やってはいけない空室対策７選｜実践投資家によるNG事例紹介

空室対策とは、その名の通り「賃貸アパート、マンションが空室にならないようにするために行う対策」のこと。これは、不動産経営をする大家さんにとって避けて通れない課題の１つで、空室期間をできるだけ少なくしなければ収支に影響します。

しかし、空室対策をしているのになかなか入居者を獲得できないという方もいます。もしかしたらそれは「やってはいけない空室対策」の可能性があります。

ここでは「やりがちだけど、本当はやってはいけない空室対策」を７つ紹介します。

賃貸物件を募集している物件では、ほぼ100％の確率で不動産賃貸物件検索ポータルサイトに物件情報を掲載しています。

そこには家賃などの情報が入力されている以上、ポータルサイト内におけるエリア内相場家賃を把握することができるので、家賃の値下げをすると、すぐに市場が反応します。場合によっては、翌日には問合せがあり、成約に至ることも珍しいことではありません。

家賃を値下げしてすぐに成約になるのなら、楽に集客できると考えがちですが、実は多くのデメリットがあります。

まず、家賃を下げることで、利回りが下がってしまいます。利回りが下がると、不動産購入時に見込んでいた利益が得られずに賃貸経営に大きな影響を与えてしまいます。

また、一時的な空室対策として有効な手段ですが、賃料が市場価格よりも低すぎると、物件の価値が低いとの印象を与え、中長期的なブランドイメージの低下を招く恐れがあります。

さらに、入居者の質が低下してしまう可能性もあります。これまで静かに暮らすことができた住民のなかに、生活態度が良くない方が入室してしまうと、退去者が増加する可能性があります。

とくに家賃の値下げに慎重になるべき理由は、一度家賃の値下げをしてしまったら再度家賃を上げることは難しくなる、ということが挙げられます。

どうしても入居者が見つからない場合は、敷金や礼金の値下げから考えましょう。それでも入居者を獲得できない場合は、一定期間だけ家賃を半額に設定したり、フリーレント期間を設けたりするなど、期間を限定して入居者にお得に見せるような対策をしましょう。

リフォームやリノベーションも、空室対策としてよく用いられる方法です。

入居が決まらない要因のひとつとして、室内外の老朽化が挙げられます。
ほとんどの場合、入居希望者は対象となる物件の下見を行いますが、老朽化が進行した物件にはなかなか入居者が集まりません。


そのような場合、大家さんはリフォームやリノベーションを行い、入居者を集めます。
しかし、費用対効果を考えずに高額なリフォームやリノベーションを行っても、工事費用を回収できなければ収支を悪化させてしまいます。

リノベーションを行って、室内のクロスやフローリングをすべて張り替え、設備も全部取り換えたとしても、築年数は変わりません。新築時と同じような家賃設定は出来ないため、家賃アップが見込める物件か見極めて工事を行う必要があります。

また、リノベーションを行う際はニーズを考えることが大切です。たとえば、不人気のバランス釜のお風呂なのに、キッチンだけ高価なシステムキッチンを交換しても、入居率や賃料は上がりません。その場合は、キッチンを簡易補修で費用を抑えて、バランス釜を給湯式に交換したほうが圧倒的に効果的です。

とくに古い物件は、現在の入居者の希望条件に合っていない部分があります。性能アップのリフォームをするより、時代遅れになってしまっている部分や不便な部分の修理を行うほうが、入居率は上がります。リフォームやリノベーションを行う際は、入居者のニーズを考え、優先順位を決めて、かつ入念に収支を計算して行いましょう。

やってはいけない空室対策のひとつとして、家賃相場に合っていない家賃設定が考えられます。
同じ立地・建築様式だった場合、多くの入居希望者は可能な限り家賃が低い物件を借りようとします。
そのため、家賃が高い物件は残ってしまう可能性が高く、結果として空室リスクが高くなる傾向にあります。

また、家賃を低く設定する場合も問題です。地域相場に比べて低すぎる家賃に設定すると、近隣の賃貸物件との価格競争が激化するリスクも上がります。その結果、より安い物件を求めた既存入居者が退去してしまうケースも考えられます。

