アパート経営をやめるタイミングとは？
手順や注意点も含めておさえておきましょう！
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目次
アパート経営はいつまで続ける？
アパートを取得する目的や経緯には副収入の確保や老後の資産形成などいろいろなケースがありますが、アパート経営を始めてみたもののなかなか思うような収入を得られなかったり、想像以上に労力がかかったりすることは多いものです。このような場合、潔くアパート経営をやめた方がよいのか、それとも継続するべきなのか判断に迷う方も多いでしょう。
また、長期間空室が多い状況にもかかわらず、やめるタイミングがわからないという理由でアパート経営を続けてしまっているケースもあります。この場合キャッシュフローはみるみる悪化し、ひいてはローン返済に支障をきたすことにもなりかねません。では、アパート経営はいつまで続けるべきなのでしょうか。やめるタイミングを説明しながらお伝えしていきます。
また、長期間空室が多い状況にもかかわらず、やめるタイミングがわからないという理由でアパート経営を続けてしまっているケースもあります。この場合キャッシュフローはみるみる悪化し、ひいてはローン返済に支障をきたすことにもなりかねません。では、アパート経営はいつまで続けるべきなのでしょうか。やめるタイミングを説明しながらお伝えしていきます。
アパート経営をやめるタイミング
アパート経営をやめるか続けるか、判断するにはタイミングが大きなポイントとなります。ここでは代表的な5つのパターンについて考えてみましょう。
経営状態がよくない時
入居率は最低でも8割を超えるのがアパート経営の鉄則です。空室が増え入居率が7割を下回る状況では、アパートローンを返済し、さらに大規模修繕の費用の内部留保などをすると、手元に残る余剰金はほとんどありません。
副収入を見込んで始めたアパート経営がこのような状態では、何のために不動産投資をしたのか事業の根本から見直さなければならないでしょう。
「空室対策をいろいろ試しても入居率が向上しない」「時には赤字になり自己資金でアパートローンの返済をしなければならない」といった状況が続くようであれば、売却の決断をするタイミングと言えます。
副収入を見込んで始めたアパート経営がこのような状態では、何のために不動産投資をしたのか事業の根本から見直さなければならないでしょう。
「空室対策をいろいろ試しても入居率が向上しない」「時には赤字になり自己資金でアパートローンの返済をしなければならない」といった状況が続くようであれば、売却の決断をするタイミングと言えます。
目標の収益に到達した時
アパート経営を始める時には「累積収益額が投資した自己資金の1.5倍になる」や「累積収入額が取得費の1.5倍になる」など、目標設定をすることが望ましいでしょう。
具体的な数値目標を決めることは、努力しようというモチベーションを維持するために有効です。建物の築年数が10年、20年と経過すると、維持補修費の増加や入居率の低下などの要因から、少しずつ収益性が低下していきます。
投資を開始した当初の目標を達成した時点で売却する戦略は、積極的な投資姿勢と言えるものです。
具体的な数値目標を決めることは、努力しようというモチベーションを維持するために有効です。建物の築年数が10年、20年と経過すると、維持補修費の増加や入居率の低下などの要因から、少しずつ収益性が低下していきます。
投資を開始した当初の目標を達成した時点で売却する戦略は、積極的な投資姿勢と言えるものです。
アパートローンを完済した時
アパートローンを利用して物件を取得した場合、ローンを完済すると経費計上していた支払金利がゼロになり、不動産所得が増加してしまいます。
節税目的で不動産投資を行う大家さんにとって、課税所得の増加は目的に沿わない結果となるでしょう。そのため、アパートローン完済のタイミングは売却を決断する大きな機会になります。
節税目的で不動産投資を行う大家さんにとって、課税所得の増加は目的に沿わない結果となるでしょう。そのため、アパートローン完済のタイミングは売却を決断する大きな機会になります。
満室経営している時
物件を取得後5年が経過してもなお満室経営が続いている場合、条件がよいままで売却を計画するケースもあります。「取得後5年」とは、短期譲渡所得が適用される期間の限度で、5年を超えると長期譲渡所得が適用されます。
売却時に満室経営の状態のほうが売り出し価格を高く設定でき、相場以上で取り引きできる可能性も高くなるでしょう。
売却時に満室経営の状態のほうが売り出し価格を高く設定でき、相場以上で取り引きできる可能性も高くなるでしょう。
賃貸物件の相続で悩んだ時
相続により、予想外に賃貸物件を取得するケースもあります。賃貸経営に関心がない、あるいは遠隔地のため管理が面倒など、相続したことにより悩みを抱えるケースも少なくありません。とくに問題がなければ、不動産を売却して負担を軽くするのも選択肢の1つです。
