専用庭・ベランダ・バルコニー付き賃貸の入居募集前に大家さんが知っておくべき注意点

マンションには1階部分の住戸の外に、隣と区画された庭が設置されていることがあります。また、各階にはバルコニーやベランダなどが設置され、やはりお隣とは区画された外部空間があります。賃貸マンションにも同様の庭やバルコニーが設置されている場合、入居者はこれらの外部空間を利用しています。

庭は「専用庭」と称することもあり、バルコニーは賃借する部屋に付随するもののため、入居者が自由に使ってよいものと思われていますが、専用庭やバルコニーはあくまでも共用部であり、大家さんの所有物になるからです。

賃貸借契約書では専用庭やバルコニーについての利用権を、明確に記載していないケースもありますが、分譲マンションと同様、使用するにあたってのルールがあります。たとえば、専用庭をまったく使わずに雑草が生い茂るといった状態は、善管注意義務に違反し、退去時には原状回復の対象になります。

また、バルコニーは災害時の避難経路にもなり、上階や左右の部屋の入居者がもしもの場合、避難できる状態を保っていなければなりません。

賃貸借契約の締結時には、専用庭やバルコニー・ベランダの使用方法について、使用規則などを別途準備し、入居者によく理解してもらうための工夫も必要でしょう。

専用庭やバルコニー・ベランダの使用方法を細かく定めるには、大家さんご自身が禁止したほうがよい行為や、ここまでなら認めるといった考え方をしっかり持っておくことが必要です。トラブルになりそうな事例を挙げながら、具体的に説明していきます。

バルコニーやベランダは「避難経路」になると前述しました。また、上下左右の部屋との位置関係から、騒音や臭いなどにも注意が必要になります。

バルコニーに収納庫を置く、あるいは自転車を置くなど、隣室との境にあるパーティションを塞ぐことは絶対に止めなければなりません。バルコニーパーティションはいざという時、破って隣のバルコニーへ逃げることができるようにしています。

そこを塞いでしまっては隣に逃げることもできず、また隣の入居者がこちらに逃げてくることもできません。人命に関わることなので、避難経路の確保については厳重に守るようにしてもらわなければなりません。

雨水の排水は下の階のバルコニー部分に流れるようになっており、注意しなければならない行為もあります。たとえば、子ども用のプールを置いて水遊びをするケースもあるでしょう。

使い終わって水を流す時に、一気に流してしまうと大量の水が隣のバルコニーに流れていくこともあります。また、ガラスや網戸の掃除をベランダで行った場合に排水管を通して流れた水が、下階のバルコニーにあふれ出ることもあり、迷惑を掛けるとともにトラブルになることもあるため、注意が必要です。

コロナの外出自粛により、バルコニーをプライベートテラスに改造した事例がありました。なかにはBBQや花火を上げるケースもあり、火の粉や煙は火災の原因にもなりかねません。これは非常識な行為であり、禁止を強く促す必要があります。

マンションやアパートでの騒音問題は深刻なトラブルになっています。室内から発する音が床や天井そして壁を通して周辺に伝わる以外に、バルコニーなどからの音も不快に感じる人が周りにいる可能性もあります。室内・屋外にもかかわらず集合住宅・共同住宅は、常に騒音をできるだけ防止するのが鉄則です。

バルコニーやベランダでのガーデニングは庭などをもたない賃貸入居者に昔から人気があります。プランターを数個おいて花や野菜を育てることは、以前からも行われていたことですが、だんだん大がかりになってきており、最近は状況が違っています。

・大量の土や砂利を運び込む
・レンガやモルタルで花壇を製作
・ウッドパネルやテラコッタを敷きならべる

大がかりになると虫の発生や薬剤を使った時の臭いなど、周辺とのトラブルが発生する可能性があります。

また、花壇の製作などは材料の運搬時に共用廊下やエレベーターの床・壁を傷付ける可能性もあり、許可の必要な「造作工事」に該当する場合もあります。退去時には原状回復が当然であり、事前に許可を受けて行う必要があるでしょう。そのため、使用規則で禁止事項に指定することも考えられます。

