管理会社は大家さんの経営パートナー。
種類や特徴、強みを理解した上で、安心して任せられる業者選びを。
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目次
不動産管理会社は大家さんの経営パートナー
不動産管理会社は、不動産の客付けや建物管理という、不動産経営に関する大半の業務を行う会社です。そのため、大家さんにとって管理会社は大事なパートナーであり、管理会社選びは不動産経営の成功を大きく左右するといえます。
だからこそ、管理会社の種類や具体的な業務内容を知っておく必要があり、それを知った上で管理会社を選定しなければいけないのです。
だからこそ、管理会社の種類や具体的な業務内容を知っておく必要があり、それを知った上で管理会社を選定しなければいけないのです。
不動産管理会社の種類
まずは、不動産管理会社の3つの種類について解説します。
仲介業務と管理業務を行う会社
仲介と管理業務を行う会社の特徴・強みは以下です。
まずは、仲介も管理も1社が行うので、大家さんの手間は少なく楽です。また、建物管理をしている会社が仲介するということは、その物件の仕様や設備のことをよく知っています。そのため、内見のときスムーズに案内しやすいという点は強みといえます。
まずは、仲介も管理も1社が行うので、大家さんの手間は少なく楽です。また、建物管理をしている会社が仲介するということは、その物件の仕様や設備のことをよく知っています。そのため、内見のときスムーズに案内しやすいという点は強みといえます。
仲介業務だけを行う会社
仲介業務だけ行う会社の特徴・強みは「集客力」にあります。仲介業務だけ行うということは、世の中の「仲介できる物件」をすべて仲介するということです。
言い換えると、その仲介会社に行けばいろいろな物件を検討できるので、賃貸を探している人が集まりやすいです。そのため、入居希望者に自分の物件を紹介できるタイミングが多く、賃貸の迅速な成約につながります。
言い換えると、その仲介会社に行けばいろいろな物件を検討できるので、賃貸を探している人が集まりやすいです。そのため、入居希望者に自分の物件を紹介できるタイミングが多く、賃貸の迅速な成約につながります。
管理業務だけを行う会社
管理業務だけ行う会社の強み・特徴は管理業務のノウハウが豊富という点です。後述しますが、管理業務とは共用部の清掃や退去時の立ち合いのことであり、管理業務だけを行う会社はこれらのノウハウが豊富です。
そのため、適切な清掃頻度の提案や、トラブルなく退去してもらう案内などに長けている点が特徴です。
そのため、適切な清掃頻度の提案や、トラブルなく退去してもらう案内などに長けている点が特徴です。
不動産管理会社の業務とは？
次に、不動産管理会社の業務について解説します。主に、不動産管理会社が請け負う業務は以下2つに分けられます。
入居者募集に関する仲介業務
入居者募集に関連する業務は、単純に入居者を募集する以外に、内見の案内や契約締結業務も含みます。
入居者募集
入居者募集とは、自社ホームページやポータルサイトなどで物件情報を掲載し、入居検討者を呼び込む業務です。いわゆる、「集客」をする業務が入居者募集の最も重要な業務となります。
内見の案内
実際に、店舗に来店したり電話やメールで連絡を取り合ったりして、物件の内見案内をします。そのときに、室内の設備・仕様などを内見者に説明する業務も管理会社が行います。
契約締結
内見後に入居する意思があれば、契約業務へと移行します。その際、保証会社を利用したり、保証人を必須にしたりするなどの審査を経る場合が多いです。審査の結果、問題がなければそのまま賃貸借契約の締結に移行します。
不動産管理業務
不動産管理業務とは以下の業務を指します。
契約管理
契約管理とは、契約更新などの業務のことです。更新時の通知などを管理会社の方で行います。
入居者対応
契約違反をしている入居者への対応や、入居者からのクレーム対応なども管理会社が行います。
建物管理
建物管理とは、外部廊下や駐輪場などの共用部の清掃や、退去立ち合い、および補修やクリーニングなどのことです。
コンサルティング
コンサルティング業務は必須ではありませんが、物件全体のメンテナンス・修繕計画の立案なども依頼すれば行ってくれます。また、古い建物であれば建て替え提案を含む、「収益を最大化するため」のコンサルティングをする管理会社もあります。
警備や防犯
監視カメラの導入や警備会社との連携を提案することも管理会社の仕事です。また、主にマンションですが、管理人の常駐や、警備員の巡回なども管理会社を通して行います。
管理会社に仲介業務をお願いするには
管理会社に仲介業務をお願いするときは、以下2種類の契約方法があります。
サブリース契約とは
上記、媒介契約や代理契約とは別に、サブリース契約という種類もあります。サブリース契約とは、サブリース会社（≒管理会社）が一括で借り上げる方式です。つまり、大家さんからするとサブリース会社が借主となります。
そして、サブリース会社は貸主となって第三者に又貸しします。そのため、入居者がいなくても大家さんは賃料収入を得られますが、サブリース会社に支払う手数料は、通常の管理委託費用よりも高くなります。