また、相続の際に相続税が発生した場合、相続開始から3年以内に売却すると相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる特例があるので、該当するケースでは迷わず売却することもよい判断と言えるでしょう。
また、相続の際に相続税が発生した場合、相続開始から3年以内に売却すると相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる特例があるので、該当するケースでは迷わず売却することもよい判断と言えるでしょう。
アパート経営をやめる前に検討すべきこと
アパート経営をやめる決断をする前に、検討しておきたいことがいくつかあります。次の3つのケースについて検討すべき内容を掘り下げ、考え方をまとめてみましょう。
土地も建物も売却する場合
アパートを土地と一括で売却する方法を、オーナーチェンジと言います。入居状態によっては値下げ交渉が入る可能性もありますが、アパートを売却する方法としてはもっともノーマルで、比較的早く売却できます。売り出し時、空室にはきちんとハウスクリーニングを施し、修繕できる不具合は修繕しておいたほうが高く売却しやすいでしょう。
また、家賃滞納者がいる場合は、商談に入った時に精算の見通しも含めて滞納状況を明確に伝えましょう。なお、満室状態だと早期売却が可能ですが、空室が多いと売却に時間がかかることがあるため注意が必要です。
また、家賃滞納者がいる場合は、商談に入った時に精算の見通しも含めて滞納状況を明確に伝えましょう。なお、満室状態だと早期売却が可能ですが、空室が多いと売却に時間がかかることがあるため注意が必要です。
土地として売却する場合
老朽化が激しいなどオーナーチェンジで売却することが難しい場合は、土地として売却します。ただし、必ずしも建物解体後に売り出す必要はありません。
解体してから売りに出した場合、年末までに売却できなければ固定資産税が上がってしまうこともあります。解体しないと危険という状態でなければ、事前に解体せず「更地渡し」で売り出すことができます。
売地の立地条件がよければ早く売れる可能性が高くなりますが、土地の相場価格以上の額で売れることはほぼありません。なお、解体費用を売買代金から捻出するためには、前もって解体工事費用を見積もっておくことが重要です。
解体してから売りに出した場合、年末までに売却できなければ固定資産税が上がってしまうこともあります。解体しないと危険という状態でなければ、事前に解体せず「更地渡し」で売り出すことができます。
売地の立地条件がよければ早く売れる可能性が高くなりますが、土地の相場価格以上の額で売れることはほぼありません。なお、解体費用を売買代金から捻出するためには、前もって解体工事費用を見積もっておくことが重要です。
土地も建物も売却しない場合
建物がまだ使用可能であれば、土地も建物も売却せず、別の用途で活用する方法もあります。ただし、建築基準法に基づき用途変更の建築確認申請が必要なケースもあり、これに適合する変更が可能か、専門家に点検してもらわなければなりません。建物が使用できない場合は解体し、別の建物を建てるか駐車場にするなどの土地利用方法を検討することになるでしょう。
別の建物を建てる場合も、建築基準法に適合していなければなりません。どのような建物が建築可能か、建ぺい率・容積率・用途制限などの確認が必要です。なお、新規事業がうまくいかない可能性もある点には注意が必要です。
別の建物を建てる場合も、建築基準法に適合していなければなりません。どのような建物が建築可能か、建ぺい率・容積率・用途制限などの確認が必要です。なお、新規事業がうまくいかない可能性もある点には注意が必要です。
メリット・デメリットを比較しながら検討しよう
アパート経営をやめる場合の方針として主に前述した3つのケースが考えられますが、どのパターンであってもメリットとデメリットがあります。立地条件や建物の状況などを見ながらどのような方針で進めていくか慎重に検討するようにしましょう。
アパート経営をやめる準備と手順
アパート経営をやめる際に必要な準備として、オーナーチェンジで売却する場合、アパートそのものの経営をやめる場合の2つのケースで分類すると、次のようになります。以下にそれぞれご説明しましょう。
| オーナーチェンジの場合 | アパート経営をやめる場合 | |
|---|---|---|
| 税務署への廃業届の提出 | ほかに物件があれば不要 | 必要 |
| 公共料金などの契約解除 | 不要（一部必要） | 必要 |
| 入居者への通知 | 必要 | 必要 |
税務署への廃業届の提出
アパート経営を行い不動産所得が発生した場合、申告が義務づけられており青色申告の場合は税務署に申請のうえで承認を受けます。白色申告の場合は申請不要ですが、これまでに確定申告をしている場合は「事業者」として認識されるため、廃業届を提出しなければなりません。提出する届出書は以下のとおりです。
公共料金などの契約解除
アパートの経営、ならびに建物の使用も取りやめる時には、公共料金などの契約解除や設備の撤去が必要です。公共料金の対象は具体的に次のようなものです。
