入居者が無断で賃貸物件を又貸し？！大家さんがとるべき行動とは

賃貸経営では家賃収入を得られることはうれしいものですが、同時にさまざまな問題が発生し頭を悩ませているという大家さんも多いものです。そして、大家さんを悩ませる問題の1つに「又貸し」があります。入居者が大家さんに無断で部屋を第三者に貸してしまう又貸しは、大きなトラブルに発展する場合もあるので、適切に対応しなければなりません。

賃貸物件での又貸しとは、入居者が大家さんに無断で別の人に部屋を貸していることを言います。「無断転貸」と呼ばれ、ほとんどの賃貸物件で禁止されている行為でもあるのです。

賃貸物件の場合、大家さんと入居者は貸主と借主となって賃貸借契約を結んでおり、基本的には、第三者に部屋を貸す場合は貸主に許可を得なければなりません。貸主が借主の許可もなく、賃貸借契約を結ばない第三者に無断で貸し付けると「又貸し」となるのです。

家賃滞納が続き、入居者を訪ねてみるとまったく別の人が住んでいたというケースは、実はよくあるのです。また、次のような場合も又貸しに該当する場合があります。

・海外旅行など長期不在の間に友人に貸している

・親戚に半年間だけ貸している

・出張中に知り合いに貸している

又貸しは、基本的には賃貸契約書に禁止の旨が掲載されており、又貸しすると契約違反となります。さらに、契約上の問題だけではなく法律でも次のように定められているのです。そのため又貸しは契約違反となるだけでなく、場合によっては違法行為ともなるのです。

民法612条　賃借権の譲渡及び転貸の制限
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

又貸しの場合は、契約者本人は物件に住まずに第三者が住んでいる状態が一般的です。では、契約者本人が住んでいる状態で、同居者を増やすのはどうでしょうか？こうしたケースでも実は又貸しに該当します。

賃貸借契約では、原則として無断で入居者の追加や変更を行ってはいけないことになっています。報告のない変更や追加は又貸しに該当し、契約違反となるのです。

このため、厳密にはカップルでの同棲や友人とのルームシェアも又貸しとなる可能性があり、とくに単身物件など2人以上での入居を認めていないケースでは、解約の理由とすることも可能でしょう。

又貸しでも、入居者が家賃を支払っていれば問題ないように思う方もいらっしゃるでしょう。しかし、又貸しはさまざまなトラブルを引き起こす可能性があるのです。どのようなトラブルがあるか具体的に解説していきます。

又貸しでよくあるトラブルが家賃滞納です。そもそも、又貸しで入居する人は何かしら入居審査に通らない原因を抱えているケースがあります。「収入が低い」「審査に通りにくい職業」など、支払い能力に問題がある場合が多い傾向にあるのです。

家賃滞納がある場合、大家さんは家賃を催促します。しかし、催促は実際に住んでいる人ではなく、契約した借主にしなければなりません。契約者との支払いトラブルに発展する場合は、立ち退きなどの法的措置の検討しなければならなくなるでしょう。ただし、又貸しする借主は支払いどころか連絡すら取れない可能性も高いので、大家さんの負担はかなりのものです。

又貸しによる入居者が、近隣トラブルを引き起こすケースもあります。又貸しでは、外国人や夜のお仕事をしている方が住んでいる場合もあり、近隣トラブルに発展する傾向もあるのです。

時間帯に関係なく生活音を響かせるなどの騒音トラブルや、ゴミ出しのマナーを守らないなどのトラブルもよくあります。このような近隣トラブルから大家さんにクレームが入ることもあるので注意しましょう。

家賃滞納や近隣トラブル同様、又貸しによる入居者によって破損につながる場合もあります。又貸しでの破損も、壊した本人ではなく契約した借主に修理費用や損害賠償を請求することになるのです。

通常の賃貸であれは、破損は貸主の責任が明らかですが、又貸しでは責任の所在が分かりにくいものです。また、借主側も「自分がしていない」と主張するなど、トラブルに発展しやすいので注意しましょう。

又貸しの中には、友人などへの又貸しではなく民泊として転貸されていたというケースもあります。民泊の場合は、民泊者と入居者が鍵をやり取りするなど、セキュリティにも不安があります。また、外国人などの不特定多数の人が出入りするので、部屋の破損や近隣トラブル、治安の問題もあるでしょう。

