転勤になったら持ち家はどうしたらいいの？
対応に悩んだら不動産会社に相談するのも一案です！
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目次
持ち家があるのに転勤に…その時すべき確認
「転勤が決まったけど家はどうしよう……」そんなお悩みを抱えている方もいらっしゃるでしょう。持ち家がある状態で転勤が決まってしまうと、どうすればよいのか悩んでしまうものです。持ち家をどうするべきか、その対応は転勤の期間などによっても異なってきます。まずは、転勤が決まった時に次の事項を確認しましょう。
転勤の期間
転勤期間が短いのであれば、今の持ち家は空き家の状態にしても問題ないでしょう。しかし、転勤が長期にわたる場合や戻る時期が未定の場合は、賃貸や売却を視野に入れたほうがよいかもしれません。
一般的には、転勤が1年未満であれば空き家にすることも可能です。転勤が短い期間なのに賃貸に出してしまうと、転勤終了後に帰る家がなくなったり、入居者とのトラブルに発展したりする可能性があります。
転勤が1～3年ほどの期間であれば、賃貸として貸し出すとよいでしょう。3年を超えた長期にわたる転勤の場合は、賃貸または売却がおすすめです。とくに、転勤期間が未定で帰る見込みが立たない場合は、管理をする必要のない売却を検討しましょう。
一般的には、転勤が1年未満であれば空き家にすることも可能です。転勤が短い期間なのに賃貸に出してしまうと、転勤終了後に帰る家がなくなったり、入居者とのトラブルに発展したりする可能性があります。
転勤が1～3年ほどの期間であれば、賃貸として貸し出すとよいでしょう。3年を超えた長期にわたる転勤の場合は、賃貸または売却がおすすめです。とくに、転勤期間が未定で帰る見込みが立たない場合は、管理をする必要のない売却を検討しましょう。
転勤先での住宅補助の有無
住宅補助の有無によって取るべき方法が異なってくるので、転勤前に確認するようにしましょう。会社によっては、転勤先の住宅に対して補助が出る場合があります。家賃の全額や半分を会社が支援してくれるのであれば、持ち家を空き家にしても住宅ローンの支払いを続けられるかもしれません。
転勤先に社宅がある場合も、経済的負担を軽減できます。ただし、社宅の場合は家族まで含めて入居できるのか確認しておく必要があるでしょう。また、住宅ローンの返済が残っている場合、会社が住宅を買い上げてくれる場合もあります。
転勤先に社宅がある場合も、経済的負担を軽減できます。ただし、社宅の場合は家族まで含めて入居できるのか確認しておく必要があるでしょう。また、住宅ローンの返済が残っている場合、会社が住宅を買い上げてくれる場合もあります。
家族の意向や環境
転勤は自分だけでなく家族にも大きな影響を及ぼします。家族にもそれぞれ学業や仕事、そこでの人間関係などがあるので、転勤が決まったらまずは家族の意向を確認することが大事です。仕事をしているパートナーの場合は、相手の仕事の都合も考えなくてはなりません。
また、小さい子供はとくに環境の変化に敏感で、引っ越しがストレスになってしまう場合もあります。小学校入学前などのタイミングであれば、環境の変化にも比較的対応しやすいと言われますが、進学したい学校の希望もあるかもしれません。家族それぞれの意向を踏まえて、納得のいく結論が出せるようにしっかりと話し合いましょう。
また、小さい子供はとくに環境の変化に敏感で、引っ越しがストレスになってしまう場合もあります。小学校入学前などのタイミングであれば、環境の変化にも比較的対応しやすいと言われますが、進学したい学校の希望もあるかもしれません。家族それぞれの意向を踏まえて、納得のいく結論が出せるようにしっかりと話し合いましょう。
住宅ローンの残債
住宅ローンの残債も気にしなければなりません。住宅ローンの残債があり、持ち家を空き家にして転勤する場合は、転勤先の家賃と持ち家の住宅ローンの二重払いで負担が大きくなる場合があります。
そこで元の家を賃貸にすれば、家賃収入で住宅ローンを賄えるので負担を減らせるでしょう。ただし、住宅ローンの利用は原則として契約者本人が居住していることが条件となっています。住宅ローンを継続可能かどうかは、金融機関に必ず相談しましょう。
また、住宅ローンが残っている状態では持ち家を売却できません。売却するのであれば、売却金額で住宅ローンを完済しなければならないのです。住宅ローンを返済中の方は、まず金融機関に問い合わせて残債額を正確に把握する必要があります。
そこで元の家を賃貸にすれば、家賃収入で住宅ローンを賄えるので負担を減らせるでしょう。ただし、住宅ローンの利用は原則として契約者本人が居住していることが条件となっています。住宅ローンを継続可能かどうかは、金融機関に必ず相談しましょう。