冒頭で述べたように、専用庭の雑草処理は入居者の責任です。放置して荒れ果てた庭は、原状回復のための費用請求を行うことが認められた事例が一戸建て住宅です。（「不動産相談」事例｜不動産流通推進センター）マンションの専用庭の管理は一戸建て住宅と同様、入居者に管理責任があるといってよいでしょう。

では、建物周辺の植栽や駐車場の周辺の雑草などはどのように考えるべきでしょうか。物件周辺の雑草については所有者である大家さんの管理範囲であり、実務的には管理会社が業務として行うケースが多いです。

雑草処理を入居者が行う際に、除草剤を使うケースもあるでしょう。除草剤にもさまざまなタイプがあり、庭木の周りに散布すると庭木にまで影響がでることもあります。

専用庭の庭木は大家さんが植えたものであることが多く、入居者の過ちで枯らしてしまった場合や、手入れが悪くて虫が付き枯れてしまったなど、善管注意義務違反により原状回復義務を負うことがあるのです。

原状回復義務とは、大家さんの所有物を借りて使用する賃借では、退去の際に損傷を与えたものは借りた時の原状に戻して返すことをいいます。

専用庭やベランダ・バルコニーは賃貸借する物件に付属するものです。しかし、自由にどのような使い方をしてもよいわけでなく、大家さんの所有物であるという認識を持ち、ルールをしっかりと守ってもらわなければなりません。一般的に賃貸借契約では室内の使い方について、禁止事項や注意事項を詳細に説明することが多いものです。

さらに、庭やベランダなどの屋外付属物を積極的に使用できる場合は、使い方のルールや誤ったことによる損害賠償など、トラブルにならないよう契約時に十分説明する必要があります。

使用規則やルールブックを作っておき、契約時には入居者に説明し渡しておくことが大切でしょう。また、これらのルール作りは管理会社と相談しながら進めるのが重要です。

専用庭は、分譲マンション・賃貸マンション問わず人気のアイテムです。マンションでありながら一戸建て感覚で生活ができ、とくに家庭菜園やガーデニングなどアウトドアが好きな人には根強い人気があります。

そのほか、子どもの遊び場や物干しスペースなど実用的な用途もあり、専用庭付き物件を求める人も多いと思います。また、専用庭は1階になるため、敬遠する人もいます。そのようなケースでは、バルコニーやベランダに同じような魅力を感じる人もいるでしょう。

これから新築物件を計画している大家さんや、既存物件の1階部分に専用庭を設けて、新しいニーズに対応するのも有効な空室対策となります。

たとえば、オーソドックスなベランダ・バルコニーを入居者がカスタマイズできるガイドプランを用意すると、イメージをつかみにくい入居者にアピールすることができ、入居率を高める効果も期待できるのではないでしょうか。

専用庭やベランダ・バルコニーをアピールポイントにする場合は、ターゲットを具体的にイメージしたマーケティングが重要です。

さらに、ベランダガーデニングを行う場合、ベランダ・バルコニーを頻繁に出入りすることになりますが、無施錠は大変危険なことです。窓用の防犯センサーを設置するなど、セキュリティ対策をすると、アピールポイントになるでしょう。

賃貸マンションにはさまざまな人が入居します。たくさんの人が1つの建物の中で生活するのが「共同住宅」です。廊下や階段、エレベーターなどは皆が共同で使用しますが、トラブルなく生活するにはルールが必要です。

専用庭やベランダ・バルコニーは付属した部屋だけの専用に思えますが、災害時などは避難経路として使用されるケースもあります。ルールを知らせておかないと勝手気ままに使用され、近隣の人たちに迷惑を掛けることにもなりかねません。

室内の使用方法については細かい規則のある賃貸マンションでも、外部の共用部についてはあまり細かな規則を決めていないケースもあります。

賃貸マンションの建物と敷地はすべて大家さんが所有するものであり、大家さんには管理責任があります。管理物件内での事故やトラブルに対しても責任を問われることがあるでしょう。多くの人が共同で生活するマンションで快適に暮らすには、住民皆でルールを守る必要があります。そのルールを作るのは、大家さんの大事な役割です。