マンションのエレベーター保守点検。大家さんが知るべき費用相場と契約形態を解説します

エレベーターは適切に管理されていないと重大な事故につながる可能性があることから、定期的に点検することが求められています。

エレベーターの点検には「定期検査報告」と「保守点検」があります。このうち、定期検査報告はおおむね6か月～1年ごとに実施することとされていますが、保守点検は「使用頻度に応じて」実施することとされており、具体的な時期が決められていません。

定期検査報告は点検の結果を年に1回必ずしないといけませんが、保守点検には義務がないという違いもあります。

しかし、保守点検は「安全性」と「性能維持」のために行われるもので、これを怠ると事故につながるリスクが高まる可能性が高いです。仮に保守点検を怠ったことが原因で事故が起こってしまった場合、大家さんの管理責任が問われることになります。

エレベーターの保守点検は建築基準法第8条「維持保持」の遵守を目的に行われます。つまり、エレベーターの「性能維持」と「安全保持」を目的とする点検です。

専門技術者がエレベーターについて異常がないかどうかを点検し、その記録を3年以上保管するものと定められています。なお、保守点検は「努力義務規定」であり、実施しないことによる罰則はありません。

保守点検は、エレベーターが安全に運行できないおそれがある場合に清掃や注油、調整、部品交換、消耗品の補充・交換など行うこととされています。具体的には以下のような箇所を点検すると考えるとよいでしょう。

・ブレーキの保持力、動作状況、ブレーキパッドの厚み

・巻上げ機の油漏れ、メインロープの伸び

・バッテリーの変形や液漏れ、発熱

・かごや乗り場、制御盤など動作が正常かどうか

エレベーターを使用していると部品が摩耗したり破損したりして性能が低下していきます。保守点検では、エレベーターに乗る際に乗り心地が悪く感じないようにブレーキや巻き上げ機、メインロープ、バッテリーなどの性能が維持されているかを確認します。

また、エレベーターでは人の命に関わる事故が発生する恐れもあるため、事故を防ぐために先述のブレーキなどの点検に加え、バッテリーや制御盤など正常に作動しているかどうか確認しなければなりません。

エレベーターには法定点検と定期点検があります。法定点検は原則として1年に1回実施しなければならないもので、法定点検を受けると「定期検査報告済証」が交付されます。

一方、法定点検とは別に行われるのが定期点検です。定期点検はエレベーターを安全に利用するために行われるもので、1カ月に2回、毎月1回などマンションやビルによって実施される回数は異なります。

法定点検が一級建築士や二級建築士、昇降機等検査員といった資格者しか実施できないのに対し、定期点検はそうした資格要件はありません。(ただし、「昇降機に関する豊富な知識及び実務経験に裏打ちされた技術力を有する者」が推奨されています)。後者の定期点検のことを保守点検と呼ぶこともあります。

保守点検の契約形態には、フルメンテナンス契約とPOG契約の2種類あります。ここでは、それぞれについてメリット・デメリットや費用相場見ていきましょう。

フルメンテナンス契約とは、費用に部品交換や修理の費用が含まれている契約です。点検の結果、部品交換や修理を実施した場合でも、別途その費用が請求されることはありません。フルメンテナンス契約の費用相場は月額4万円程度です。

もちろん、依頼先やエレベーターの状態によっても変動しますが、年間で50万円弱程度かかると考えておくとよいでしょう。

フルメンテナンス契約のメリットとしては、部品交換や修理において、毎回大家さんが状況を判断する必要がなく、手間を省けるということが挙げられるでしょう。

また、毎回の点検費用が一定になるため、予算を把握しやすく経理上の処理が楽という点もポイントです。一方で、総支払額でみるとPOG契約より割高になることが多いという点に注意しなければなりません。

POG契約は毎月の点検費用を抑えて、修理や部品交換が発生した時には別途費用を支払う必要がある契約です。POG契約の費用相場は月額2万5千円程度です。年間で30万円程度であり、フルメンテナンス契約と比べると20万円程度の差があります。

