賃貸経営にとって自然災害は避けて通れないリスクです。
記事を参考に、効果の高い減災対策を!
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目次
台風・地震・大雨…災害への備えは万全ですか?
水害リスクの重要事項説明が義務化
具体的には、重要事項説明時に、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を説明する必要があります。
※重要事項説明書とは宅建業法に定められた手続きで、不動産の契約をするにあたり、契約前に取引する物件の重要な事項について宅地建物取引士の資格保有者が説明する義務があるというものです。
自然災害における大家さんのリスクとは
高額な建物修繕費用負担の恐れ
つまり、自然災害で賃貸物件が損壊してしまったような場合には大家さんが修繕する必要があるといえます。
また、大家さんが賃貸物件を修繕する際には、入居者はこれを拒むことができないとされており、必要があれば修繕中に入居者に一時立ち退きを求めることもできます(民法606条)。
Q.ベランダに倒れやすい植物などを置いて窓ガラスが破損した場合の修理代は?
管理を怠ると賠償責任を問われることも
こうした時におすすめなのが、「施設賠償責任保険」です。施設賠償責任保険に加入しておけば、建物の外壁が落ちて通行人や車両に損害を与えてしまった場合など、幅広く保障を受けることができます。また、この保険は比較的安価な点もポイントで、万が一に備えて大家さんはぜひ加入しておくことをおすすめします。
施設賠償責任保険についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
Q.河川氾濫で家財が水浸しに。大家さんの火災保険で補償はしてくれないの?
入居の際に、この入居者家財保険に加入することを条件にしておくと安心できるでしょう。なお、水害を付けると保険料が高くなってしまいますが、1階の入居者は水浸しになる可能性を考慮して、付けておくようにすることをおすすめします。
入居者家財保険については、以下の記事で詳しく解説しています。
賃借契約終了で家賃が請求できなくなる
家賃保障特約に加入していると、自然災害などを理由に建物が損壊し、家賃を得られなくなった場合に、損失した家賃について補償を受けることができます。
Q.入居者が避難した場合の家賃はどうなるのか?
具体的には、水道や電気などのライフラインが止まってしまい、避難せざるを得なくなった場合には、家賃を請求することはできません。一方、ライフラインが止まっておらず、住める状態であるのにも関わらず自主避難しているようなケースでは、家賃を全額請求できます。
自然災害は避けられないが備えて減災することは可能
減災に必要なポイントとしては、以下のようなものが優先度順に挙げられるでしょう。
- 土地性格把握すること
- 建物を管理すること
- 保険で備えること
- コミュニティーによる共助をすること
ここではとくに、どの災害にも共通する1と4について見ていきたいと思います。
土地の危険度、把握していますか?
ハザードマップ
地域危険度測定調査
特に危険度が高いエリアにある場合には、保険など災害に対する備えを万全にすることが求められるでしょう。
入居者とのコミュニケーションも大切
共用部の掲示に、自治体のハザードマップを掲示するなどして防災を呼び掛けたり、いざ災害が起こった時に問題が起こらないよう共用部を整理したり、また緊急時の安否確認をできるようコミュニティーとして共助するような環境づくりをしていくことが理想だといえます。
防災マンションに学ぼう
賃貸においては管理が大変ではありますが、防災グッズを各庫に配備したり、共有部の掲示で入居者の意識を刺激したりといった方法で、災害対策することが考えられるでしょう。
台風被害を減らすための対策
まずは台風に対する備えを解説します。
火災保険を確認しよう
特に水災については、保障を入れるか入れない方で保険料が大きく変わるため、エリアの特性としての洪水が起こる可能性をしっかり見極めることが大切です。
なお、火災保険の水災保障では、原則として、床下浸水は保険の支払い対象外となる点に注意が必要です。
建物の点検と修繕を
・屋根や外壁、コーキングなど防水処理の点検・修繕
・雨どいや排水溝の掃除
・土嚢や塀などで浸水を防ぐ
台風に対する対策としては、ガラス部分が古く単板ガラスの場合には、風に対する強度が強いペアガラスに換えることや、シャッターを付けることも検討するとよいでしょう。
地震被害を減らすための対策
地震保険を検討しよう
なお、損害の額が家財全体の時価の80%以上になった時に初めて保険金額の全額が支払われるなど、条件もやや厳しくなっています。また、保険料も高めなので、加入の際には慎重に判断することが求められるでしょう。
耐震補強は万全ですか?
住宅密集地には火災対策も必須
火災保険に加入するのはもちろんですが、建物の一部に不燃資材を施行するなどして、火が燃え移らないようにする対策も考えるとよいでしょう。なお、自治体によっては、不燃化促進事業で建て替えに補助金が出る場合もあるので、一度確認してみるといいでしょう。
まとめ
賃貸経営は投資ですから、すべての対策をとって採算に合わなくなるようでは本末転倒でしょう。この記事の内容を参考に、ハザードマップや地域危険度測定調査などを活用して、効果の高い減災対策から実施していくことをおすすめします。
賃貸経営にとって自然災害は避けて通れないリスクです。
記事を参考に、効果の高い減災対策を!
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この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。