空室対策の本来の目的は、賃料アップではなく空室期間短縮です。賃料アップさせたい場合は、リノベーション等の大幅改修を行う必要があります。

賃料・礼金・敷金相場を確認するには、不動産賃貸物件検索ポータルサイトに物件情報が掲載されているので、確認してみましょう。また、物件近くにある複数の不動産会社に相談してみましょう。ネット上の情報だけでなく、リアルな地域相場を知ることができます。

長期間空室の状態にするよりも、早く入居中にしたほうが収支の向上が見込めます。このような理由から、広告料の負担を賃貸管理会社からお願いされることもあるでしょう。ただし、この広告に問題がある場合、空室対策にならない可能性があります。

不動産業界で広告料と呼ばれるものには2種類あります。１つ目は、ネット上などに広告を出すための費用で、ほかの業界でも同じ意味で使われています。広告料を負担し、メディアの露出を増やすと、メディアの募集力が格段に上がるため、賃料や設備面で競合に見劣りしない場合は一定の効果が期待できます。

２つ目は、ADと呼ばれる入居者様を優先的に紹介してもらうために不動産仲介会社に対して払う費用のことです。広告料（AD）は不動産仲介業者にとって重要な収入源になるため、その金額が大きくなるほど、不動産業者が頑張って決めようと動いてくれると言われ、とくに閑散期によく用いられます。

ただし、この手法の効果はどちらもそのときかぎりで、根本的な問題が解消できていないと、次の空室時にはまた同じ問題に直面する可能性が高いので注意が必要です。

また、広告が効果的であるためには、ターゲットを具体的に定めることが重要です。たとえば、ファミリー層をターゲットにするなら、広いリビングや子供部屋はもちろん、バスルームや洗面室のサイズなども大切です。

ワンルームの場合、男性か女性か、学生か社会人かで訴求ポイントは変わります。たとえば、セキュリティ面がしっかりしたマンションなら女性をターゲットにしやすいでしょう。このように、ターゲットを明確にして広告をかけるようにしましょう。

「ホームステージング」は室内に家具や小物、観葉植物などを入れてモデルルーム化する手法のことです。最近の賃貸業界の空室対策で、注目を集めており、空き室に家具などを置いて、見学時に入居後の生活のイメージを描いてもらうことで、入居促進を図る物件が多くなってきています。

確かに、何もない部屋と家具などを置いた部屋とでは、同じ部屋でも雰囲気が変わり、家具を置いた方がおしゃれな空間となっているので、内見者にとっては、入居したいと思う方もいるでしょう。

ところが、ホームステージングをすれば即成約になるかというと、そういうわけでもありません。ホームステージングの手法のひとつである「ポップ」は、部屋の長所をオーナー自らアピールする方法として知られています。大きめの付せんを使ったり、カードの裏に両面テープを貼って作成されていることが多いのですが、時間が経つと粘着が弱くなるのか床に剥がれ落ちるため、アピールどころかかえって汚くなってしまうこともあります。

また、オーナーが用意した家具や、部屋の装飾が必ずしも入居者の趣味に合うとは限りません。物件は気に入ったものの、ホームステージングにより、入居後のイメージがしづらくなる可能性もあるため、慎重に検討する必要があります。

また、現在の賃貸物件のお部屋探しは、不動産賃貸物件検索ポータルサイトを活用している方が多く、検索項目の中には、入居希望エリア／家賃／間取りなどを自由に入力することができ、希望に沿った部屋のみが検索画面上に残るシステムになっています。

とくに築年数が経過した古い物件は、検索画面上に掲載されるためには、家賃を最低でも相場並み～相場以下に設定しなければ、検索画面上に掲載すらされません。ホームステージングをする際は優先順位を考慮したうえで検討するようにしましょう。

入居条件を緩和すると、今までとは違う入居希望者も期待できるので門戸が広がり、空室対策として有効といえます。しかし、入居条件を緩和することで逆に悪影響を及ぼす可能性もあります。

