想定される入居者トラブルには
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目次
事業経営には、さまざまなリスクやトラブルの可能性がある
事業経営である以上、賃貸経営にも、空室リスク(空室が発生して家賃収入を得られないリスク)、老朽化リスク(建物や設備が老朽化するリスク)、流動性リスク(賃貸物件をすぐに換金できないリスク)などさまざまなリスクの可能性があります。また、この記事でご説明する入居者とのトラブルが生じる可能性もあります。
しかし、ほかの事業と比較すると、賃貸経営のリスクやトラブルは対策を講じやすいといえます。大家さんとして、賃貸経営のリスクやトラブルにどのようなものがあるかを知り、その対策としてどのような手段が考えられるのかをリスクやトラブルに備えて、日ごろから検討しておくことは賃貸経営を成功させる大切な姿勢であると言えるでしょう。
賃貸経営におけるトラブルとは
家賃延滞トラブル
しかし、家賃延滞の場合、家賃支払いの督促を行ってすぐに支払ってくれるとは限らず、のらりくらりとかわされてしまい、入居者がいるのにも関わらず数か月、家賃収入を得られない状態が継続する可能性もあります。
なお、督促などの段階を経なければ、入居者に直ちに退去申し入れはできず、勝手に入居者の部屋にあるものを処分すると大家さんが罪に問われる可能性もあります。
騒音トラブル
大家さんがその騒音に気づいたり、ほかの入居者からのクレームを受けたりして、騒音を発生させている入居者に随時注意指示を行えれば問題ありません。とはいえ、大家さんが24時間体制で騒音が発生していないかどうか確認したり、当人が大家さんの注意指示に従ってくれたりするとは限りません。
また、大家さんが騒音トラブルを知らないうちに、入居者が騒音元にクレームを直接伝えて揉めたり、騒音に不満が募ったほかの入居者が退去を申し出たり、というケースも考えられます。
ゴミ出しマナートラブル
生ごみが混じっている場合には、腐敗臭や害虫(ゴキブリ、ハエ、ウジなど)の発生につながる可能性もあります。その場合、ほかの入居者の生活に支障が生じるだけでなく、部屋が汚れて原状回復に多額の費用がかかる可能性もあります。原則として通常損耗、経年劣化以外の原状回復にかかる費用負担は入居者にあり、ホームクリーニング費用などは敷金で精算できます。
しかし、部屋の汚れの程度によっては敷金だけではカバーできず、大家さんが立替え払いし、後で集金が必要となる可能性もあります。ただ、ゴミ処理にルーズな面を持つ入居者から、立替え分を支払ってもらえるかどうか、大家さんとして不安も残るでしょう。
入居者トラブルの原因と対策
家賃延滞トラブル
原因
このケースの場合、家賃支払いが遅れている旨を連絡すれば、すぐに家賃延滞が解消する可能性が高いでしょう。問題なのは、「確信犯のケース」です。このケースは、家賃支払いの必要性を分かっていて、あえて家賃延滞しているケースです。この場合、家賃延滞が常態化する可能性があります。
対応
【支払方法の検討】
家賃支払を入居者からの振り込みではなく、家賃を口座自動引き落としにすれば、いずれのケース理由においても家賃滞納を予防できる可能性を高めます。
【特典の設定】
家賃支払いを期日までに支払ってくれた方にプレゼントや優遇サービスなどの特典を用意するのも一つの方法です。
【家賃保証会社との契約】
コストはかかりますが、家賃保証会社と契約をしておくのも家賃延滞の悩み解消に有効です。家賃延滞が生じたら、家賃保証会社が家賃を大家さんに立替払いし、入居者への督促を行ってもらえます。
騒音トラブル
原因
対応
また、騒音トラブルが生じた場合には、騒音を発生した入居者、騒音の苦情を寄せた入居者、双方の言い分をよくヒアリングし、大家さん自身もその騒音の場に立ち会い、どの程度の騒音なのか、事実確認をして真摯に対応しましょう。
そのためにも、大家さんの連絡先を騒音の苦情を寄せた入居者に伝え、いつでも連絡ができるように連絡先を渡しておくと安心をしてもらえるでしょう。なお、ヒアリングの際、さらなるトラブルに発展しないように、どの入居者が騒音の苦情を寄せたかについては伏せておくのが賢明です。
ゴミ出しマナートラブル
原因
対応
【防犯カメラの設置】
入居者のマナー意識を高めるため、防犯カメラを設置するのも一つの方法です。また、防犯カメラ映像を確認すれば、マナー違反をしている入居者を把握して、注意を促せます。入居者のゴミ出しマナー違反は、入居者以外からの不法投棄の誘因につながる可能性もありますが、防犯カメラの設置はその予防にも有効です。
【24時間ゴミ出し可能にする】
ゴミ出しマナーの目的はわかっていても、ライフスタイル(起床時間が遅いなど)によって、ルールに従えない入居者がいる場合もあります。この場合、ゴミを出せずに、部屋やベランダなどにゴミをため込んでしまう危険性もあります。ゴミ出しがスムーズにできるように入居者だけ利用できる鍵をつけたゴミ集積庫(室)を設置するなどして、24時間ゴミ出し可能にするのもトラブル回避につながるでしょう。
【管理会社との連携】
大家さんが、賃貸物件近隣に居住していないなどの理由で、管理会社にゴミ集積所を含む共用部分の清掃を委託している場合、管理会社と連携を図り、トラブルへの対応を図ることもできます。その際、ゴミ集積所の管理がどこまでを含んでいるのか(日常清掃、未分別ごみの分別作業、定期特別洗浄など)、再確認をし、必要に応じて契約の見直しを図りましょう。
入居者がゴミ出しマナーを順守していない方を見かけた場合、管理会社へ連絡してもらい、管理会社から注意を促す文書を配布してもらうのもよいでしょう。その状況報告を、管理会社から大家さんにもらうようにしておけば、大家さんとしてもトラブルの発生および対応状況を把握できます。
もしも法的な対応が必要になったら…
このように、根本的なトラブル解決のために、法的な対応が必要となる場合もあり、大家さんひとりでの対応では難しいでしょう。日頃から、管理会社との関係強化に努め、トラブルの芽となりそうなことがあれば相談するように心がけ、対策を早め早めに講じておきましょう。
また、万一法的な対応が必要となったときに相談できる弁護士を探しておくのも必要です。お世話になっている管理会社や不動産会社から紹介を受けるなど、賃貸トラブルにくわしい法律の専門家を味方につけておきましょう。
まとめ
また実際にトラブルが発生した際には、真摯に対応し、入居者から大家さんへの安心感をもってもらえるように行動しましょう。そのためにも、日ごろから、入居者の声に耳を傾け、入居者満足向上のために努める姿勢を大切にしましょう。
想定される入居者トラブルには
日ごろからの備えと早めの対処が肝心です!
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この記事の監修者
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。