アパートローンの団体信用生命保険(団信)に入らなくても賃貸経営はできる?

監修逆瀬川 勇造

  • 公開日:
  • 2022年04月15日
  • 更新日:
  • 2022年04月15日
アパートローンの団体信用生命保険(団信)に入らなくても賃貸経営はできる?
アパートローンや住宅ローンを組む際に加入を求められる団体信用生命保険(以下、団信)。団信の加入に悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。この記事では、アパートローンを組む際の団信加入の有無についてや団信に入らない場合のメリット・デメリットも分かりやすく解説します。団信への加入にお悩みの方や団信に加入しないでアパートローンを組んでいる方はぜひ参考にしてください。

目次

アパートローンの団体信用生命保険(団信)に必ず入らなくてもいい?

結論から言えば、アパートローンを組む際に団信へ加入する必要はありません。
団信への加入は、金融機関によっては必須となる場合もありますが、任意の場合もあるので必ずしも加入が必要なわけではありません。加入が必須かどうかは、金融機関の担当者に確認するとよいでしょう。

しかし、金融機関にとっては、団信に加入していないと、万が一の場合に返済されない事態になってしまうものです。そのため、金融機関は団信への加入を融資の条件としているケースが多いでしょう。

団体信用生命保険(団信)とは

そもそも団信とは、住宅ローンの返済中に契約者が死亡や高度障害になり返済できなくなった場合に、保険料でローン残債を弁済する仕組みです。団信に加入することで、契約者に万が一の事態があった場合でも、ローンの残額がすべて保険料で支払われるので、遺された家族に支払いの負担をかけることはありません。基本的には、ローンの契約時に加入しローン返済期間中が補償対象となります。また、保証料は金利に上乗せして支払うのが一般的です。

団信は、住宅ローンで加入するイメージがありますが、住宅ローンだけでなくアパートローンでも加入が可能となります。しかし、ローン契約時に加入していないという方もいらっしゃるでしょう。金融機関によっては途中加入を認めている場合もあるので、加入したい場合は一度相談するとよいでしょう。

途中加入については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

ほかの生命保険に加入していれば必要ない?

団信に加入すれば契約者の万が一の事態に備えられるので、ほかの生命保険への加入を迷う方もいらっしゃるでしょう。団信では、契約者が死亡や高度障害に陥った場合にローンの残額を支払ってくれます。しかし、原則としてローン残高がゼロになるだけという点に注意しなければなりません。入院や通院など、一般的な生命保険の特約で保障される内容は、団信ではカバーできないのです。

死亡時の住宅ローン返済を目的として生命保険に加入しているのであれば、団信でカバーできます。しかし、医療費や給与補償の目的で生命保険に加入しているのであれば、団信ではカバーできないので注意しましょう。

最近では、団信でも医療費などの保障が付いた「特約付き団体信用生命保険」もあるので、生命保険代わりにそちらの加入を検討するのも1つの手です。また、団信とすでに加入している生命保険などの保障内容が重複していることもあるので、団信加入時にはそれまでの保険内容を見直すタイミングともいえるでしょう。

アパートローンの団信に入らない場合のメリット・デメリット

ここでは、アパートローンの団信に入らない場合のメリット・デメリットについて見てきましょう。

メリット

まず、メリットとしては次のようなことがあります・

・団信分の保険料を払わなくていい
団信に加入しないメリットとしては、保険料の負担がないという点があります。団信の保険料は、基本的にローンの金利に上乗せして支払うものです。団信分の支払額がある分、毎月の支払いが増えて賃貸経営のキャッシュフローが悪化するという場合もあるでしょう。

加入しないことで、団信保険料をまるまる収益にすることが可能なので、賃貸経営の収益性を上げられる可能性があります。一般的には、団信の保険料よりも生命保険料のほうが安い傾向があるので、団信に入らず生命保険でカバーするというのも1つの手となるのです。

・負債額が大きい場合、相続税負担をおさえられる
相続財産とは、資産から負債を相殺したものとなり、その資産額に応じて相続税が課せられます。この「負債」部分に該当するのがローンです。団信に加入している場合、死亡時には保険料でローンが完済されてしまうので、負債がなくなってしまいます。そのため、資産が増加し高額な相続税が発生する可能性があるのです。

すでに多くの資産を持っている場合は、あえてローンを残すことも相続税対策となるので、加入を慎重に検討する必要があります。

デメリット

団信に加入しないデメリットとしては、次のようなことがあります。

・病気や死亡時などでもローンの返済義務が続く
団信に加入していない場合、万が一、死亡や障害などで返済できない状態になっても、返済の義務が残ります。加入していれば、万が一の場合も、賃貸物件のローンがなくなるだけではなく、家賃収入が入ることで遺された家族が生活していくための仕組みも残せるものです。加入していない場合は、遺された家族に返済の負担が大きく掛かるため、注意が必要でしょう。

