敷金償却とは｜消費税や会計処理の方法はどうなる？大家さん向けに解説します

敷金償却についてご説明する前に、敷金についておさらいをします。

敷金とは、「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と民法に定められています。つまり、家賃滞納や借主に責任がある損耗などの修理費用などを担保する目的のお金です。

また、民法にはそれらの費用を差し引いた残金は借主に返さなければならない旨も明記されており、敷金は預り金という性質を有しています。

しかし、敷金を巡るトラブルは依然として多く、頭を悩ませている大家さんもいらっしゃるでしょう。あらかじめ敷金償却という特約を設けて、未然にトラブルを回避することもできます。

敷金償却とは、賃貸契約時に支払う敷金のうち、一定の金額を退去時には返金しないという旨を定めるものです。この特約を盛り込んだ賃貸契約を締結することにより、後段で詳しくご説明しますが、敷金全額を預り金とせずに、売上として会計処理することもできます。

なお、一定の金額は任意で決めることができますが、高すぎるとかえってトラブルの元になる上、無効と判断される可能性もあります。

入居時に受け取るお金として、「敷金」のほかに「礼金」がありますが、まったく性格が異なるお金です。

「敷金」は先ほどご説明したとおり、通常預り金となります。そのため、家賃滞納や借主に責任がある損耗などの修理費用等の必要な費用を差し引いた残金は借主に返還しなければなりません。一方、「礼金」は「敷金」と異なり収入です。そのため借主に返還する義務はありません。

敷金償却は敷金の一部であるため、返還不要とはいえ礼金と混同しないように気を付けましょう。

敷金償却は、敷金のうち一定の金額を定めることができます。しかし、先ほども述べたとおり、高すぎると返ってトラブルの元になります。一般的な物件であれば、家賃1.5か月分程度を目安に設定されるとよいでしょう。

ただ、空室対策として礼金ゼロ物件、ペット可物件、DIY可物件などの条件をつけた物件で賃貸経営を行っている場合は、敷金償却がそぐわないケースや、一歩踏み込んで敷金償却に関するルールについて考えておいた方がよいケースがあります。

礼金ゼロ物件は、空室対策のために行われているケースが多いでしょう。敷金償却にすることで入居検討者から敬遠されてしまうと、礼金ゼロ物件にした目的が果たせなくなる可能性があります。

ペットの種類や飼育状況によって、退去時の損耗状況は異なります。ペット飼育のルールについて借主との合意を得て、ルールに反した飼育をした場合の対応やどこまでを敷金償却の範囲とするのかの取り決めを明確に示しておく必要があります。

DIY可物件の場合、リフォーム可とする範囲や退去時の原状回復についての取り決めを明確に示しておく必要があります。

このように、敷金償却が必ずしも大家さんにメリットがあるとは限りません。また敷金償却を盛り込んだ賃貸契約を締結する場合には、どこまでを敷金償却で担保する範囲とするのかなど、借主との間で合意を得て、明確に示しておく必要があります。なお、あまりに高すぎる敷金償却の金額（家賃2.5～3か月）は無効とされる場合もある点には、注意が必要です。

住居物件について、敷金償却を盛り込んだ賃貸契約を締結した場合、受け取った敷金をどのように会計処理したらよいかについてご説明します。

【入居時】
敷金のうち、敷金償却とした部分については「売上」として処理をします。「売上」と計上するタイミングは自由です。契約時または退去時など、賃貸契約に定めておくとよいでしょう。なお敷金償却とした部分は「売上」として処理するため、消費税を気にする大家さんもあると思いますが、住居物件は消費税の非課税対象であるため課税されません。

例：（預金）5万円　（売上）5万円

一方、敷金償却としない部分については「預り金」または「敷金」として処理します。

例：（預金）5万円　（預り金）5万円

【充当時および返金時】
契約時に敷金償却とした「売上」として計上した金額について、退去時には処理の必要はありません。償却のタイミングを退去時に設定している場合には、先ほどご説明した敷金償却の会計処理を退去時に行います。

なお、敷金償却としない部分については返還しますので、入居時に行った会計処理と逆の仕訳を行います。また敷金償却だけでは必要な修繕費がカバーできない場合は、敷金から充当することになりますので、以下のような仕訳になります。

例：（預り金）４万円　（預金）5万円
　　　　　　　　　　（修繕費）１万円

先に示した目安では、修繕費が敷金償却を超えて当然に発生しているように見えるかもしれません。しかし、なぜ敷金償却を超過したのか、借主に納得してもらえなければ、大家さん負担となってしまう可能性もあるので注意が必要です。

2020年の民法改正により、曖昧であった敷金の定義は明確に示されました。そのため、敷金償却を盛り込んだ賃貸契約を締結する場合、その金額設定や敷金の担保範囲などの取り決めを明確に行っておかなければ、かえってトラブルが生じてしまう可能性もあります。

敷金償却は敷金トラブルを未然に防ぐ有効な方法といえますが、その運用については、今後より慎重に行う必要があるでしょう。

敷金は「原状回復のための費用を担保するものである」と認識している大家さんは多いでしょう。しかし、「原状回復」がどこまでの範囲を示しているものなのか、正確に理解している方は少ないかもしれません。

「原状回復」の範囲を示したものに、国土交通省が作成した「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」があります。このガイドラインによると、標準契約書では建物の損耗等を次の2つに大別しています。

① 借主の通常の使用により生ずる損耗

② 借主の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗

このうち、①については借主に原状回復義務がないと定め、②については借主に原状回復義務があると標準契約書では定めています。

また、同ガイドラインには原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、そのほか通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と明記してあります。

この定義に基づいて、あらかじめ設定した敷金償却の金額を超える費用が原状回復費用として必要になった場合、ホームクリーニング代や修繕費などを別途請求することは可能です。

前段で、あらかじめ設定した敷金償却の金額を超える費用が原状回復費用として必要になった場合、ホームクリーニング代や修繕費などを別途請求することは可能とお伝えしました。しかし、そのためには以下のような対策も必要になります。

入居時の状況を記録し、借主と共有しておきましょう。原状回復を巡るトラブルの大きな原因には、物件の確認が不十分であることが挙げられます。

先ほどご紹介したガイドラインの「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」を活用したり、必要に応じて写真も残しておいたりと、記憶に頼らず明確に「原状回復義務」の根拠を示せるようにしておきましょう。

敷金償却には返還義務がないからといって曖昧な設定や取り決めにしているとトラブルの原因になります。敷金償却から充当する予定のあるものとして、どのような項目および予算を想定しているのか説明をして、賃貸契約を締結する際に合意を得ておきましょう。

大家さんとして「原状回復」の意味を正しく理解しておくことも必要です。従来、敷金の定義が曖昧であったため、借主と大家さんとの間で認識相違が生じて、トラブルに発展することも多くありました。

しかし、2020年の民法改正により、敷金について明確な定義が示されたことにより、敷金を巡るトラブルは次第に少なくなっていくものと考えられます。そのためには、大家さんが「原状回復」について正しく理解をする姿勢も求められます。先ほどご説明したガイドラインに目を通し、「原状回復」＝「新品に戻す」ではないという理解を深めておきましょう。

敷金を巡るトラブルは、借主と大家さんとの間での確認不足や認識相違が大きな原因です。民法改正によって、「原状回復」についての旧態依然とした認識は通用しなくなっていくでしょう。

トラブルなく賃貸経営を続けていくためには、大家さんの有する知識のブラッシュアップも必要になります。正しい知識を身につけて、円満な賃貸経営に取り組んでいきましょう。