持ち家を賃貸にする時も、不動産会社や管理会社の力が必要です。
契約に必要なものや注意点をしっかり確認しよう！
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※ページ下部の「賃貸経営一括相談および土地活用プラン一括請求サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
目次
持ち家を賃貸物件にするということ
まず、はじめに持ち家を賃貸物件とするということのメリットとデメリットについて、整理をしておきたいと思います。
メリット
持ち家を賃貸物件にするときのメリットのひとつに挙げられるのが、賃料収入を得ることができるということです。持ち家を空き家のままにしていても、固定資産税が課税されますし、物件周辺の安全面に配慮する必要があるので、維持管理費も必要になります。
持ち家を賃貸物件にすることで得られる賃料収入で、それらの費用を支払う原資を作ることができる可能性があります。また、売却と異なり、所有権を手放すわけではないため、将来的に賃貸物件を自宅として住むことも可能です。
持ち家を賃貸物件にすることで得られる賃料収入で、それらの費用を支払う原資を作ることができる可能性があります。また、売却と異なり、所有権を手放すわけではないため、将来的に賃貸物件を自宅として住むことも可能です。
デメリット
一方、持ち家を賃貸物件にする場合のデメリットとして挙げられるのが、入居者トラブルです。入居者によっては、使用状況が不良である可能性もあるからです。それによって、物件近隣住人とのトラブルが生じたり、退去時の手続き（原状回復義務の範囲など）で、もめたりすることも想定されます。
また、持ち家とはいえ、賃貸物件にするこということは、大家さん業を営むということになります。入居者がいなければ賃料収入を得ることができないため、入居検討者に対して魅力的な物件にみせる工夫や、入居者満足向上への努力が必要になります。
また、持ち家とはいえ、賃貸物件にするこということは、大家さん業を営むということになります。入居者がいなければ賃料収入を得ることができないため、入居検討者に対して魅力的な物件にみせる工夫や、入居者満足向上への努力が必要になります。
賃貸物件にするまでの流れ
持ち家を賃貸物件にする上でのメリット・デメリットを踏まえた上で、賃貸物件にするまでの流れについて、確認しておきましょう。
1.家の状態・賃料の相場を知る
まずは、持ち家の状態、築年数を確認します。その上で、近隣類似物件の家賃相場がどれくらいになっているかを調べましょう。家賃相場の調べ方としては、不動産会社のウィンドウに貼ってある広告を見たり、インターネットで検索したり、等の方法があります。
スマイティでも家賃相場を検索するコンテンツを用意しています。
スマイティでも家賃相場を検索するコンテンツを用意しています。
2.住宅ローンの確認
次に、持ち家に住宅ローンが残っているかどうかを確認しましょう。
住宅ローンとは、自己居住用物件を購入する際に利用できるローンのことです。持ち家を賃貸物件にするということは、所有者自らが居住するわけではないため、原則として住宅ローンから、賃貸物件用のローンに切り替えることを求められる可能性もあります。また、住宅ローン残債があるのに、黙って賃貸物件に用途変更すると、最悪の場合、一括返済を求められる可能性もあります。
住宅ローンとは、自己居住用物件を購入する際に利用できるローンのことです。持ち家を賃貸物件にするということは、所有者自らが居住するわけではないため、原則として住宅ローンから、賃貸物件用のローンに切り替えることを求められる可能性もあります。また、住宅ローン残債があるのに、黙って賃貸物件に用途変更すると、最悪の場合、一括返済を求められる可能性もあります。
3.不動産会社・管理会社を探す
賃貸物件として貸し出すことができることが確認出来たら、入居者を募集してくれる不動産会社を探しましょう。また、日々の管理業務を管理会社に委託することを考える場合、管理会社を見つける必要もあります。
複数の管理会社から見積もりをとり、比較しましょう。その場合、どこまでを管理会社に委託するのかを、あらかじめ考えておくと比較しやすいでしょう。なお、不動産仲介を行う不動産会社が、管理サービス部門を有している場合もあります。
複数の管理会社から見積もりをとり、比較しましょう。その場合、どこまでを管理会社に委託するのかを、あらかじめ考えておくと比較しやすいでしょう。なお、不動産仲介を行う不動産会社が、管理サービス部門を有している場合もあります。
大手から地域密着型まで、複数社に査定を行う
不動産会社には、大手から地域密着型まで様々な会社があります。得意とするエリアや入居者募集の方法などに、それぞれの会社の強みが異なる場合があります。不動産仲介の依頼を行う際には、複数の会社に賃料査定を依頼し、不動産会社の強みを理解した上で、その賃料査定の根拠など丁寧に説明をしてもらえる不動産会社を選ぶとよいでしょう。
4.不動産会社・管理会社を決める
複数、賃料査定や見積もりを取った上で、不動産仲介を依頼する不動産会社、および日々の管理業務を委託する管理会社を決定します。
契約の際に必要なもの
不動産会社に仲介を依頼する際に、契約書の締結は義務付けられていません。後々トラブルを回避するためにも、不動産会社と合意した内容を示した書面（媒介契約書）を作成してもらうようにしましょう。
また、管理会社との契約に際しては、契約書に目を通して、管理業務のうちの、どこからどこまでを管理会社に委託するのか、費用、契約期間などじっくりと確認し、不明な点は必ず聞くようにしましょう。また、契約期間途中に解約した場合、どのようなルール（解約手数料など）になっているか、しっかり目を通しておくことも重要です。
