信頼できる業者にまかせるなどの選択肢を検討しましょう。そうすれば大家さんの事情にあわせて「目が行き届いた」管理ができます。

最後に清掃を外部委託するならどうするかという点について、委託先や相場、業者選びのポイントについて詳しく解説します。

清掃の委託先は主に以下3種類あります。

・賃貸管理会社にまかせる
・清掃業者に依頼する
・マッチングサービスを利用する

最もスタンダードな方法は賃貸管理会社にまかせることでしょう。もしくは清掃業者に直接依頼も可能です。複数業者に見積もりを依頼し、プランや料金などで判断しましょう。

最近ではマッチングサービスを利用する方法もあります。たとえば近所に住んでいる方とマッチングして、共用部の清掃や草むしりを依頼するという仕組みです。自分のニーズに応じて委託先を判断しましょう。

賃貸管理会社にまかせる場合は、一般的に家賃の3％～8％ほどが相場です。これは家賃の回収代行など、いわゆる管理費に含まれます。ただし別途費用がかかるケースもあるため、個別に確認しましょう。

清掃業者へ日常清掃を依頼する際の相場は上述した通りです。定期・特別清掃は業者によって異なります。一例としては、「床の高圧洗浄（年2回）：1回 25,000円～」です。詳しくは清掃内容や頻度などを含めて清掃業者へ確認する必要があります。

マッチングサービスも種類によって価格は異なりますが、一例を挙げると以下のとおりです。比較的リーズナブルな料金で依頼できるのが特徴です。

・マンション・アパートの共用部清掃：1回20分700円～

・草むしり：1回1,000円～

・ゴミ出し：1回800円～

清掃業者に委託する場合は、以下のポイントを意識して業者を選びましょう。

・スタッフの教育
・清掃会社の管理体制
・報告
・実績
・費用

上記はそれぞれ清掃業者のサイトをチェックするときや、見積もりを依頼したときの対応で判断できます。清掃会社の実績やスタッフの教育、清掃結果の報告方法などで清掃の質は判断できるでしょう。

その点を踏まえながら費用を比較し、清掃業者を選定していくという流れです。費用が安価だからという理由だけで清掃業者を選ばないようにしましょう。

このように共用部の清掃は入居者の満足度や、内見時の印象につながる非常に重要な要素です。また清掃は大きく分けて自主清掃と委託清掃の2種類あり、それぞれメリット・デメリットがあります。

自主清掃にもメリットはあるものの、時間と手間がかかる点は大家さんにとって大きなデメリットでしょう。そのため状況次第では、外部委託と自主清掃を使い分けることで、適切な清掃ができるようになります。ぜひ検討してみてください。