排水設備トラブルを事前に防ぐ！大家さんならおさえておきたい対策方法

水のトラブルの中でも排水トラブルが生じると、水が排水できなくなるだけでなく、汚水が逆流してくるといったことにもなりかねず、その後の対応も大変です。

排水設備のトラブルが生じる要因の1つは、排水設備の老朽化です。排水設備のトラブルを回避するためには、建物の規模に関わらず、定期的な点検およびメンテナンスが欠かせません。日頃から、メンテナンスに留意して、トラブル回避に努めましょう。

建築基準法第12条には、①建築物、②建築設備（給排水設備、換気設備、排煙設備、非常用の照明装置）、③昇降機等、④防火設備について、経年劣化などの状況を定期的に調査・検査するように規定されています。

具体的には、専門技術を有する資格者に建築物等の調査・検査（目視、作動確認、機器測定等）をしてもらい、その結果を特定行政庁へ報告する必要があります。

今回のテーマである排水設備については、賃貸物件が立地するエリアによっても異なりますが、半年から1年に1回、この法定点検を行います。

賃貸物件の建設会社または管理会社に排水設備のメンテナンスを委託していない場合には、大家さんが忘れずに法定点検の依頼を行わなければなりません。

この法定点検以外にも、建築物衛生法で排水に関する設備の清掃を、6か月以内ごとに1回、定期的に行わなければならないとしています。

これは、あくまでも最低限の頻度です。排水設備のトラブル回避のためには、必要に応じて、こまめな点検およびメンテナンスを行うことが望ましいと言えるでしょう。

なお、建築基準法第12条の対象となる建築物は、地域によって異なりますので、各自治体に確認することをおすすめします。

排水設備と一口にいっても、さまざまな排水設備があります。ここでは、それぞれの排水設備の役割についてご説明をした上で、どのようなメンテナンスが必要なのか、その作業概要および必要な費用相場についてご紹介いたします。

排水管とは、建物内から生じる排水や汚水、また建物の敷地内において生じる汚水や雨水を排出するための管をいいます。排水管の中に、汚れやゴミが溜まると、悪臭を放つ可能性があります。

メンテナンスとしては、入居者にこまめな排水管洗浄を促しておくとよいでしょう。入居者が退去するタイミングで、高圧洗浄を依頼するのも一案です。高圧洗浄は建物の規模などにもよりますが、3～5万円程度で行うことができます。

排水管の法定耐用年数ですが、種類によっては15年のものもあります。耐用年数を一つの目安として、排水管の交換を行うのもよいでしょう。排水管の交換は、ケースによりますが、たとえば洗面台の場合、1～6万円程度の費用が必要になるようです。

洗面台や台所の排水管を見てみると、Ｓ字（Ｐ字、Ｕ字型もある）に曲がっている部分があります。これが、トラップです。トラップ部分には、水がたまる仕組みになっています。

その水が、ふたの役割を果たし、下水道から臭気や害虫などが上がってくるのを防いでいます。排水管の一部なので、メンテナンスの方法やタイミングは排水管に準じます。

排水桝とは、排水に混ざるゴミなどを沈殿させて取り除き、下水道の配管がつまらないようにする設備のことをいいます。

沈殿したゴミで排水の流れが滞らないように、少なくとも年1回排水桝の点検および清掃をする必要があります。実際に排水桝が詰まり、排水が滞ったり、排水があふれたりすると、その復旧費用は5～6万円程度かかります。しかし、定期的な清掃であれば、大家さん自身でもできます。

なお、排水桝の法定耐用年数は、構造によって異なりますが、15～30年です。耐用年数を過ぎると、詰まりやすくなったり、排水桝自体が陥没したり、という可能性もあるため交換をしましょう。交換には構造、規模にもよりますが、1か所につき3～4万円程度かかるのが一般的です。

浄化槽とは、汚水を含む一般の生活排水を公共溝に排水する前に、浄化処理する設備のことをいいます。下水道が整備されていないエリアで、水質汚濁を防止するために必要な設備で、建物床面積の合計や世帯数に応じた規模の浄化槽を設置する必要があります。

浄化槽は、専門業者による少なくとも年3～４回の保守点検と定期検査が必要です。ただし、エリアによっては条例などでさらに保守点検頻度が多く指導されている場合もあります。一般的には、年間で5～6万円程度の保守点検費用が必要です。

排水設備によるトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。起こりうるトラブルとそのトラブルを防ぐための事前対策についてご説明いたします。