また、住宅ローンが残っている状態では持ち家を売却できません。売却するのであれば、売却金額で住宅ローンを完済しなければならないのです。住宅ローンを返済中の方は、まず金融機関に問い合わせて残債額を正確に把握する必要があります。
持ち家はどうする？4つの選択肢
転勤時に持ち家をどうするのかについては、売却、賃貸、空き家、単身赴任の4つの選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあるので、慎重に比較して検討することが重要です。
【選択肢１】売却
転勤にともない、持ち家を売却してしまう方法があります。転勤期間が長い場合や帰る予定が立たない場合、元々住み替えを予定していた場合などに選択するとよいでしょう。売却のメリット・デメリットには次のようなものがあります。
| メリット | |
|---|---|
| 管理の手間やコストがかからない | 空き家や賃貸にした場合は管理や修繕などの手間とコストがかかりますが、その必要がないのは持ち家を売却する大きなメリットでしょう。 |
| 売却額によっては転居費用をまかなえる | 売却によって利益が出る場合は転居費用に充てられるので、経済的な負担を減らせます。 |
| デメリット | |
|---|---|
| ローン残債によっては売却できない | お伝えしたとおり、住宅ローンを完済しなければ持ち家の売却はできません。売却金額でローン残債を完済できない場合、手持ち資金での対応が必要となるので、ローンの残債額には注意しましょう。 |
| 転居先の物件を探さなければならない | また、転居先で新しい住まいを探す必要があります。売却活動と転居先での物件探しを並行するとなると時間と手間がかかるので、しっかりと計画を立ててスケジュールを組むことが大事です。 |
【選択肢２】賃貸
持ち家を賃貸として貸し出し、家賃収入を得る方法もあります。転勤期間が中～長期の場合は賃貸として貸し出すことを検討するとよいでしょう。賃貸のメリット・デメリットには次のようなものがあります。
| メリット | |
|---|---|
| 家賃収入で住宅ローンをまかなえる | 賃貸の大きなメリットは家賃収入を得られるという点です。家賃収入を持ち家の住宅ローン返済に充てることで、転居先の家賃との二重払いを避けられます。ただし自己居住用でない不動産の場合、住宅ローンの継続が難しい場合もあることに注意しましょう。 |
| 持ち家の管理を入居者にしてもらえる | 人の住んでいない住宅は劣化が早い傾向にありますが、入居者がいればある程度管理してくれるので劣化を防げるでしょう。 |
| デメリット | |
|---|---|
| 持ち家を他人に使われる | 賃貸の場合は、他人が自分の持ち家で生活することになります。そのため、転勤明けで持ち家に帰ってきた時に、建て付けが悪くなっていたり、傷や汚れがあったりする場合も出てくるものです。 |
| 入居者とのトラブルが起きる可能性がある | もちろん入居者の審査はしますが、それでも家賃滞納や近隣とのトラブルが起きるケースもあるでしょう。 |
| 修繕費用や空室時のコストがかかる | 日常的な管理は入居者が行いますが、大きな修繕などの費用は大家さんの負担となります。入居中の修繕費用や、入居者を募集する前に多額の修繕費用が必要となる可能性もあるので、十分な資金計画を立てる必要があります。 |
| 転勤期間の変更があった際に対応できない | 賃貸として貸し出して入居者がいる以上、急に転勤期間が短くなって帰ることになっても、すぐに入居者を追い出すわけにはいきません。転勤期間が短くなった場合に対応できない点には注意が必要でしょう。 |
とくに注意しなければならないのが空室リスクです。持ち家を賃貸に出す場合は1棟貸しになるため、空室ができると家賃収入は0円になるというリスクがあります。この場合は住宅ローンの支払いを自己資金でまかなう必要があるので、空室リスクも加味した家賃設定にしましょう。
定期借家契約を検討する
賃貸として貸し出す場合、契約方法には普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。普通借家契約では、契約期間が終了しても契約を更新することが可能です。
契約期間終了時に入居者から解約の申し出がない場合、大家さん側から更新拒否や解約を申し出るには正当な理由が必要となります。また、契約期間を定めなければ更新なども必要ないため、いつまでも入居可能となってしまう場合があるのです。
それに対して、定期借家契約では契約期間終了後の契約更新ができません。転勤期間が決まっている場合は、期間を定めて定期借家契約を結ぶことでスムーズに持ち家に戻れるでしょう。
契約期間終了時に入居者から解約の申し出がない場合、大家さん側から更新拒否や解約を申し出るには正当な理由が必要となります。また、契約期間を定めなければ更新なども必要ないため、いつまでも入居可能となってしまう場合があるのです。
