家賃滞納者が夜逃げしていたら？大家さんが取るべき対処法とは

家賃滞納や夜逃げは損失が大きく、また、適切に対応しないと罪に問われることもあり、重要な問題です。大家さんにとって家賃滞納中の入居者は悩みの種でしょう。なかには、家賃を支払うことなく夜逃げしてしまうケースもあります。

大家さんとしては、夜逃げされることのないよう、家賃滞納者の状況をチェックしたり、コミュニケーションを取ったりすることが大切だといえます。そのような状況で、家賃滞納中の入居者に、以下のような状況が見られる場合は注意が必要です。

・連絡が取れない

・長期間、人の出入りがない

・郵便物がたまっている

・メーターが動いていない

長期間、人の出入りがなかったり、郵便受けやメーターなどから住んでいないような気配がうかがえたりする場合は、夜逃げが疑われます。家賃を滞納し、かつ長期間家にいないことが疑われる場合、大家さんとしては室内を確認したくなるものです。

しかし、賃貸物件の室内（専有部）に入る場合には、大家さんであっても、勝手に入ると住居侵入の刑事罰に問われてしまう可能性があります。そのため、室内に入る前に保証人や会社、学校などに連絡したうえで、警察に同行依頼をしてから入室するのが基本です。

また、できる限り常日頃から本人と連絡が取れる状況にして、室内を確認するのは他に手立てがなくなったときの最終手段と考えるようにしましょう。

家賃滞納や夜逃げは、多くの大家さんが頭を悩ますものです。いざ家賃滞納されてしまうと、大家さん側からは、ほとんど手をつけられなくなってしまいます。

そのため、場合によっては賃貸契約時に「緊急の場合、事前通告なしに室内へ立入可能」といった特約を付けるケースもあるでしょう。仮に、そのような特約をつけたケースであっても、無断で立ち入るのではなく、できるだけ直接連絡して解決するようにし、万が一、入室する場合でも事前確認と警察へ同行依頼することをおすすめします。

特約をつけたうえで入室した場合であっても、勝手に入室されてしまうと入居者としても不満を持ちやすいでしょう。たとえば、入居者側が「部屋の中にあったものがなくなっている」などと主張した場合、大家さん側としては、その主張が正しいかどうかを判断することも困難です。

余計なトラブルに発展することを避けるためにも、入念な準備をしておくことをおすすめします。

ここでは、実際に夜逃げしていた場合の対応方法について、お伝えしていきます。

まずは、連帯保証人に連絡しましょう。連帯保証人と連絡が取れる場合、滞納された家賃を支払ってくれる可能性があります。その場合、滞納された家賃を支払ってもらったうえで、室内の残置物を撤去し、契約の合意解除という手続きを踏むこともできるでしょう。

一方、連帯保証人と連絡が取れないケースもあります。また、仮に連絡が取れたとしても協力を得ることができない可能性もあります。その場合は、何らかの法的措置を取らなければなりません。

入居者と連絡が取れなくなり、保証人と連絡を取り警察に同行してもらったうえで入室をし、夜逃げが確定したとします。しかし、それで契約解除というわけにはいきません。夜逃げされたケースで賃貸借契約を解除するには、民事訴訟による賃貸借契約解除の手続きを取る必要があります。

賃貸借契約が解除された後は、残された家財を撤去しなければなりません。実は、民事訴訟による賃貸借契約解除の手続きを取ったとしても、それはあくまでも賃貸借契約を解除してもよいということでしかなく、勝手に残された家財を処分してもよいというわけではないのです。賃貸借契約解除後、残された家財を処分するには強制執行の手続きを取らなければなりません。

