賃貸入居者のゴミ屋敷問題！大家さんが取るべき対処法とは

ゴミ屋敷というと、一戸建てをイメージされる方が多いかもしれませんが、実はアパートやマンションなどの集合住宅でもゴミ屋敷化する部屋が増えていることをご存じでしょうか。

賃貸経営に取り組むにあたり、入居者の部屋がゴミ屋敷化すると大家さんはさまざまな被害を受けることになります。なぜ集合住宅の隠れゴミ屋敷は増えているのでしょうか。

集合住宅の隠れゴミ屋敷が増えている理由としては、以下のようなことが挙げられます。

・とにかく忙しくゴミ出しのルールに対応できない
・近所関係が希薄

ゴミ屋敷化させてしまう人も、もちろんゴミ屋敷にしたくないという人は多いのですが、日々の生活が慌ただしいことにくわえてゴミ出しのルールが厳しくなったといった理由で、定期的にゴミ出しできなくなっているといった事情もあるようです。

また、共同住宅とはいえ近隣の人と交流がまったくなく、ご近所付き合いが希薄になっていることも理由の1つでしょう。住人本人が周囲との関わりを避けるだけでなく、誰からも関心を払われない、という状態が続くことで、個人では解決できないほどのゴミ屋敷となってしまい、事態がさらに深刻になっていくのです。

集合住宅での1人暮らしでは、老若男女問わず、ゴミが片付けられなくなるケースが増えてきています。ゴミを片付けられない理由としては、以下のようなことが挙げられるでしょう。

・離婚や死別により1人暮らしを余儀なくされて、ゴミ出しの仕方が分からない
・ものを捨てられない価値観
・認知症などの理由からゴミ出しができない
・生活苦や飲酒の問題による怠慢
・仕事が忙しく、単純にゴミ出しする時間を捻出できない
・仕事のストレスでうつ状態になってしまった

このように、個別の事情がいくつか重なり合って、1人では収拾のつかない事態になるまで放置することになってしまうのです。

部屋がゴミ屋敷になってしまった場合、以下のようなリスクが生じます。
・害虫
・悪臭
・火事発生

これらは部屋の中だけに留まらず、近隣住民からの苦情などに発展するリスクもあります。以下、それぞれについて見ていきましょう。

ゴミが増えることでゴキブリなど害虫が増えるリスクです。

その部屋で住む人が不快になることはもちろん、ゴミ屋敷には健康被害を与える害虫が大量発生することが多く、近隣の部屋にも影響が及ぶ可能性を考えなければなりません。

生ゴミを中心にゴミが放置されると、異臭が混ざり合って強烈な悪臭を放つことになります。腐敗がすすむ夏場にはピークとなり、これも近隣住民には大変な悪影響が及ぶことになるでしょう。家の中に悪臭が流れ込むため窓が開けられず、布団や洗濯物を干すこともままならなくなってしまいます。

また、大家さんとしては、部屋に悪臭が染みついてしまうことにより、退去後の修繕費用が高額になってしまうリスクがあります。

ゴミが放置されることにより、何らかの理由で引火してしまうと一気に燃え広がるリスクがあります。また、ネズミがコードやコンセントをかじって電気をショートさせてしまい、火災を引き起こす原因となることもあり大変危険です。

また、放火犯のターゲットとなり、不審火を起こすリスクも考えられ、当然のことながら、こちらも近隣住民の生命が脅かされるリスクがあるといえます。

また、大家さんとしては修繕にお金がかかるのはもちろんですが、死者が出てしまうと部屋を修繕できたとしても次の入居者を見つけづらくなる可能性が高いです。

ご自身が所有している物件にゴミ屋敷が出てしまった場合、大家さんはどのように対応するとよいのでしょうか。大家さんのお悩みへの回答を、大家さんが介入できること、できないことといった視点でお伝えしていきたいと思います。

ゴミ屋敷かどうか確信がもてない状況で、近隣住民からのクレームなどを理由に、ドアに片付けるように張り紙するといった行為は問題ないのでしょうか？

これに関しては、原則として、誰の目にも触れてしまうように張り紙してしまうことは名誉棄損にあたる可能性があるため、NGと考えた方がよいでしょう。ただし、内容証明郵便で注意勧告するといった方法は第三者の目に触れることはないため問題ありません。

こうした手続きをしておくことは、後々最終的に退去勧告するために必要な行為となります。内容証明郵便では、以下のようなことを記すようにしましょう。
・〇年〇月〇日までにゴミを撤去してほしい
・上記守られない場合には賃貸契約を解除する

また、実際にゴミ屋敷と化していることが明らかで、何度言っても入居者がゴミを片付けない場合は退去させることは可能なのでしょうか？

これについては、上述のとおり、事前に内容証明郵便を出しておき、期限までにゴミが撤去されていなかったことを理由に契約解除といったことは可能です。賃貸契約書にも、こうした警告に従わない場合には契約を解除できる旨が書かれているでしょう。