また、管理会社との契約に際しては、契約書に目を通して、管理業務のうちの、どこからどこまでを管理会社に委託するのか、費用、契約期間などじっくりと確認し、不明な点は必ず聞くようにしましょう。また、契約期間途中に解約した場合、どのようなルール（解約手数料など）になっているか、しっかり目を通しておくことも重要です。
5.貸し出す条件を決める
不動産会社、管理会社を決定したら、いよいよ入居者募集を行います。その前に、どのような条件で賃貸に出すのか、条件を決めます。不動産会社が提示した賃料査定の結果は、あくまでも査定結果です。その結果を基にして、入居検討者に提示する、家賃などの諸条件を決定します。
6.入居者の募集と審査を行う
条件決定後、広告などにより、入居者募集を行います。入居申し込み、入居審査を経て、入居者が決定します。入居審査は、不動産仲介を行ってくれる不動産会社が行ってくれるのが一般的です。
家賃を継続的に支払う能力があるかどうかを見るため勤務先や収入、連帯保証人の有無を確認します。連帯保証人となってもらえる人がいない場合には、保証会社を利用して入居審査を行う場合もあります。
家賃を継続的に支払う能力があるかどうかを見るため勤務先や収入、連帯保証人の有無を確認します。連帯保証人となってもらえる人がいない場合には、保証会社を利用して入居審査を行う場合もあります。
あらかじめ希望や審査の条件を共有しておく
不動産仲介を行う会社は、仲介を成立させたときに仲介手数料を受け取ることができれば収入になります。そのため、不動産会社によっては、入居審査のハードルを低く設定する可能性もあります。そのため、大家さんとして、どのような入居者に入居してほしいか、入居者条件については、募集を行う前にきちんと不動産会社へ伝えておくことが大切です。
7.賃貸契約を行う
入居者が決定したら、賃貸借契約を締結します。
重要事項説明について
賃貸借契約の前に、賃貸物件についての重要事項説明を行う必要があります。重要事項説明とは、賃貸物件や使用条件に関する重要事項を書類にまとめ、説明することをいいます。
締結する契約書について
重要事項説明の後、賃貸借契約を締結します。契約書には、賃貸物件の物件詳細事項の他、契約期間や諸費用など、が記載されています。
8.引き渡しを行う
賃貸借契約締結後は、鍵を渡して物件の引渡しをおこないます。
9.管理・運営を行う
入居者が入居した後、大家さん自身、又は委託契約を締結した管理会社が、管理業務を行います。
主な管理業務について
管理業務には、様々なものがありますが物件周りの清掃の他、家賃の集金や督促、入居者からのクレーム対応、設備トラブル対応、契約の更新手続きなどがあります。また、不動産所得を得ることになりますので、確定申告を行う必要もあります。
持ち家を賃貸物件として活用する際の注意点
持ち家を賃貸物件として活用する際の注意点について、簡単にまとめておきましょう。
1.住宅ローンが残っている場合
賃貸物件とする場合の確認事項でもふれましたが、住宅ローンが残っている場合、住宅ローンではなく、賃貸物件向けローンに切り替えを求められる場合もあります。黙っていたらバレないと考えずに、金融機関に相談することをおすすめします。
2.定期借家契約と普通借家契約
賃貸物件として活用する持ち家を、将来的に自宅利用することを考える場合もあるでしょう。大家さんと賃借人の立場は、賃借人の方が弱いため、借地借家法では賃借人保護の観点から、大家さんが一方的に退去を言い渡すことはできないことになっています。自宅利用する時期が決まっている場合には、定期借家権に基づいた賃貸借契約を締結することも検討しておきましょう。
■普通借家権
原則として、賃貸借契約は更新され、正当事由がない限り、大家からの賃貸借契約の解除、更新謝絶は認められません。
■定期借家権
契約締結時に定めた契約期間で賃貸借契約は終了することになります。
3.家の状態によってはリフォームも必要
築年が古く、持ち家の老朽化が目立つ場合は、入居検討者の目に魅力的に映らず、家賃設定も低くしなければならない状況も考えられます。状況によっては、大掛かりなクリーニングやリフォームが必要である可能性もあります。まずは、物件を清掃して磨き上げて、リフォーム等を業者に依頼する必要性があるかどうかを検討しましょう。
4.確定申告を忘れずに
家賃収入がある場合、不動産所得を得ることになるため、確定申告を行う必要があります。家賃収入の振り込み口座は、日々の生活費口座とは別にし、経費として支出した領収書は、整理・保管しておきましょう。
【注意】友人や知人に貸し出す時
友人や知人に貸し出すことにしたから、上記のような細かいことは関係ないと考えている人がいたら、要注意です。友人や知人だからといって、細かいことをいわず、あいまいな取り決めをした場合、トラブルが生じた時に、「言った！聞いてない！」のもめ事になりがちです。友人や知人へ貸し出す時も、契約書などで明確に取決めを行っておきましょう。
まとめ
持ち家を賃貸物件として活用する場合、新たに賃貸物件を取得する費用はかからないものの、賃貸経営を行うことに変わりはありません。大家さんとして、どんな入居者に入居してほしいのか、その入居者にどのような条件で貸し出せば目を引くことができるのか等々、まずは不動産会社に相談してみるところから、初めの一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
持ち家を賃貸にする時も、不動産会社や管理会社の力が必要です。
契約に必要なものや注意点をしっかり確認しよう！
賃貸経営のお悩みはプロに相談！
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