緩和する際は十分に検討・対策を講じる必要があります。普通賃貸借契約では入居者の権利が強いため、一度入居してしまったら容易に退去させられません。

また、既存入居者との兼ね合いも検討する必要があります。悪質な入居者を入れてしまったおかげで優良な入居者が退去してしまうという最悪のケースも考えられます。入居条件を緩和する際は、それぞれのリスクをしっかり把握して判断しましょう。

ペットの飼育可能物件は近年増えてきたとはいえ、まだ少数なので条件変更をすると空室対策として効果があります。ところが、ペット飼育により以下のような問題がおこる可能性があります。

①ペットの匂いが室内に残ってしまい退去後の対策に費用がかかる
②ペットの鳴き声で苦情がでる
③大きいペットや獰猛・危険を感じるペットだと他の入居者が迷惑を感じる

ペット可能物件にするときは、入居時に原状回復義務の確認、ペットを飼育する条件・規約の明確化などを入居者に徹底しておかなければなりません。また、床や壁紙などもニオイが付着しにくいものに変えておく、ペットの足洗い場を設置するなど、オーナー側でも準備が必要です。

外国籍の方を受け入れる場合の最大の心配は、家賃を未納のまま帰国されてしまうことです。国内で引っ越した場合と異なり、ほとんど回収はできないでしょう。

また、言葉や習慣の違いから入居者とトラブルが発生する可能性もあります。外国籍の方を入居させるときには、以下の対策を講じましょう。

①家賃保証会社と契約する
②日本での勤務（就学）先や勤務年数、日本での居住期間や日本語を話せるかなどを確認する
③外国籍の方の入居案内になれた管理会社に依頼する。

ここまで「やってはいけない空室対策」を紹介しましたが、その中でもとくに「既存の入居者」に不満を生む空室対策は避けなければいけません。空室対策が原因で退去されると、そもそも対策を講じた意味がなくなります。

空室を埋めることも大切ですが、既存入居者へのヒアリングを行い、まずは住みやすい環境をつくることが重要です。

「一部区画のリフォーム」や「家賃値下げ」、「ペット可」などの入居条件を新たに設定するなど、これまでと環境が変わる恐れがある空室対策は既存入居者の不満が高まる可能性があります。どうしても実施したい場合は、入居者にその正当性や、生活に影響が出ない旨をしっかり説明するなどの対策を考えておきましょう。

空室対策にはいろいろな方法がありますが、一番大切なのは入居者のニーズを満たす部屋作りをすることです。的確なニーズをつかむためのヒントを得るための方法を紹介します。

退去防止が、最大の空室対策です。「退去が出るとなかなか次が決まらない」と悩むオーナーも多いのではないでしょうか。

借り手優位の現在は、「なぜすぐに退去してしまうのか？」「入居者の不満は何なのか？」、その理由を把握して退去要因を潰し、退去を出さずに長く住んでもらうことが重要です。

そのため、定期的に入居者へヒアリングを行うことが大切です。入居者の不満には以下が挙げられます。

たとえば、エアコンや給湯器に次々故障が出る、隣室や上下階からの音が響く、隙間風が入って寒い、駐輪場・駐車場がないなど。主に建物や設備の経年劣化や構造面での問題に不満が高まると、退去されてしまう可能性があります。

共有部やごみ置き場がいつも汚いといったものの他に、設備故障への対応が遅いなど、ハード面に関わる問題へのフォローが悪いと致命的な不満を呼び起こします。

隣人が夜中にうるさくするなどの迷惑行為に悩む入居者の多くは、しばらくは文句を言えずに我慢を続けます。時には管理会社へ連絡することもあるでしょう。ところが、それでも改善されなかった場合、いよいよ耐えられなくなれば、退去されることがあります。

賃料の下落などが起きると、長く同じ物件に住んでいる入居者からは、「うちは周辺より割高」と思われやすくなります。また、更新料も退去の1つのきっかけです。「更新料を払うくらいなら引っ越したい」という声も多く、近年は更新料の廃止を検討するオーナーも増えています。