それに対して、定期借家契約では契約期間終了後の契約更新ができません。転勤期間が決まっている場合は、期間を定めて定期借家契約を結ぶことでスムーズに持ち家に戻れるでしょう。
【選択肢３】空き家
転勤期間が短い、新築したばかり、売りたくはないけど誰かに使われるのも嫌……といった場合は、空き家にする選択肢が考えられます。空き家にするメリット・デメリットには次のようなものがあります。
| メリット | |
|---|---|
| 契約の手間やトラブルが起こらない | 空き家の場合は、賃貸や売却時に必要な手続きなどの手間やコストがかかりません。また、入居者がいないので余計なトラブルが起こらないこともメリットと言えるでしょう。 |
| 転勤期間の変更に柔軟に対応できる | いつでも持ち家に戻れるので、転勤期間が短くなった場合など、転勤期間の変更にも柔軟に対応できます。 |
| メリット | |
|---|---|
| 住宅ローンと家賃の二重払いになる | 空き家にすると家賃収入などが入りません。住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンと転勤先の家賃の二重払いになるので注意しましょう。 |
| 家の劣化が早まる | 人が住まない家は劣化が早まるので、定期的に家を確認するなどの対策が必要です。持ち家の管理に手が回らないという場合は、空き家管理会社などを利用することをおすすめします。空き家管理会社では、定期巡回などを行い空き家を管理してくれます。コストはかかりますが一度相談してみるのもよいでしょう。 |
| 住宅ローン控除が使えない場合がある | 空き家にすると、住宅ローン控除を適用できない場合があります。住宅ローン控除については後でご説明しますので参考にしてください。 |
| 3年以上後に売却すると控除が受けられない | 長期間転勤することになり、途中で持ち家を売却する場合は注意が必要です。住宅売却の利益に対しては税金が発生しますが、通常、マイホームであれば最高3,000万円を控除できるので、税金はそれほど発生しません。 |
なお、この控除を利用するためには「転居後3年目の12月31日以内に売却する」という条件があります。そのため、3年以上空き家にしてしまうとこの控除が適用できず、高額な税金を課せられる可能性があるので注意しましょう。
【選択肢４】単身赴任
転勤期間が短い場合には単身赴任という選択も可能です。単身赴任であれば残った家族がそのまま住むため家の管理については安心できますが、こちらにもデメリットがあります。単身赴任のメリット・デメリットは次のとおりです。
| メリット | |
|---|---|
| 家族への影響が少ない | 単身赴任の場合、残った家族の生活環境は大きく変化しないので、家族への影響はほかの選択肢と比べて小さくなります。 |
| 賃貸や売却などの手間やコストが発生しない | 賃貸や売却にともなう手間やコストもかからないため、スムーズに転勤に備えられるでしょう。 |
| 住宅ローン控除がそのまま適用できる | 単身赴任をして家族が持ち家に残るのであれば、先にお伝えした住宅ローン控除もそのまま適用できます。 |
| デメリット | |
|---|---|
| 家族が離れるので精神的な影響がある | 単身赴任になると家族と離れて生活しなければならないため、精神的に影響が出てしまう方もいます。離れて暮らすことが苦ではない場合は問題ありませんが、精神的な理由から単身赴任が向いていない方もいるので注意しましょう。 |
| 経済的負担が増える | 単身赴任の場合、持ち家の住宅ローンと転勤先の家賃だけでなく、それぞれの生活費も発生します。経済的負担が大きくなるので、支出計画をしっかり立てたうえで検討するとよいでしょう。 |
住宅ローン控除が受けられないケース
場合によっては、住宅ローン控除が受けられなくなる可能性がありますので確認しておいてください。住宅ローン控除とは、10年以上の返済期間のある住宅ローンを組んだ場合、ローン残高に応じて所得税を控除できる税制上の優遇制度のことです。最高で年40万円を最長10年間（条件によっては最高50万円を最長13年間）控除できるので、大きな節税につながります。
住宅ローン控除の適用条件には、「新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」というものがあります。
つまり、その年の12月31日時点で持ち家に住んでいる必要があるのです。単身赴任の場合、本人が転勤先に住民票を移しても家族の住民票がそのままであれば、住宅ローン控除は引き続き適用できます。しかし、賃貸や空き家にする場合などで家族全員が引っ越してしまうと、住宅ローン控除は適用できません。
