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目次
アパートローンの借り入れで大切なこと
賃貸経営を行うことを検討する際、アパートローンの借り入れを合わせて検討する方も多いでしょう。アパートローンの借り入れに際して大切なことはたくさんありますが、そのなかでも、大切なことは余裕のある資金計画を考えておくことです。
賃料収入から賃貸経営に必要な経費を差し引いても、アパートローンを滞りなく返済していくことは、安定的に賃貸経営を継続していくためには重要です。
賃料収入から賃貸経営に必要な経費を差し引いても、アパートローンを滞りなく返済していくことは、安定的に賃貸経営を継続していくためには重要です。
融資条件の検討ポイント
そのためには、アパートローンをどの金融機関からどのような融資条件（金利、返済期間、返済方法など）で受けるかを考える必要があります。融資条件にはさまざまな検討ポイントがありますが、今回は冒頭で触れたように、元利均等返済と元金均等返済の2つの返済方法にフォーカスを当ててみたいと思います。
アパートローンの返済方法は2種類ある
アパートローンの返済方法は、以下の2種類です。それぞれの特徴とメリット・デメリットについて整理しておきたいと思います。
元利均等返済
元利均等返済は毎月の返済額が一定に設定してある返済方法のことで、一般的な返済方法です。借り入れ当初、毎月の返済額の内訳は、元金が少なく利息が多い状態ですが返済の進行に従い、毎月の返済額の内訳は、元金が多く利息が少ない状態になっていきます。
| メリット | 元利均等返済のメリットは、返済額が一定なので返済計画を立てやすいところにあります。また、元金均等返済と比較すると、借り入れ当初の返済額を少なくすることができます。 |
|---|---|
| デメリット | 元利均等返済のデメリットには、元金均等返済よりも総支払利息は多くなるという点が挙げられます。 |
元金均等返済
元金均等返済とは返済額のうち、元金の金額が一定に設定してある返済方法のことを言います。借り入れ当初の返済額が多いのが特徴で、返済が進行するに従って、毎月の返済額は少なくなっていきます。
| メリット | 元金均等返済のメリットは、元利均等返済と比較すると、元金の減少が早いので総支払利息が少なくなることが挙げられます。また、返済が進行するにつれ、返済負担が小さくなります。 |
|---|---|
| デメリット | 元金均等返済のデメリットは、当初の返済額が大きいことです。そのため、元利均等返済よりも、さらに、事業計画や借り入れを希望する人の収入および資産状況が厳格に審査される可能性が高くなり、これも、デメリットのひとつと言えるでしょう。 |
支払方法の違いで支払総額に差は出る？
元利均等返済、元金均等返済で総支払利息に差が出ることを、それぞれの返済方法の特徴として触れましたが、どれくらい支払総額に差が出るものなのでしょうか。たとえば、1億円の融資金額を返済期間20年、全期間固定金利2.0％で借り入れした場合を考えてみたいと思います。
元利均等返済
元利均等返済の場合、毎月の返済額は一定となりますので毎月505,883円を返済していくことになります。総返済額は121,411,873円。総支払利息は、21,411,873円となります。
元金均等返済
元金均等返済の場合、借り入れ当初の返済額は毎月583,332円。元利均等返済よりも返済金額は大きいことがわかります。しかし、返済が進み、元金が減少していくに従って、徐々に返済額も減少します。そして、9年後には元利均等返済よりも返済額は少なくなります。総返済額は120,083,247円。総支払利息は20,083,247円となり、元利均等返済と比較すると130万円程度、利息負担が軽減されます。
注意点
このシミュレーションは、全期間固定金利で考えた、あくまでも一例です。変動金利や短期固定金利などを選択するなど、金利などの条件によって支払総額は異なります。自分の場合はどうなるかを考えるきっかけにしてみましょう。
アパートローン返済方法のケーススタディ
自分の場合は、元利均等返済、元金均等返済どちらが適しているかのヒントとしてケーススタディを紹介します。
元利均等返済が適しているケース
適している方：全般、特に賃貸経営初心者
元利均等返済は、一般的な返済方法です。この返済方法のメリットは返済金額が一定であることです。そのため、返済の見通しを立てやすいので、賃貸経営をこれから始めるという方にとっては適していると言えるでしょう。また、元利均等返済のデメリットとして借り入れ当初の元金と利息の割合（元金が少なく、利息が多い）が挙げられます。しかし、賃貸経営においては利息は経費となるため、税金面ではメリットともなり得ます。
元利均等返済は、一般的な返済方法です。この返済方法のメリットは返済金額が一定であることです。そのため、返済の見通しを立てやすいので、賃貸経営をこれから始めるという方にとっては適していると言えるでしょう。また、元利均等返済のデメリットとして借り入れ当初の元金と利息の割合（元金が少なく、利息が多い）が挙げられます。しかし、賃貸経営においては利息は経費となるため、税金面ではメリットともなり得ます。
元金均等返済が適しているケース
適している方：借り入れ金額が低い方、賃貸経営中上級者（複数物件の所有者等）