契約解除後も賃貸物件に居続ける場合は、不法占拠状態になります。こうすることで、刑法130条「不退去罪」にあたるため、警察に動いてもらうことも可能となります。

ゴミ屋敷と化した部屋からは強烈な異臭が発生し、周辺の住民にも悪影響が及ぶでしょう。だからといって、入居者の留守中に勝手にゴミ出しをするのは、所有権の侵害にあたるためNGです。

入居者の家の中にあるものは、仮に夜逃げや孤独死により残されたものであっても、大家さんが勝手に処分することはできません。ただし、先ほどの方法で賃貸契約を解除した後であれば、契約解除後にゴミを処分することは可能です。

ゴミ屋敷と化した家の入居者が家賃を滞納した場合、「水道を止める」といった方法で退去させることは可能なのでしょうか。民間人同士で一方が不法行為をしていた場合でも、それに対して、自分も不法行為をやり返すような行為は「自力救済」として禁止されています。先ほどの内容証明郵便を送る方法など、あくまでも法的に解決する方法を選ぶようにしましょう。

ゴミ屋敷と化した家の入居者が退去した場合、退去後の原状回復費用はどうなるのでしょうか。大家さんの気持ちとしては、元借主にすべて負担してもらいたいところですが、可能なのでしょうか。

ゴミ屋敷化した部屋を修繕するには、畳やクロス、フローリングの腐食など、通常よりかなり高額な費用がかかると考えて間違いありません。また、大量のゴミを撤去するための費用もかかるでしょう。まず、ゴミの撤去費用については部屋の大きさにより異なりますが、たとえば1DK程度の部屋の場合で、5～10万円程度はかかると考えた方がよいです。

また、畳やクロス、フローリングについては、場合によってはすべて取り換えする必要があります。仮に1DKで10畳程度のスペースを全部張替えすると想定した場合、費用の相場は以下のように考えることができます。
・畳10畳分…10万円程度
・クロス張替え1部屋分…10万円程度
・フローリング張替え費用10畳分…20万円程度

部屋が広くなるほど費用は高くなっていきますし、同じ広さであっても腐食の具合が酷ければ追加で費用が必要になることもあるでしょう。

上記、ゴミ屋敷の原状回復費用については、元借主に請求できるのでしょうか。こうした、ゴミ屋敷の修繕であっても、国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に則って対応することが求められます。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

つまり、通常の使用に含まれる損耗などについては大家さんの負担になり、元借主の通常を超えるような使用による損耗・既存については元借主の負担となることが分かります。

ゴミ屋敷については、多くの場合、後者に該当するでしょう。とはいえ、実際には高額な原状回復費用の全てを元借主に負担してもらうことは、元借主の資産状況から難しいことが多いです。

きちんと話し合いをして、元借主には原状回復費用を負担する必要があることを理解してもらったうえで、少しでも多くの費用を請求するようにするとよいでしょう。

最後に、ゴミ屋敷トラブルを回避するためのポイントとして、以下のことを押さえておくとよいでしょう。

・貸室を清潔に使う、など賃貸契約の際に「特約」を結んでおく
・なるべく入居者や管理会社とのコミュニケーションをスムーズにしておく
・物件の点検（共有部分に物が放置されていないか、郵便箱があふれていないかなど）を定期的に行う。
・ゴミ屋敷トラブルは裁判沙汰になる可能性もあるので、入居者との連絡や交渉の経緯は客観的に記録し、冷静な対応を心掛ける
・ゴミ屋敷となりそうな入居者がいるようであれば、できるだけ早い段階で解決するよう行動を起こす
・情けをかけても悪い結果になることが多いので、毅然と対応する

賃貸経営はあくまでも事業です。ゴミ屋敷問題により収益性が大きく落ち込むことのないよう、ビジネスとして上記のようなことにもしっかり取り組んでいく姿勢が必要とされます。

ゴミ屋敷問題が長引くと、賃貸物件の収益性が低下し、管理コストや清掃費用の増加がオーナーの負担となりがちです。現在の賃貸運営を一度見直し、より効率的で手間の少ない土地活用方法を検討するのも一つの手です。専門家に相談すれば、アパートや賃貸経営に限らず、駐車場やトランクルーム運営といった管理がシンプルなプランの提案も受けられます。専門家のアドバイスを参考にし、より負担の少ない経営方法も視野に入れてみませんか？

賃貸経営における大きなリスクの1つである、ゴミ屋敷問題についてご紹介しました。所有物件でゴミ屋敷が発生してしまうと、大きな損失になってしまう可能性があります。

大家さんとしてはトラブル回避のため、日頃から入居者や管理会社とのコミュニケーションをしっかりとっておくことを心掛けるとともに、ゴミ屋敷の兆候が表れた時には、できるだけ早いタイミングで内容証明郵便を送るなど先手を打っておくことが大切です。