アパート経営も対象になる税務調査とは｜時期・内容・対策について解説します

税務調査とは、納税者に対する訪問調査のことです。税務署などの国税庁職員などが、直接事業所を訪問して行います。税務調査の目的は、適切に税務申告が行われているかを確認することにあります。

その目的のため、事業所の会計書類や領収書などを確認したり、ヒアリングが行われたりします。調査は数日かけて行われ、不適切な部分が見つかった場合には、追徴課税などの処分を課せられることもあります。

なお、税務調査とは別に、「お尋ね」と記載された書類が届くこともあります。この書類には、法的な強制力はありません。そのため回答も任意であり、提出しなくても罰則はありません。ただし、回答をしないままにしていると税務署から確認の連絡があったり、税務署へ呼び出されたりする可能性もありますので、速やかに回答および返信するようにしましょう。

賃貸経営を行う大家さんが税務調査を受ける場合、調査ではどのような内容が問われるのかについてご説明します。

賃貸経営の経費の内訳を確認されます。複数の賃貸物件を有し、自宅とは別に事務所を構えて専業で賃貸経営をしているという大家さんの場合、経費など、会計管理をみずからもしくは税理士に依頼して行っているという方もあるでしょう。

その場合には、税務調査を受けても会計書類をすぐに用意することができますし、家事按分（経費と生活費の区分け）も明確であるため、あまり問題はないかもしれません。

しかし、サラリーマン大家さんなどのように、賃貸経営以外に本業を持っている大家さんの中には、自宅兼事務所となっている場合もありますので、水光熱費や消耗品、交通費などについて家事按分（経費と生活費の区分け）が曖昧になっている可能性もあります。また、望ましい状況ではありませんが、帳簿を付けていないというケースも少なくないでしょう。

税務調査の目的は、適切に税務申告が行われているかを確認することにあります。申告内容を見て、収入や経費の管理が適切に行われていないという疑義が生じた場合、経費の内訳について細かく確認される可能性があります。

不動産をいつ、どのような資金繰りで購入したのか、そして不動産取得時に発生した諸経費のうち、その年の経費と固定資産への仕訳が適切に行われているかを確認されます。

賃貸状況についても確認されます。満室経営をしていても、一部の部屋を親族などに無料もしくは著しく低額で貸しているという場合、事業にあたらないため、その部屋について経費は認められません。

また、中には収入が口座記録に残らないようにするために、直接手渡しで家賃を受け取っているという悪質なケースもあります。適切に経費や収入が計上されているか否かを確認するために、賃貸状況についても調査されます。

税務調査には、任意調査と強制捜査があります。強制調査は、裁判所の令状を得て強制的に行う調査です。納税者に拒否権はありません。強制調査で脱税が認められた場合、刑事事件として処理されます。

一方で、一般的に行われているのは任意調査です。任意調査の目的は、犯罪を前提とせず、適切に税務申告が行われているかを確認することにあります。ただ、任意調査の調査官は、税金に関する質問を納税者に行うことができる「質問検査権」を有しています。

この質問に対して黙秘や虚偽の陳述はできません。任意だから大丈夫と楽観視せず、日ごろから帳簿管理などをこまめに行い、いつ調査を受けても大丈夫といえる状況にしておくことが望ましいでしょう。

税務調査の時期は、一般的には7～12月に集中しやすいと言われています。1～3月は、確定申告の時期であるため税務調査に割く時間が少ないと考えられます。また、その確定申告の事務処理が落ち着いた後、7月には税務署では定期の人事異動が行われます。その後、税務調査に本格的に取り組むことになるため、7～12月に集中しやすくなるものと考えられます。

税務調査は、納税者に対して、調査の開始日時・開始場所・調査対象税目・調査対象期間などを事前通知します。税理士に税務処理を依頼している場合には、同内容が税理士にも通知されます。通知された日時では予定がつかない場合には、日程調整も可能です。ただし悪質なケースの場合には、突然、抜き打ちで税務調査が入るケースもあります。