元金均等返済は、総支払利息が元利均等返済よりも抑えられますが、当初の返済負担が大きいことが挙げられます。初めて賃貸経営を行う場合、賃料収入の中で元金均等返済での返済額をカバーすることは難しいかもしれません。
元金均等返済は、総支払利息が元利均等返済よりも抑えられますが、当初の返済負担が大きいことが挙げられます。初めて賃貸経営を行う場合、賃料収入の中で元金均等返済での返済額をカバーすることは難しいかもしれません。
複数の賃貸経営物件を所有している場合
複数の賃貸経営物件を有しており、収益のプールが既にできているというケースであれば、当初の返済負担が大きくてもキャッシュフローはうまく回ります。
また、賃貸物件を購入、建設する際、頭金の割合が大きく、そもそもアパートローンの借り入れ金額が低い場合であれば、当初の返済負担が大きくても賃料収入の範囲で返済をしていける可能性もあります。
いずれにしても、キャッシュフローの状況、および事業主の資産状況に余裕があると認められなければ、金融機関が元金均等返済での借り入れを承認することは難しいと考えておいた方が良いでしょう。
また、賃貸物件を購入、建設する際、頭金の割合が大きく、そもそもアパートローンの借り入れ金額が低い場合であれば、当初の返済負担が大きくても賃料収入の範囲で返済をしていける可能性もあります。
いずれにしても、キャッシュフローの状況、および事業主の資産状況に余裕があると認められなければ、金融機関が元金均等返済での借り入れを承認することは難しいと考えておいた方が良いでしょう。
支払方法を決めるときに確認しておきたいこと
元利均等返済、元金均等返済の概要やそのメリット・デメリット、そしてどのような人にどちらの返済方法が適しているかについて、お話をしてきました。それらを踏まえた上で、支払方法をどちらにするかを決めるときに確認しておくべきことを整理します。
月々の支払額を確認する
総支払利息が少ないのは、元金均等返済ではありますが、総支払利息や総支払額のみではなく、月々の支払額についても想定した賃料収入の中で無理なく返済を行っていけるかどうか、必ず確認をしておきましょう。
もちろん、満室経営が継続することは好ましい状況ではあります。しかし、どんな人気物件にも空室が生じる可能性はあります。満室経営が継続する前提で事業計画を立てると、空室が生じた場合に、返済費用を自己資産から持ち出ししなければならないという事態にもなりかねません。また、元金均等返済を選択していた場合には、その負担はさらに大きくなります。
もちろん、満室経営が継続することは好ましい状況ではあります。しかし、どんな人気物件にも空室が生じる可能性はあります。満室経営が継続する前提で事業計画を立てると、空室が生じた場合に、返済費用を自己資産から持ち出ししなければならないという事態にもなりかねません。また、元金均等返済を選択していた場合には、その負担はさらに大きくなります。
支払方法を慎重に検討して資金計画を立てましょう
支払方法によって、事業計画に対するアパートローン返済の影響は異なります。先述したように、支払方法による特徴、メリット・デメリットはさまざまです。ひとつの側面だけをとらえて、支払方法を選択するのではなく、事業計画全体を見通して、安定的、継続的に賃貸経営を行っていけるかどうかを慎重に考えた上で資金計画を立てて、支払方法の選択を行うことをおススメします。
よくある質問
ここでは、アパートローンに関するよくある質問をご紹介します。
- アパートローンの審査基準は？
- アパートローンの審査では、事業計画の安定性や物件の資産価値などを主にチェックされることになるため、客観的にデータを精査しながら事業計画を練ることが大切です。また、収入や資産がどの程度あるのかといった、融資を受ける人の属性も精査されることになりますので、改めて確認しておきましょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- 借り入れの際に連帯保証人が立てられない場合はどうする？
- アパートローン借り入れの際に連帯保証人が立てられない場合は、団体信用生命保険に加入する方法があります。団体信用生命保険に加入することで、借り入れをした本人が完済前に死亡したり、返済不能になったりした場合に、保険会社が代わりに残債を支払ってくれることになるため、連帯保証人を立てる必要がなくなるのです。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- 低金利でアパートローンを借り入れるためにすべきことは？
- 低金利でアパートローンを借り入れるためにすべき準備の1つに、相談することがあげられます。相談先は、融資実績が豊富な会社や普段から利用している金融機関などです。また、利用する金融機関が決まっている場合でも、条件の見直しに応じてくれる可能性もあるため、そのほかの金融機関に交渉・相談するようにしましょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。
まとめ
返済方法ひとつを取り上げても、考える要素はたくさんあります。大きな初期投資が必要となる賃貸経営。さまざまなポイントを検討、点検する一歩として、 返済方法の検討から事業計画を練ってみてはいかがでしょうか。
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この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