ただし、持ち家に戻ってくる場合は再度適用が可能です。この場合は、10年の適用期間の延長ではなく、残り期間での適用になるので注意しましょう。たとえば、5年の適用後、3年間空き家にして戻ってきた場合、適用できるのは残りの2年間となります。住宅ローン控除は大きな節税ポイントでもあるので、十分考慮して検討するとよいでしょう。
住宅ローン控除の適用条件には、「新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」というものがあります。
つまり、その年の12月31日時点で持ち家に住んでいる必要があるのです。単身赴任の場合、本人が転勤先に住民票を移しても家族の住民票がそのままであれば、住宅ローン控除は引き続き適用できます。しかし、賃貸や空き家にする場合などで家族全員が引っ越してしまうと、住宅ローン控除は適用できません。
ただし、持ち家に戻ってくる場合は再度適用が可能です。この場合は、10年の適用期間の延長ではなく、残り期間での適用になるので注意しましょう。たとえば、5年の適用後、3年間空き家にして戻ってきた場合、適用できるのは残りの2年間となります。住宅ローン控除は大きな節税ポイントでもあるので、十分考慮して検討するとよいでしょう。
判断に迷う場合は不動産会社に相談を！
持ち家を空き家にするのか、あるいは売却するか賃貸に出すかという決断は、さまざまな条件を比較し家族で検討しなければならないため、簡単にはできません。どうすればよいのか迷った場合は、不動産会社に相談してみましょう。
「売るかも決まっていないのに……」と躊躇される方もいらっしゃいますが、不動産会社によっては、売却だけでなく賃貸や空き家管理など幅広い業務を取り扱っています。また賃貸として活用することになれば、不動産管理会社が入居者募集から物件管理などをしてくれるので、遠方に転勤しても安心できるでしょう。
「売るかも決まっていないのに……」と躊躇される方もいらっしゃいますが、不動産会社によっては、売却だけでなく賃貸や空き家管理など幅広い業務を取り扱っています。また賃貸として活用することになれば、不動産管理会社が入居者募集から物件管理などをしてくれるので、遠方に転勤しても安心できるでしょう。
よくある質問
ここでは、戸建て賃貸に関するよくある質問をご紹介します。
- 戸建て賃貸の管理業務とは？
- 戸建て賃貸の場合、建物管理業務と入居者募集管理が必要です。入居者が決まるまでの建物の管理や募集に関わる管理は、大家さんの役割となります。日常的な管理や掃除などは基本的に入居者が行うので、大家さんがする必要はありません。配管トラブルなど入居者の手に負えないトラブルの際のみ、大家さん側で修繕が必要になります。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- 戸建て賃貸の賃料設定方法とは？
- 家賃は自由に設定できるので、住宅ローン残債や修繕費用を加味して設定するとよいでしょう。しかし、相場とかけ離れた家賃にしてしまうと入居者が決まりません。周辺相場、新築一戸建てのローン返済額との比較、物件の設備や築年数なども考慮が必要です。また、空室になると収入が0円になるので、そのリスクも考慮して家賃を設定しましょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- 不動産管理会社の選び方とは？
- 不動産管理会社は、物件の管理から入居者とのトラブル対応まで行う、重要な役割を果たします。業務内容や管理費の相場、集客力、管理実績、対応の質、地域にくわしいかどうかなどを考慮して選ぶとよいでしょう。その際は不動産一括査定サイトなどを活用して、複数社を比較検討することがコツです。詳しくはこちらの記事を参照ください。
まとめ
転勤が決まった場合の持ち家の対応には、「売却」「賃貸」「空き家」「単身赴任」の4つが考えられます。それぞれにメリット・デメリットがあるので、転勤期間や経済状況、家族の意向などを踏まえて慎重に検討する必要があるでしょう。
持ち家の対応に悩んだ場合は、不動産会社に相談するのも1つの手段となります。この記事を参考に、ご自身も家族も納得できる対応を目指しましょう。
持ち家の対応に悩んだ場合は、不動産会社に相談するのも1つの手段となります。この記事を参考に、ご自身も家族も納得できる対応を目指しましょう。
転勤になったら持ち家はどうしたらいいの？
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※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
逆瀬川 勇造
AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