別途修理費用が発生する可能性はありますが、自分で修理業者を探すなどして費用を安くすることも可能ですので、少しでもエレベーターの維持管理にかける費用を抑えたいという方は、POG契約を選んだ方がよいでしょう。

POG契約のメリットは部品交換や修理の必要がない限り、メンテナンスにかかる費用を安く抑えられる点です。部品交換や修理とメンテナンス費用を分けて考えることができるため、費用を抑えながら経営していきたいという方に向いているといえます。

一方で、修理の度に見積もりや契約をしないといけないという手間が発生する点や、修理の回数が多くなると費用が高くなってしまう可能性があるという点はデメリットだといえます。

フルメンテナンス契約とPOG契約についてそれぞれのメリット・デメリットをお伝えしましたが、どちらの契約を選べばよいかケース別で見てみましょう。

フルメンテナンスは、戸数が多くエレベーターの使用頻度が高いマンションの場合におすすめです。使用頻度が高い分、修理しなければならない回数も多くなりやすく、結果としてフルメンテナンス契約の方が割安となることが多いからです。

また、大家さんが複数のマンションを経営しており、少しでも管理や手間を省きたいというケースにもおすすめだといえるでしょう。

そのほか、マンションは築年数が古くなるほど修理が発生する可能性が高く、たとえば築古マンションを購入して、すでにフルメンテナンス契約が結ばれていたといったケースでは、契約を継続したほうがよいといえます。

築浅のマンションの場合、修理が必要な頻度は少なくなることから、POG契約の方が総合的にお得になりやすいでしょう。

また、築年数に限らず少しでも費用を安くしたいという方は、POG契約を結んで修理が発生するたびに個別で交渉するというやり方を取った方がエレベーターの維持管理にかける費用を安く抑えやすくなります。

エレベーター保守点検を依頼する業者はどのように選ぶとよいのでしょうか？まず、エレベーター会社にはメーカー系の会社と独立系の会社があり、独立系の会社の方が費用が安い傾向にあります。

メーカー系の会社とは三菱電機や日立製作所など、エレベーターを開発する会社の系列の会社で、自社系列のエレベーターのみメンテナンスを行います。一方で、独立系の会社とはメーカーに属さずメンテナンスを行う会社で、基本的にどのメーカーのエレベーターでもメンテナンスを実施します。

メーカー系の会社は自社のエレベーターということもあり、安心してメンテナンスを任せられることが多いでしょう。一方で、少しでも費用を安く抑えたいという場合には独立系の会社の方がおすすめです。

そのほか、たとえば複数のマンションを所有しており、それぞれ異なるメーカーのエレベーターを使用しているといったケースでは、独立系の会社にまかせることでより安く点検を請け負ってもらえる可能性もあるでしょう。

エレベーターの点検と合わせて考えておかなければならないのが、取り替え時期です。エレベーターの取り替え(更新)には大きな費用がかかりますが、更新せずに使用し続けるとメンテナンス費用が高くなっていきますし、事故が起こってしまっては大きな問題になります。

エレベーターの耐用年数は国税庁の減価償却基準では17年ですが、メーカーは20～25年と公表しています。また、国土交通省の長期修繕計画に関するガイドラインでは15年で補修、30年で取り替えとしています。

実際には、国土交通省のガイドラインによる30年を1つの目安としていることが多いようです。とはいえ、上記はあくまでも目安ですので、エレベーターの実態を見ながら必要に応じて更新を検討していくのがよいでしょう。

エレベーターの更新時期を迎えると、オーナーとしては多額の費用負担が必要となるでしょう。とくに耐用年数が過ぎた設備を持つ建物では、保守コストや更新工事が増加するため、建物全体の資産価値をどう保っていくかを検討する良いタイミングです。

マンションにおけるエレベーターの保守点検について契約形態ごとのメリット・デメリットや費用相場などご紹介しました。基本的には、手間はかからないけれど割高になりやすいフルメンテナンス契約、手間をかけてでも費用を抑えたいのであればPOG契約と考えておくとよいでしょう。

そのほか、メーカー系と独立系の会社の違いなど、この記事でご紹介した内容をおさえたうえで、ご自分の物件に合った保守点検を実施するようにしましょう。