先ほども触れたとおり、洗面所やキッチンシンクの排水管の法定耐用年数は、15年です。定期的な洗浄メンテナンスを行っていたとしても、15年～20年程度で排水管にひびなどが入り、水漏れにつながる可能性があります。耐用年数が近づいたら、早めに排水管の交換を行いましょう。

排水トラップの水が蒸発し、異臭などがする可能性があります。空室となり、しばらく入居者がいなかった場合、定期的に水を流すようにしておくことで、新たな入居検討者が内見する際に、異臭による悪印象を回避することができます。

トイレや台所の水の流れが悪いという場合、排水管が詰まっている可能性があります。市販の洗浄洗剤を使って排水管の汚れを取り除いたり、ラバーカップ（通称すっぽん）を使ったりして排水管のつまりを解消すると、水の流れが改善できる場合があります。

それでも、水の流れが改善されない場合、排水桝や浄化槽に問題がある可能性があります。浄化桝を点検し、沈殿ゴミによって排水が滞っている場合には、応急処置として清掃を行った後、専門業者に点検、高圧洗浄などの依頼をした方が無難でしょう。

一方、浄化槽の場合、大家さん自身でトラブル解消を図ることはできないため、専門業者に点検を依頼しましょう。なお浄化槽の保守点検などについて、行わないものに対して罰則規定はあるものの、費用節約目的で保守点検や定期検査を受けないケースも一定割合あるようです。

賃貸物件は集合住宅であり、公共性の高い建物です。入居者の生活の安心を守るためにも、必ず定められた保守点検や法定検査を受けるようにしましょう。

水の流れが悪い原因が、排水溝に指輪や子どものおもちゃなどが落ちたというケースもあるでしょう。そのほかにも、台所では、排水口のそうじをしている時に歯ブラシを使っていて落としてしまったり、トイレでは一度に大量のトイレットペーパーを流してしまったり、といろんな原因が考えられます。

見える範囲であれば取り除いたり、ラバーカップを使ったりと水の流れを改善することもできると思いますが、必ずしもそのようなケースばかりとは限りません。その際には、専門業者を呼んで取り除いてもらう必要があります。

そのようなトラブルを事前に防ぐためには、入居者に気を付けてもらうしかありません。たとえば、台所の排水口を歯ブラシで掃除する際には、歯ブラシの柄にある穴に紐をつけて、手首にかけたうえで掃除するなど、できる工夫はいろいろあるでしょう。

集合住宅の排水設備のうち、大まかに言えば、部屋内の排水管、トラップについては入居者の専有設備、屋外の排水管、排水桝、浄化槽については共有部分となります。

専有部分のトラブルについては、原則として入居者負担、共有部分のトラブルについては原則として大家さん負担となります。ただ、専有部分であっても入居者の過失であれば、入居者負担ですが、設備の劣化が原因であるなら大家さん負担となります。

つまり、トラブル解消の費用を誰が負担するかを判断するためには、排水設備のトラブル原因がどこにあるのかを確認する必要があるということです。

入居者が自己判断で修理業者を依頼して高額の費用請求となったり、自分で修理して悪化したりといった事態を防ぐためにも、排水設備のトラブルが生じた際には、必ず指定の連絡先へ一報入れてもらうように入居時に伝えておくようにしましょう。

入居者が連絡する先として、大家さんが管理をしている時は、大家さんの連絡先、管理を管理会社に委託している時には管理会社の連絡先を伝えておきましょう。

また、夜間など管理会社に連絡がつかない場合もあります。その際、夜間でも対応してくれる水道業者をあらかじめ決めておき、その会社に連絡をしてもらうようにしましょう。

管理を管理会社に委託している時には、その水道業者を選定するのか、相談しておいた方がよいでしょう。

頻繁に排水設備のトラブルが発生する場合や、建物全体の老朽化が進んでいるときには、大規模な修繕が必要になることもあります。その際には、建て替えや別の土地活用方法を視野に入れて検討することも一つの手段です。

排水管やトラップの交換が何度も必要になると、コスト負担も増え、維持管理の負担もかさみます。長期的に見て収益性を維持しつつ安定した経営を続けるためにも、住居以外の土地活用や再構築を考えてみるのも良いかもしれません。

排水設備は目立たない設備ですが、生活には欠かせない設備です。ひとたびその設備にトラブルが生じると、入居者の生活に大きな支障が生じます。入居者の生活環境を守るのも大家さんの役割です。

日頃から排水設備のメンテナンスに気を配り、トラブルが生じた時に迅速に対応する体制をつくっておけば、入居者は安心して居住することができます。

くわえて、トラブルが生じて費用負担が生じた時に、入居者が保険の適用を受けられるように、入居時に加入してもらう火災保険の内容確認も行っておきたいですね。