空室対策としてルームシェア可にする際に大家さんが注意すべきこと

日本におけるシェアハウスの起源は、長期滞在の外国人や留学生向けの簡易宿所（ゲストハウス）でした。風呂やトイレ、台所などの設備を共有することで、安く居住することができたのです。1990年のバブル崩壊以降は、就職難や非正規雇用の増加にともない、家賃の安さを求めてシェアハウスへの入居を希望する人も増えたようです。

ところが、2000年台に入るとニーズに少し変化が見られるようになりました。シェアハウスに「コミュニティ」としての役割を求める人が増えてきました。海外ドラマや映画の影響により、ルームシェアという居住形態が広く認知されるようになったのも一因でしょう。

昨今では、シェアハウスを交流の場と考える人はさらに増え、同じ趣味を共有するための「コンセプト型シェアハウス」の人気も高まっています。

また、空き家活用の観点から、国もシェアハウスなど新たなニーズへの対応に取り組んでいたり、大手ポータルサイトでも、「ルームシェア可」「2人入居可」が検索条件としても用意されており、間口を広げるという意味でも空室対策として効果があると考えられます。

シェアハウスは1軒の住居を運営事業者が施設として運営するもので、共有部分と個室に分かれており、共有部分の設備や家具、共同生活のための規定などが、あらかじめ整備されています。

対してルームシェアとは、共同住宅の1戸を複数人の同居人と共有する居住形態です。海外では当たり前のように同居人の募集が行われており、見知らぬ者同士が同居することもありますが、日本では友人同士やカップルでの同居が一般的です。

場合によっては簡易的なリフォームが必要となることもありますが、基本的には既存の賃貸物件の家賃、間取りや設備を変えずに「ルームシェア可」へすることが可能です。

ルームシェア可物件とすることで期待できるのは、ただ入居者募集の間口が広がるだけではありません。どのようなメリットが考えられるのか、順番に説明していきます。

国土交通省の「シェアハウスに関する市場動向調査」（2015年）によると、シェアハウスに入居した動機・理由は「家賃が安いから」が44.1％と、圧倒的多数でした。ルームシェアであれば、初期費用や家賃、水道光熱費といったランニングコストをすべて同居人と折半できますから、1人暮らしのハードルは格段に下がります。

いくら設備やセキュリティのグレードをアップしても、家賃が相場より大幅に高くなっては入居者の獲得は難しくなります。

しかし、ルームシェアすれば1人では家賃を払えないような付加価値の高い物件にも住むことができるため、結果的にほかの物件との差別化につながるのです。

賃貸物件の中にもルームシェアに向く間取り、向かない間取りがあります。ルームシェアに適した物件とはどのようなものなのか、見ていきましょう。

たとえば、友人同士2名で入居するのであれば、延べ床面積40m2は欲しいところです。割合としては、6畳の個室が2部屋に6畳のダイニングキッチン、玄関に水回りという2DKの間取りでだいたい40m2前後ということになります。

最近は細かく仕切られた間取りよりも、パブリックなスペースを重視した1LDKが主流ですが、個室を必要とする友人同士のシェアには、この間取りは向かないでしょう。そのため、1LDKの場合はカップルや家族などにターゲットを絞るといいでしょう。

個室は可能な限り「平等」であることが望ましく、6畳と4畳半よりは6畳2間、洋室と和室が1部屋ずつあるよりも、洋室2間の方が好まれます。各部屋に収納スペースがあること、施錠できるようにすることも入居者間トラブルのリスクを減らすためにも重要です。

また、それぞれが気兼ねなく水回りを利用できるよう、3点ユニットバスはバス・トイレ別になるようリフォームしておくこともおすすめです。

ファミリー向けの物件が、いきなりルームシェア可物件になることに抵抗を感じるほかの入居者もなかにはいるでしょう。

そこで、いきなり1棟すべてをルームシェア可にするのではなく、入居者の決まりにくい1部屋だけをルームシェア可にするなど、ファミリー向けとの混在型とするのも空室対策としては有効です。