そして、サブリース会社は貸主となって第三者に又貸しします。そのため、入居者がいなくても大家さんは賃料収入を得られますが、サブリース会社に支払う手数料は、通常の管理委託費用よりも高くなります。
媒介契約
媒介契約を結べば、複数の管理会社に仲介を依頼することが可能です。媒介契約の場合、管理会社はサポート的な位置づけになり、最終的に入居者と賃貸借契約を結ぶかどうかは大家さんが決めます。また、媒介契約の中でも「一括委託型」と「一部委託型」の2種類があります。一括委託型とは、以下のような業務の全てを一括で管理会社に委託する契約です。
一方、一部委託型とは上記の一部を委託する契約です。
一方、一部委託型とは上記の一部を委託する契約です。
代理契約
代理契約の内容も、前項の媒介契約の一括委託型と同じです。ただし、代理の場合は完全に管理会社に任せるので、契約するかどうかも大家さんではなく管理会社が決めます。そのため、大家さんの手間は媒介契約以上に減らせますが、自分の希望を管理会社へ正確に伝えておかないと、意に反した入居者と契約してしまう可能性があります。
管理会社に支払う費用
管理会社に支払う費用は、主に以下2種類の費用です。
少々ややこしいですが、たとえば管理はＡ社、仲介をＢ社に依頼している場合には、管理委託費用はＡ社、仲介手数料はＢ社に支払います。管理も仲介もＡ社に依頼している場合は、どちらもＡ社に支払います。
少々ややこしいですが、たとえば管理はＡ社、仲介をＢ社に依頼している場合には、管理委託費用はＡ社、仲介手数料はＢ社に支払います。管理も仲介もＡ社に依頼している場合は、どちらもＡ社に支払います。
管理委託費用
管理委託費用とは、建物管理や入居後の入居者対応へ支払う費用です。金額は管理会社によって異なりますが、相場として「月額家賃×5％」程度でしょう。
仲介手数料
仲介手数料は、「月額家賃+消費税」が上限となり、これは借主・貸主どちらか一方が支払います。両者合意の上であれば折半することも可能で、どうするかは貸主の方で決められます。
入居者からすれば、貸主が全額負担するなら「仲介手数料ゼロ円物件」になりますし、借主が全額負担なら「仲介手数料：家賃1か月分」です。折半なら「仲介手数料半額」の物件になります。
入居者からすれば、貸主が全額負担するなら「仲介手数料ゼロ円物件」になりますし、借主が全額負担なら「仲介手数料：家賃1か月分」です。折半なら「仲介手数料半額」の物件になります。
不動産管理会社を選ぶ際に確認しておきたいこと
不動産管理会社を選ぶときには以下のことを確認しましょう。
その地域に詳しいか
まず、その地域に詳しいかどうかは客付けに大きく影響してきます。仮に、管理会社が客付けをほかの仲介業者に依頼するときも、その地域に詳しい管理会社の方が依頼できる仲介会社数は多いです。また、自社で客付けするにしても、その地域に詳しい方が広告戦略や内見の案内はしやすいでしょう。
業務の範囲はどこまでか
入居後の管理に関して、業務範囲はどこまでかを確認しましょう。管理会社の業務は多岐に渡るので、管理会社によってどこまでが業務範囲内かは異なります。プランによっては「滞納時の徴収」までは業務範囲外だったり、「建物全体の設備点検」は業務範囲外だったりします。
逆に、大家さんが特定の業務を自分でできると判断すれば、その業務を管理会社の業務範囲外にすることで委託費用を下げることができるかもしれません。
逆に、大家さんが特定の業務を自分でできると判断すれば、その業務を管理会社の業務範囲外にすることで委託費用を下げることができるかもしれません。
管理委託費用が相場とかけ離れていないか
前項のように管理委託の業務内容を確認しつつ、管理委託費用が相場とかけ離れていないかも確認しましょう。管理委託費用の見積もりを提示されたとき、「建物全体の点検、巡回報告は有料」などの記載がある場合があります。この点を良く確認しておかないと、費用対効果の高い管理をしてくれるか判断できません。
管理会社選定前にやっておくべきこと
上述した点を受け、管理会社を選定する前には、諸条件が自分の希望と合うかを複数社で比較しましょう。というのも、複数の管理会社に「業務範囲」と「委託費用」を聞くことで、相場を知ることもできますし、費用対効果の高い管理会社の選定にもつながるからです。そのため、そもそも管理会社が何をする会社かを理解し、どこまでの業務を依頼するかを考えておきましょう。
まとめ
このように、大家さんは管理会社の業務内容や、管理会社ごとの特徴を理解しておくことが大切です。それが適切な管理会社の選定、業務範囲の委託につながり、結果的に不動産経営の成功へと導きます。多少時間をかけてでも管理会社の業務内容をきちんと把握し、自分の求めている業務を行ってくれる管理会社を選定しましょう。
管理会社は大家さんの経営パートナー。
種類や特徴、強みを理解した上で、安心して任せられる業者選びを。
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この記事の監修者
中村 昌弘
宅地建物取引士
新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。