・所得税の納税義務
生命保険料が満期になる場合、一時所得として確定申告し、所得税の納税義務が発生します。しかし、団信の場合は所得税の納税義務が発生しないのです。そのため、団信に加入せずに生命保険に加入している場合、満期での一時金の取得で所得税を支払う義務がある点はデメリットと言えるでしょう。

また、一般的な生命保険料は、所得税の控除対象となります。しかし、団信の保険料は生命保険料控除の対象とはならない点に注意が必要です。生命保険料控除の対象は、受取人が契約者本人や配偶者などの親族の場合のみとなります。
団信の場合、受取人は機構(契約会社)が受取人となるのです。

ローンを完済させるので配偶者が受取人のような気もしますが、あくまで機構が保険料を受け取って代わりに支払っているという仕組みであることに注意しましょう。そのため、団信に加入していても生命保険料控除の対象外となり、所得税の節税にはつながらないのです。

団信に入らない場合のリスク対策

団信に入らない場合、万が一の事態への備えが不足していると言えます。では、どのように対策すればよいのでしょうか?

返済能力のある連帯保証人を立てる

アパートローンの場合は家賃収入からローンを返済していくという仕組みのため、一般的には賃貸経営に関与する人や相続見込みの人が連帯保証人として求められます。そのため、団信の加入の有無を問わず多くの場合は金融機関から配偶者など返済能力のある連帯保証人を求められるでしょう。

ただし、連帯保証人はローンの契約者に万が一のことがあった場合でも、ローン債務の相続放棄ができないものです。家賃収入があれば問題ありませんが、収入が見込めない場合、返済能力がない配偶者が債務を引き継ぐと大きな負担となるため、注意が必要です。

万が一の時にアパート経営継承ができるように準備しておく

万が一の場合、遺された家族は、物件とアパートローンの残債と賃貸経営のすべてを継承することになります。それまで、アパート経営に携わっていたら問題ないでしょう。しかし、本人だけで経営していて家族が関わっていない場合、遺された家族は知識も情報もない状態ですべてを継承しなければなりません。ローンの返済や賃貸経営の不安を少しでも和らげるために、経営継承の準備をしておくと安心でしょう。

生命保険で備える

もしものために生命保険で備えておくことも重要でしょう。本人に万が一のことがあっても、生命保険料が入ってくれば、保険料でローンを完済することも可能です。また、生命保険であれば通院や入院・給与補償などの幅広い特約から選ぶことができるため、カバーできる範囲も広くなります。アパートローンだけでなく、必要に応じた保障内容の生命保険を検討するとよいでしょう。ただし、生命保険に加入する場合、保険料が不動産投資の経費として認められない可能性があるため注意が必要です。

病気などで団信に入れない場合

団信の加入条件には、健康状態が良好であることが挙げられます。そのため、加入したい場合でも病気を理由に加入できない場合があるでしょう。しかし、持病がある場合でも、ワイド団信など加入できる団信も用意されています。ただし、金融機関によって取り扱いは異なり、病気の内容によっても加入の可否は分かれます。複数の金融機関に相談し、持病があっても入れる団信を探してみましょう。

すでに団信なしでアパートローンを借り入れている場合

団信に加入せずに、アパートローンを借り入れている場合、今後団信に加入するかを一度見直すことが大切です。とくに、相続対策として複数の物件を所有しアパートローンを借りている場合は注意しなければなりません。すべて収益性がある物件や、ひとりがすべて相続する場合は大きな問題にはならないでしょう。しかし、収益性のある物件とない物件があり、収益性のない物件のみを相続するはめになる相続人がいる場合が問題です。

この場合、物件の収益性の問題からアパートローンの相続ができないという場合があります。そのため、物件ごとにローンの組み換えや繰り上げ返済などを生前に対策しておくことが必要になるのです。団信に加入せずにアパートローンを組んでいる場合は、物件ごとにローンの返済額とアパートの収益力などから資産価値と負債残高のバランスを常にチェックすることが大切です。その結果から、団信の加入やほかの対策を検討するとよいでしょう。

まとめ

アパートローンの団体信用生命保険に加入しないメリット・デメリットについてお伝えしました。団信に加入しておくことで、契約者に万が一のことがあった際にも保険料でローン残高を支払うことができ、遺された家族は安心して生活できるものです。賃貸経営は団信に加入しなくてもアパートローンの借り入れができますが、加入しないメリット・デメリットを把握しておくことが大切です。

また、団信には途中加入できるものもあるので、すでに団信に加入せずにアパート経営している人も、今後に向けて一度判断してみることが重要です。その場合は、物件ごとに収益性などを考慮し、団信の加入だけでなくローンの借り換えなども視野に入れるとよいでしょう。
逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

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