アパートの場合、専有部についてはそれぞれ事業者と入居者との間で供給契約を締結しますが、共用部については大家さん自身の契約となっているため契約解除が必要です。また、インターネット回線やテレビ共聴設備に関しても大家さんが契約している場合は契約解除の手続きを忘れずに行ってください。
そのほか、それぞれの設備はアパートに設置されているので、建物を解体する場合は事業者に依頼して撤去しなければならないものがあります。中には解体工事の時に撤去してもかまわないものもあり、事業者に必ず確認するようにしましょう。
アパートの場合、専有部についてはそれぞれ事業者と入居者との間で供給契約を締結しますが、共用部については大家さん自身の契約となっているため契約解除が必要です。また、インターネット回線やテレビ共聴設備に関しても大家さんが契約している場合は契約解除の手続きを忘れずに行ってください。
そのほか、それぞれの設備はアパートに設置されているので、建物を解体する場合は事業者に依頼して撤去しなければならないものがあります。中には解体工事の時に撤去してもかまわないものもあり、事業者に必ず確認するようにしましょう。
公共料金の対象
・水道、電気、ガス
・電話
・インターネット回線（大家さんが契約しているケースもあり）
・テレビ共聴設備（大家さんが契約しているケースもあり）
入居者への通知
アパート経営をやめると決断しても、入居者がいる場合が多いでしょう。まずオーナーチェンジの場合は、売買契約を締結するまでとくに入居者に知らせる必要はありません。
アパート引渡しの日程が正確に決まった時点で、入居者に通知しましょう。通知をするのは、引渡し日以降はアパートが新しい大家さんの所有となり、家賃の支払先が変更となるためです。引渡し日が近づいたら再度通知をするとよいでしょう。
アパート引渡しの日程が正確に決まった時点で、入居者に通知しましょう。通知をするのは、引渡し日以降はアパートが新しい大家さんの所有となり、家賃の支払先が変更となるためです。引渡し日が近づいたら再度通知をするとよいでしょう。
入居者への立ち退き依頼はどうすればいい？
解体して売却する、あるいはアパート経営そのものを廃業する際、入居者がいる場合には賃貸借契約を解約し退去してもらわなければなりません。契約解約の場合は、少なくとも6か月前に文書で申し出ましょう。退去交渉にあたってはケースバイケースですが、立ち退き料を支払う必要が生じることもあります。
立ち退きには一定の手順があり、場合によっては立ち退き料を巡りトラブルになることもあるのです。詳しくは以下の記事をご参照ください。
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アパート経営をやめる際の注意点
アパート経営をやめるには大きな決断が必要です。それとともに、費用などの入念な準備もしなければなりません。売却にあたっては、不動産会社に支払う仲介手数料、解体して更地で引渡す場合は解体費用、ほかにも建物滅失登記費用、アパートローンを借りていた場合は残債の返済などもそれぞれ必要です。
物件を売却する場合は売却代金から充当することが可能ですが、このような費用がかかることを理解しておきましょう。
物件を売却する場合は売却代金から充当することが可能ですが、このような費用がかかることを理解しておきましょう。
アパート経営の引き際に悩む時は不動産会社に相談を
アパート経営をやめるという決断を1人で下すのは難しいことです。やめるタイミングも含め、管理をしている不動産会社などに相談することが望ましいでしょう。アパート経営をやめるにあたって不動産会社はお持ちのアパート経営の実績を評価し、以下のような点を検討します。プロの意見を参考によい決断をしましょう。
まとめ
継続してきたアパート経営をやめるという決断は簡単なものではありません。売却することを決めても、今が本当に売り時なのかと迷うこともあるでしょう。管理会社に相談することはもちろんですが、自分なりの判断基準を事前に整理しておくことが重要です。
アパート経営をやめた場合、その後どのように対応するのか、この記事では3つのケースについて述べました。いずれの方法でも利益を最大化できるよう、入念に検討しましょう。
アパート経営をやめた場合、その後どのように対応するのか、この記事では3つのケースについて述べました。いずれの方法でも利益を最大化できるよう、入念に検討しましょう。
アパート経営をやめるタイミングとは？
手順や注意点も含めておさえておきましょう！
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この記事の監修者
弘中 純一
宅地建物取引士／一級建築士
宅建取引士・一級建築士として住宅の仕事に関り30年。住宅の設計から新築工事・リフォームそして売買まで、あらゆる分野での経験を活かし、現在は住まいのコンサルタントとして活動中。さまざまな情報が多い不動産業界で正しい情報発信に努めている。