大家さんや管理会社からみると、ルームシェアには空室対策としてのメリットがある反面、リスクがつきものです。そんな、ルームシェア可物件を経営するうえでのリスクと対策についてお伝えします。

ルームシェアのリスクで1番気になるのは家賃滞納リスクではないでしょうか。たとえば友人2人で入居した場合に、入居者間トラブルで1人が退去してしまったら、残りの入居者の家賃負担が重くなり、2人分の家賃を1人で支払うことになることから家賃が払えず滞納につながる可能性が高まります。

ルームシェアには2つの契約方式があります。1人が代表として賃貸契約を結ぶ「代表者契約」と、同居人全員が契約を結ぶ「連名契約」です。家賃滞納のリスクを避けるためには「連名契約」で契約することをおすすめします。

たとえば、3人でルームシェアして1人が退去した場合、「代表者契約」の場合は代表者1人が責任を負うことになります。しかし、「連名契約」とすることで同居人全員が責任を負うこととなるため、未納の家賃を回収しやすくなるのです。ルームシェアの場合は入居者全員に連帯保証人を付けるようにしましょう。

「連名契約」の場合、1人でも退去したら残りの入居者も契約上で退去し、改めて残りの入居者や新しく住む入居者と賃貸借契約をし直す必要があります。

しかし、何らかの理由で同居人の1人がいつの間にかいなくなっていたり、まったく別の同居人と入れ替わっていたりということが、ルームシェアの場合は起こりうるのです。これはれっきとした契約違反ですから、このようなことがないよう律する必要があります。

契約違反をなくすためには、まずは契約内容を見直すことです。たとえば、契約期間中は入居者の退去や変更を不可とすることを明記する。さらに、違反した場合には違約金を支払うよう定めておきます。

そもそも無断で同居人を変更することは、民法第612条に定める「賃借権の譲渡及び転貸の制限」に反する行為ですから、入居の際には違反行為についてきちんと説明するようにしましょう。

ルームシェアの場合「友人を招いて部屋がたまり場になるのではないか」「深夜まで騒いで近隣からクレームがくるのではないか」と騒音リスクに不安を感じる大家さんもいることでしょう。

実際、国土交通省の「シェアハウスに関する市場動向調査」（2015年）では、入居者間のトラブルとして「私物を共有スペースに置く」「ルール・当番を守らない」に次いで「騒音」によるトラブルが多いという結果になっています。

騒音が気になる場合は、程度に応じて防音リフォームを実施します。床や壁に防音マットやシートを張る、窓に防音フィルムを張る程度でも、多少は軽減されます。もっと本格的なリフォームを行う場合は費用の問題もありますから、まずは戸数をしぼってルームシェア可に変更していくとよいでしょう。

ルームシェアにありがちなリスクやトラブルを避けるためには、定期借家契約を検討することをおすすめします。通常の賃貸契約は「普通借家契約」により締結しますが、シェアハウスの場合は「定期借家契約」で締結するのが一般的です。

「普通借家契約」の場合、正当な事由がなければ大家さん側から更新を拒絶することはできませんが、定期借家契約では契約期間が満了すれば、更新されることなく借家契約が終了します。もちろん、双方が承諾すれば契約を更新することも可能です。

1年以上の契約期間が必要な「普通借家契約」に対し、「定期借家契約」は1年未満での契約も可能なので無断転貸のリスクが減ることと、問題行動のある入居者とは契約を更新せずに済むことで、トラブル抑制につながります。

このように、他人同士が一緒に生活することで、ルール・マナー違反、生活習慣の違いによるトラブルが起きやすいと言われているルームシェアですが、最大の問題は「責任の所在が曖昧になりやすい」という点にあります。しかし、ライフスタイルの多様化に対応できるという点では、確実に物件としての強みになるでしょう。トラブル対策のためにすべきことを念頭におき、管理会社とも相談のうえ、ルームシェア可物件への条件緩和を検討してみてはいかがでしょうか。