マンションの空室はないけど駐車場はガラ空き…大家さんができる対策はある？

一般財団法人自動車検査登録情報協会のデータを見ると「世帯当たり普及台数」は年々低下傾向にあり、2013年に1.083だった世帯当たり普及台数は2019年には1.052まで低下していることがわかります。

日本国内では高齢者と一緒に住まなくなったり、未婚率が増えたりといったことを理由に世帯数が増加傾向にあるため、自動車の保有台数も増加傾向にあるのですが、世帯数の増加に比べると緩やかなため、世帯当たり普及台数が下がっていることが明らかです。

こうしたことも、マンションの駐車場を必要としない世帯が増えた原因とも考えられるでしょう。

こうした状況を受けて、賃貸マンションでは空室がないのに駐車場には空きがあるという状況が生まれやすくなっています。空き駐車場が増えることで発生するデメリットにはどのようなことがあるのでしょうか。

まず、直接的な原因として駐車場が埋まらないと駐車場に設定している賃料分を得ることができず、収益の低下を招いてしまいます。

逆にいえば、駐車場を埋める経営努力をすれば収益性を上げられるということでもあります。賃貸経営において収益性を上げるのは非常に重要なことだといえるでしょう。

駐車場の賃料から駐車場の管理費用を賄っているようなケースでは、維持管理費用が不足してしまう可能性があります。とくに、機械式駐車場などコストの高いケースでは注意が必要です。管理費用を賄えなくなるとマンション本体の収益を下げることになり、引いては賃貸経営全体に大きな影響が及ぶ可能性があります。

心理的なデメリットとして、内見者や近隣住民から空きの多い物件のように思われて入居者が決まりにくくなるといった影響も考えられます。

入居者が決まらないと空室対策として修繕を実施したり、設定家賃を下げたりしないといけなくなる可能性もあるでしょう。こちらも、駐車場に空きがあることが原因で賃貸経営全体にマイナスの影響が及ぶことになります。

マンションの駐車場が埋まらない原因としては、需要の低下以外にどのようなことが考えられるのでしょうか。ここでは、マンションの駐車場が埋まらない原因を解説していきます。

まずは、駐車場の賃料設定が適正でないケースです。周辺の相場より駐車場の賃料を高く設定しているケースでは、近くにあるより安く利用できる月極駐車場を利用してしまっているということが考えられます。

次は駐車場の構造と車種が合っていないといった理由で、利用しづらさを感じてしまっているようなケースです。駐車場のサイズは1台あたりおおむね2.5m×5.0m程度必要ですが、大型の車になると狭さを感じてしまいます。

また、カーブして駐車場に入らないといけないようなケースでは、一般的な広さの駐車スペースでは止めづらさを感じてしまうこともあるでしょう。

空き駐車場を埋めるための対策にはどのようなものがあるでしょうか。詳しく見ていきましょう。

駐車場の空きが多いと感じるようであれば、早い段階で周辺相場のリサーチをしっかり行い、賃料設定を見直すとよいでしょう。マンション付きの駐車場ということもあり、相場程度か相場よりやや安い価格で再設定することを検討することをおすすめします。判断に迷う場合は、不動産会社などに相談するとよいでしょう。

駐車場のスペースを見直すのも有効です。とくにファミリー層をターゲットとしているようなケースでは、大型の自動車を利用することを想定して3.0m×6.0mなどやや余裕のある設定にすることも考えるとよいでしょう。

また、駐車場内周辺で切り返しや転回ができないケースなど、個別事情についてもしっかり把握したうえで動線を確認することが大切です。

どうしても空き駐車場が埋まらないようであれば、入居者以外の人に利用してもらうことも考えるとよいでしょう。入居者以外の人に利用してもらう場合には以下の点に注意することが大切です。

・募集に手間がかかる

・利用ルールを周知させる必要がある

・入居者募集に悪い影響が出ないようにする

とくに、マンション入居者との間でトラブルが発生することのないよう利用ルールをしっかり周知させましょう。また、入居者以外との賃貸契約が増えすぎて入居者が駐車場を利用したい時に利用できなくなってしまい、空室につながるといったことのないよう十分注意しなければなりません。

空き駐車場についてはシェアリングエコノミーを利用するのも1つの方法です。シェアリングエコノミーとは駐車場などを多くの人でシェアするというもので、駐車場シェアを仲介する会社に依頼することで、不特定多数の方が駐車場を利用できるようになります。大家さんとしては、駐車場の利用者を探すことなく収入につなげることが可能です。

また、駐車場として契約したいという方が現れたらすぐに駐車場シェアを解消できる点もポイントでしょう。ただし、不特定多数の人が利用する分、トラブルに発展する可能性も高くなりやすい点には十分注意が必要です。

駐車場としての貸出が難しい場合には駐輪場として利用するのも1つの方法です。入居者の中に自転車やバイクを置きたいと思っている方もいらっしゃるでしょう。

そうした方の利便性アップや将来的な空室対策につなげられる可能性があります。ただし、整備には手間や費用がかかる点にも注意が必要です。

たとえば、自転車ラックのようなものを設置するのであればその費用が必要になります。どのような自転車ラックを、どこから仕入れるかにもよりますが1台につき1万円程度の費用を見込む必要があるでしょう。

また、マンションの入居者ではない人が勝手に利用しないためには、駐輪のための登録シールを発行するといった対策も必要になります。

この場合、シールを用意する必要があるのに加え、シールをどのように発行するのか、また新しく入居者を迎える際に追加でシールを発行する際にはどのように対応するのかといったルールづくりが求められます。

マンションの賃貸経営というとマンション自体の空室対策に神経を使いがちですが、駐車場が空いている状態も問題だといえるでしょう。

冒頭でお伝えしたとおり、駐車場が空いていると単純に収益がダウンするだけでなく、入居者や内見者から空きの多い物件のように思われてしまうといった心理的な問題もあります。こうした問題に気付けないでいると、なぜか入居者が集まらない、なぜか経営が苦しい、といった結果になってしまう可能性もあります。

逆にいえば、現状で入居者が集まりづらかったり、経営が苦しかったり感じている方も駐車場の問題を解消することで一気に改善される可能性もあるのではないでしょうか。空き駐車場に関して、マンション自体の空室対策と同様、市場調査や不動産会社への相談など積極的に行うことをおすすめします。

マンションの空き駐車場に関して、空いてしまう原因や対策についてお伝えしました。マンションの駐車場は需要が減りつつあることもあり、空き駐車場になってしまっているという方も多いでしょう。

空き駐車場が多くなってしまうと、収入源などさまざまなデメリットが生じます。この記事の内容を参考に、マンション自体の空室対策だけでなく、駐車場に関してもしっかり対策していくことをおすすめします。