仲介業者とは「アパートを貸したい」と思っているオーナーと「アパートを借りたい」と思っている入居者を結びつける「客付け業者」です。仲介業者に周辺需要の物件と比較してもらうことで、なぜ自分の物件が空室なのか、ヒントを得ることができます。

たとえば、家賃や、敷金・礼金の金額などは、周辺エリアの相場と乖離しないように、適正な賃料に見直すことが重要です。その中で、敷金・礼金を減額・廃止することもあるでしょう。入居者の初期費用を抑えることで、契約までの期間が短縮されることや、予算の都合による契約の断念を回避することが期待できます。

また、いくつもの物件を見ている仲介業者は、どんな物件が人気なのかも把握しています。今のトレンドや、ターゲットに合わせてどんな物件、どんな掲載方法が有効なのか相談してみましょう。

また、インターネットが普及する前は、直接不動産屋に行って部屋を探してもらうのが主流で、ときには何店舗も回り、時間をかけて部屋を探す人もいました。しかし、現在は賃貸ポータルサイトを使って部屋を選ぶ時代となりつつあります。

不動産紹介サイトによっては実際に部屋をみなくても、オンライン内見などで、その場にいるかのように何軒も物件を見ることができるため、そのような取り組みをしている仲介業者を選択することも、ひとつの空室対策といえます。

不動産経営をする際は、基本的に賃貸管理会社に業務委託します。ここでオーナーとして重要なのが「賃貸管理会社とコミュニケーションをとる」ということです。空室に悩んでいる際は、時間がない人でも最低、週に２回は連絡を取るようにしましょう。

あなたの情熱は必ず担当者に伝わります。そうすれば、担当者もオーナーのために何とかしようと思うのが人情です。こちらから連絡もせず、ほったらかしにしていれば、入居者が決まるまで連絡がくることはないでしょう。

では、どんなことを聞けばいいのか。

１つ目は「反響」です。問い合わせのメール・電話が何件、内覧が何件きているのかを確認しましょう。そして内覧にきた人の反応をしっかりと聞いてください。

内覧したのに決まらなかったときはとくに重要です。「その内覧者はなぜ決めなかったのか」理由を確認します。「やっぱり駅から遠いのはイヤです」と言われてしまえば、フォローのしようがありませんが、たとえば「部屋が暗い」という理由で入居にいたらなかった場合、量販店に行って安くて明るい照明器具を入手し、明るいカーテンをオーナー負担でつけるだけで、部屋のイメージはガラリと変わります。

このように賃貸管理会社と連絡を密にとることで「入居者が決まらない理由」「決め手に欠ける理由」を発見することができます。

また、もう少し余裕がある人は、直接、賃貸管理会社に行くか、電話をかけてみましょう。とくに大事なのが金曜日です。やはり賃貸物件が大きく動くのは土曜日と日曜日です。週末を前にした金曜日に「この週末もお願いします」と連絡を入れ、週明けの月曜日に再度担当者に連絡を入れて、週末に内覧をした人たちの反応を聞きます。

その情報をもとに、照明器具やカーテンなどの対策をして、次の週末に備えるという流れです。こういった流れを実行すれば、新しい入居者が決まる可能性が高まります。

賃貸経営の空室対策で大事なことは、物件の状況確認をすることです。賃貸管理を不動産会社にまかせるといろいろな提案をしてくれますが、まずはオーナー自身で情報を集めて方針を決めることが大切です。まずは自分の物件を分析し、周辺の類似物件と比較したうえで空室となる原因を特定して、空室対策を検討しましょう。

その後、優先順位を付け予算に応じて、適切な空室対策を行いましょう。ただし、費用の掛け過ぎは、逆に収益性を下げる事になってしまいますので注意しましょう。

また長期間、空室が埋まらない場合は依頼している管理会社の活動に問題があることも考えられます。賃貸の場合には、原則として複数の不動産会社に仲介を依頼できます。複数の不動産会社に依頼したり、別の管理会社に乗り換えたりすることも検討しましょう。