戸建て賃貸経営のためのローン借り入れについて解説します

一戸建てと言えば、「住宅ローンを組んで購入して住むもの」と考えている方も多いのではないでしょうか。一方、近年ライフスタイルの多様化により、特に若い世代において、家を持たない世帯が増えてきており、総務省が発表している「平成25年住宅・土地統計調査」によれば、2013年の持ち家率は、25～29歳が11.3％、30～34歳が28.7％と、1993年の13.0％（25～29歳）と31.6％（30～34歳）からそれぞれ減少しています。

とはいえ、子供が産まれると賃貸マンションでは、泣き声や走り回る音で隣近所の住人に迷惑がかかるなどの問題が出てくるのも事実です。こうした中、一戸建てを賃貸で借りる人が増えるなど、戸建て賃貸の人気が高くなってきています。

戸建て賃貸の人気の高まりに応じて、戸建て賃貸経営に取り組む人も増えています。しかし、戸建て賃貸経営を始めるには1つ問題があります。それは、ローンの審査承認を得られにくいということです。

※ここでいうローンは住宅ローンではなく賃貸用のローン（不動産投資ローン・アパートローンなど）を指します。

戸建て賃貸が融資を受けにくい理由は、物件価格の低い案件が多く、金融機関が積極的でないことなどが挙げられます。というのも、戸建てを借りたいと思う人は、高い家賃を支払ってまで住みたいとは思っていないことが多く、「物件価格の高い戸建てに高額な家賃を支払うくらいなら自分で購入したい」と思いやすいです。このため、物件価格の高い物件は投資対象として敬遠されやすく、価格の安い物件が選ばれやすい傾向にあります。

たとえば、戸建て賃貸の家賃で10万円支払う場合、同じ返済額で住宅ローンであれば3,500万円程度まで借入可能で、郊外であれば十分新築住宅の購入を考えられる価格です。戸建て賃貸であれば、高くとも6～7万円程度の家賃で収めるのがよいでしょう。そうすると、物件価格1,000万円で表面利回りが8%程度ですから、1,000万円程度以下で物件を探す必要があります。

しかしながら、これくらいの価格の融資であれば、ぞんざいに扱われるまではありませんが、金融機関の担当者もそこまで積極的に融資を考えないでしょう。上記のようなことを理由に、戸建て賃貸では融資を受けにくくなっていますが、それでも方法がないわけではありません。

戸建て賃貸は、メガバンクや都市銀行、地方銀行など一般的な金融機関では融資が難しいです。一方、日本政策金融公庫やノンバンク、信用金庫等であれば融資を受けられる可能性を見出すことができます。

もちろん、日本政策金融公庫やノンバンク、信用金庫であれば必ず融資を受けられるというわけではありません。これらの金融機関で融資を受けられる可能性が上がる理由として、「審査基準」があります。次の「各金融機関の特徴」で、それぞれの特徴についてご紹介していきます。

ここでは、日本政策金融公庫、ノンバンク、信用金庫のそれぞれについて、それぞれの特徴を解説していきます。

日本政策金融公庫は、実績がなくても創業融資を受けられることから、個人事業主や法人として賃貸経営に取り組んでいる方であれば、戸建て賃貸で融資を受けられる可能性があります。アパートローンのように賃貸物件の購入のためのローンではなく、事業のための貸付であるという点がポイントです。普通貸付や新規開業資金などさまざまな制度が用意されているので、日本政策金融公庫の窓口にいって相談してみるとよいでしょう。

融資を受けることができれば、金利1%台など、ノンバンクや信用金庫で融資を受けるのとは比べ物にならない低金利で利用できる可能性があります。

ノンバンクとは、銀行のような預金部門を持たない融資専門の金融機関のことです。一般的に、銀行と比べてローンの金利が高く設定されているものの、審査が簡易的で、銀行の審査には落ちた案件でもノンバンクでは借りられる可能性があります。

なお、ノンバンクは借入可能額も1,000万円以下など低めのことが多いですが、この点も戸建て賃貸と相性のよいポイントとなるでしょう。

信用金庫は「地域社会と所属会員に利益を還元すること」を目的としており、地域内にある不動産に対する融資であれば、銀行の審査よりも基準が低いことが少なくありません。一般的にノンバンクよりは審査が厳しい傾向にありますが、相談してみて損はしないでしょう。

戸建て賃貸を考えているのであれば、賃貸併用住宅の購入、もしくは、新築を検討してみるのもおすすめです。賃貸併用住宅とは、1つの建物内に自宅用スペースと賃貸用スペースがある建物のことで、マイホームとして利用しながら、家賃収入を得ることができます。

賃貸併用住宅のメリットは、金融機関によっては住宅ローンを利用できるということです。融資条件等は金融機関によって異なりますが、基本的には自宅用スペースが建物全体の延床面積の50%以上を占めている必要があります。

住宅ローンは、ほとんどの場合で金利が1%前後と、アパートローンと比べて金利がかなり低く設定されているのに加え、借入期間も35年など長期で設定しやすくなっています。また、住宅ローンであれば、住宅ローン控除の適用を受けることができるのもポイントです。

住宅ローン控除とは、融資を受けてから10年の間、住宅ローン年末残高の1%について還付を受けられるというものです。1%前後の金利で利用できるのに加えて、1%の還付を受けられるのですから、実質的にほぼ金利なしで融資を受けられるということになります。持ち家がなく、これから戸建て賃貸を検討しているという方は賃貸併用住宅の購入を検討してみるのもよいでしょう。

ここでは、ローン申し込みのために準備するべきことや、手続きの流れについて解説します。

まずは必要書類等を準備しましょう。売買契約書や重要事項説明書、登記簿謄本、住宅地図、建物図面など、購入物件に関する書類や、源泉徴収票(3期分)、確定申告書の写し(3期分)など収入に関する書類、印鑑や身分証明書、課税証明書、納税証明書など本人確認に関する書類等が必要です。なお、必要な書類については事前に融資を申し込む金融機関の担当者に確認しておくようにしましょう。

必要書類の準備が済んだら、金融機関の担当者への提出と同時に、審査申込書への記入を行います。審査申込書を金融機関に提出したら、審査が開始します。審査期間については、金融機関によって異なりますが、2週間～1カ月程度かかるのが一般的です。審査が難航すればもっとかかることもあります。一方、特にノンバンクについては1週間以内など、短い期間で審査の結果が出ることもあります。

とくに、日本政策金融公庫に審査を依頼する場合、創業融資という名目で書類を作成していくことになります。書類作成時には、自分で事業を行っていく上で想定している売上や経費を計算し、その予測と推移を作成していくことになります。ちなみに、この段階で赤字になりそうなことが分かったら、取得を諦めることを検討してもよいでしょう。

「本当に取得する価値があるかどうか」も含めて、事業者としての意識を持つことが大切です。もちろん、これは日本政策金融公庫に限らず、ノンバンクや信用金庫で審査を申し込む時も同様です。

戸建て賃貸は融資額が小さくなることが多いことや、担保評価を得られにくいことを理由に、融資が得づらいことが難点です。このため、戸建て賃貸に取り組んでいる方の中には現金メインで投資を進めている方もいます。一方、日本政策金融公庫やノンバンク、信用金庫であれば、戸建て賃貸であっても融資を受けられる可能性を高めることができます。この中でも特に、日本政策金融公庫は金利1%台での融資を得られる可能性もあるため、積極的に活用を目指していくとよいでしょう。