無事に強制執行が認められた場合、残された家財は撤去してよいことになりますが、撤去費用や原状回復費用は大家さん負担となってしまうので、注意が必要です。

法的手段を取る場合、具体的には以下のような手続きを取るとよいでしょう。

・入居者や連帯保証人の住所確定

・配達証明付き内容証明郵便で明渡し請求を送る

※住所が分からない場合は公示送達の申し立てをする

・一定期間経過後、裁判所に賃貸借契約解除の訴状を提出する

・賃貸借契約解除後、残置物の処分について強制執行の申し立てをする

なお、公示送達とは、住所不定の場合において、内容証明郵便などでの意思表示ができないため、一定期間裁判所の掲示板に掲示することで意思表示する方法です。また、訴状提出時には裁判所に対して夜逃げの証拠を提出しなければなりません。

入居者や連帯保証人と連絡を取る中で、夜逃げしていなかったことが判明した場合は、引き続き、滞納分の家賃の支払いについて交渉しましょう。

とはいえ、家賃滞納して夜逃げも疑われるような入居者では、家賃の回収は難しいことがほとんどです。そのような場合は、早い段階で強制退去も検討すべきだといえます。

夜逃げしていなくとも、家賃滞納が続いているようなケースでは、強制退去を検討することもおすすめします。強制退去については、まず内容証明郵便で期日までの家賃支払いをお願いし、その期日までに支払いがない場合は、賃貸借契約を解除する旨の書面を送付しましょう。

書面送付後、期日までの家賃支払いがない場合には、強制退去を求める訴訟手続きを進めていくことになります。

入居者が夜逃げしてしまった場合の対応についてお伝えしてきましたが、法的措置までいってしまうと、最終的に家賃は回収できなくなったり、残置物の撤去や原状回復費用は大家さんの負担になってしまったりなど、大きな損害を被ってしまいます。

そうならないためにも、できるだけ家賃滞納や夜逃げされないよう、日頃から事前対策をすることが大切です。具体的には、以下のようなことを実施していくとよいでしょう。

まず、入居審査についてです。入居審査の段階で安定した収入のある人だけを選ぶようにすると、家賃滞納者を減らすことにつなげられるでしょう。

もちろん、入居審査を厳しくすれば、入居者を集めることも難しくなってしまいます。バランスが大切ですが、空室よりも家賃滞納者がいる状態の方が、損害ははるかに大きいという認識を持っておくことも必要だといえます。

賃貸借契約時に勤務先や実家などの連絡先を入手しておきましょう。いざ夜逃げされてしまったときに、勤務先や実家に連絡できるのはもちろんですが、連絡先を知られているということで夜逃げの抑止にもつなげられます。

日頃から入居者としっかりコミュニケーションを取っておくことも大切だといえます。入居者が大家さんを知らない状態より、知っている状態の方が家賃滞納や夜逃げはしにくくなるはずです。また、大家さんとしても入居者とコミュニケーションを取ることで家賃滞納や夜逃げの前兆を掴み、早めの対策を取るといったことが可能になります。

家賃滞納が起きたら、できるだけ早い段階で対応することも重要なポイントです。家賃滞納者は「○○までには払う」などといって、のらりくらりと家賃滞納を続けていってしまう場合も多いものです。

また、家賃を滞納されたまま退去されてしまうのは気が収まらないという大家さんもいらっしゃるでしょう。しかし、早い段階で強制退去させてしまえば、損害を小さく抑えられる可能性があります。こちらもバランス感覚が求められますが、時には厳しい判断を下すことも大切です。

家賃滞納した入居者の、夜逃げへの注意点や対応方法についてお伝えしました。夜逃げをされてしまった場合、大家だからといって入居者の部屋に勝手に入室したり、残置物を撤去したりすると罪に問われる可能性があります。

弁護士などの専門家に相談しながら、適切に法的措置を取っておくことが大切だといえるでしょう。また、そもそも夜逃げされてしまわないよう、入居審査をしっかり実施したり、日頃からコミュニケーションを取ったりすることが重要です。夜逃げを防ぐための方法など、この記事の内容を、ぜひ参考にしてみてください。