このように、又貸しはさまざまなトラブルの原因となります。さらに、このような状態を放置していると、ほかの入居者が退去してしまうということにもつながりかねないので注意しなければなりません。

又貸しが発覚した場合は、大家さんは迅速に対応することが必要です。大家さんがとるべき対応は次のとおりです。

まずは、契約者である借主に対して、又貸しの事実確認をしましょう。又貸しがどのような状況でされていたのか、また又貸しでどのような迷惑があったのか、今後、どのような迷惑を被るのかを具体的に確認します。

ただし、借主が正直に答えてくれるとは限りません。借主から確認できない場合は、直接現場で表札や人の出入りの確認、借主や転借主の住民登録を確認するなどしていくとよいでしょう。

なお、いくら貸主とはいえども借主の許可なく室内に立ち入ることはできないので、注意が必要です。また、又貸しの事実を知ったうえで、又貸しでの入居者に家賃の支払いを請求すると、又貸しを承諾したとみなされる場合があるので注意しなければなりません。又貸しが疑われる場合は、一度弁護士などの専門家に相談して対応していくことをおすすめします。

又貸しの事実が判明したら、今後の契約について検討していきます。一般的な選択肢としては次のとおりです。

・契約解除して又貸しの入居者に明け渡しを求める

・又貸しを辞めてもらい借主との契約は続行する

又貸しは、契約解除の理由となるので契約解除することも可能です。又貸しによる入居者が物件の明け渡しに承諾しない場合は、強制執行により明け渡しを求めることもできます。退去費用や修繕費用など、又貸しで発生した費用は契約した借主に請求でき、途中解約の契約違反として違約金の請求もできます。

ただし、違約金については契約書に記載されていない場合は請求できない可能性があるので注意しましょう。また、又貸しで民泊をやっているケースでは、強制退去だけでなく、契約違反による違約金や損害賠償請求も可能です。

契約者と連絡が取れない場合は、まずは保証人に連絡を取る必要があります。または、契約書に記載された緊急連絡先や家族など、契約者と連絡が取れそうな関係者に連絡を取るようにします。

関係者に連絡を取ってもらい、連絡が取れれば契約者と直接話し合って解決することができますが、関係者をあたっても連絡が取れない場合は、法的な措置をとって契約を解除するしかありません。この場合、訴訟を起こして契約解除を進めていくことになります。

しかし、音信不通の相手に対し、契約解除の意思を郵便で示すのは不可能です。そのような場合は、公示送達を利用します。公示送達とは、相手に書類が送付できない場合、裁判所の掲示板に一定期間訴状を掲示することで送達するのと同じ効力を発揮させる方法です。この方法を利用することで、入居者に連絡したとみなし訴訟を進めることが可能になります。

又貸しされてしまうと、大きなトラブルに発展するため、未然に回避するための対策が必要です。又貸しを回避する方法としては、次のような方法があります。

・賃貸契約書に明記する

・口頭で説明する

又貸しを防ぐには、賃貸契約書に「又貸し禁止」の旨を明記する必要があります。又貸しをした場合には違約金が発生する特約を付けておくのも有効でしょう。ただし、いくら契約書に明記しても借主が理解していなければ意味がありません。

借主に契約書の内容をしっかり見てもらい、口頭でも説明して理解してもらうことが重要です。また、そもそも又貸ししそうな人には貸さないことも重要です。入居審査時には、申込書や本人情報・勤め先などをしっかり確認して、慎重に判断するようにしましょう。

又貸しの対策に悩む場合は、管理会社に相談することが大切です。管理会社であれば、又貸し対策や入居者の審査など賃貸の専門家としてのよりよい回避策をアドバイスしてもらえるでしょう。

賃貸物件の又貸しへの対応についてお伝えしました。又貸しされてしまうと、トラブルに発展するケースもあるため、大家さんは迅速な対応が必要になります。ただし、法的な対応が必要な場合もあるので、専門家に相談しながら進めることが大切です。

また、又貸しされないように対策することも重要です。自分だけでは対応が難しい場合は、不動産管理会社に相談しながら適切な対策がとれるようにしましょう。