税務調査当日に、調査担当者が訪問し、会計書類の確認や大家さんへの質問を行います。この調査は、数日に渡る場合もあります。また、調査担当者が納税者の承諾を得た上で、提出された会計書類を持ち帰る（預かる）可能性もあります。

調査の後、調査結果についての説明が行われます。その際に、不適切な会計処理などが認められると、修正申告や追徴課税が求められる場合もあります。なお、その処分に不服がある場合には、再審査を申し立てることもできます。

税務調査の対象となるのは、基本的には事業を行う者すべてです。賃貸経営で、少額の所得しか得ていないから自分には関係ないと思っていた方でも、税務調査の対象となったケースはゼロではありません。頻度や確率としては低いかもしれませんが、誰でも税務調査の対象になりうるということです。

そのなかでも、税務調査が入りやすい人やタイミングもあります。共通するのは「目立つ」ということです。ただし、目立って悪いということではありません。目立つ存在でも、適切に会計処理を行い、説明が立てば問題ありません。「目立つ」とは何か、いくつかのケースに分けてご説明します。

売上が多い人のなかでも、急激に売上が伸びたというケースは目立ちます。またその逆も然りです。たとえば、満室経営をしていた大家さんが、ある年の確定申告でいきなり所得が減ったとなれば、過剰な経費計上をしているのではないか？という疑いが生じることになります。その理由が、大規模なリフォームを行ったなどの正当な理由があっても目立つわけです。

事業規模が大きい人は、収支ともに動きが大きいわけですから目立ちます。また、事業規模が大きければ大きいほど、会計処理は複雑になります。事業規模だから、1戸くらいごまかしてもバレないだろうと考える人は現実に存在します。そのようなケースにあたらないか否かを確認するために、税務調査の対象となりやすい可能性があります。

不動産を取得・売却したタイミングは大きくお金が動くため目立ちます。また、その会計処理も煩雑です。取得時の資金調達や仕訳、および収益に対する申告が適切に行われているかを確認するために、税務調査の対象となりやすい可能性があります。

税務調査へどのような対策を講じておけば良いのかについてご説明します。

日々の賃貸経営の中で生じる経費にはさまざまなものがあります。賃貸物件そのものに直接的にかかる経費は説明がしやすいと思います。しかし、それ以外の経費について曖昧にしている方も多いのではないでしょうか。

代表的なものが交際費です。賃貸経営に関係のない、大家さんの個人的な飲食費や家族で外食した支出などを経費計上していると否認される可能性があります。領収書に、こまめに何のために支出した経費なのか、同席者や目的などをメモする習慣を付けましょう。

日々の会計処理をていねいに行い、帳簿を付けておくということが、税務調査への対策として非常に重要です。賃貸経営を副業として行っている方の中には、帳簿を付けていないという方も少なくないでしょう。

しかし、それでは税務調査を受けた時に、説明根拠を示すことができません。みずから帳簿を付けることが難しいという場合は、税理士資格を有さない者による記帳代行サービスの活用を検討するのも一案です。

なお、税理士資格を有さない者による記帳代行サービスよりも、費用はかかりますが、記帳代行含めて会計処理を税理士に依頼しておけば、いざ税務調査を受ける際に立ち合いをお願いすることもできるので安心です。

日々、会計処理をていねいに行っておけば、確定申告はさほど手間がかかるものではありません。帳簿を付けずに、確定申告の時期に一気に作業しようとするから手間がかかるのです。

そのうえ、確定申告の内容にルーズな印象を与えかねません。適正な確定申告の準備を行っておくことで、税務調査の際に必要な会計書類をすぐに準備することもできますし、質問を受けた時に根拠を示しながら回答することもできます。

自分には来るわけがないと、多くの大家さんが感じている税務調査。しかし、賃貸経営の所得や規模が小さくても、税務調査を受けることになったという方がいるのは事実です。日ごろから適正な会計書類を行っていれば、税務調査を受けることになっても慌てることはありません。この機会に、日々の会計処理を適切に行う方法について考えてみてはいかがでしょうか。