【短期解約に悩む大家さん向け】長期入居につなげる入居者プレゼントで空室対策を！

賃貸経営では、入居者からの家賃が主な収入源となります。空室になると家賃収入が入らず、入退去に関連する費用もかかってしまいます。そのため、大家さん側からすると入居者にはできる限り長く住んでもらいたいですよね。賃貸経営を行う大家さんは、ご自身の物件の空室対策を行っているでしょうか？

たとえば、空室対策には次のようなものがあります。

・客付けに強い不動産会社へ依頼
・古い設備の入れ替え
・新しい設備導入
・室内リフォーム
・賃貸条件の見直し
・入居者プレゼント
など

今回は、さまざまな空室対策のうち、「入居者プレゼント」にフォーカスして解説します。

入居者プレゼントとは、内見時や契約時などのタイミングで、入居してくれる人へプレゼントを渡すことです。入居者プレゼントは、入居率アップや長期入居、退去予防を目的に行います。

ここで、不動産業界以外の世の中のサービスにも目を向けてみましょう。

たとえば、携帯電話会社では長期契約をうながすために「〇年契約でプレゼント」といったような特典を用意していることがあります。賃貸経営でも同じように、「入居者プレゼント」という特典を準備することで、入居率を上げたり、早期の退去を防いだりする効果を期待できます。

入居者プレゼントを行う際に、条件をつけることが考えられます。

たとえば、「内見時に置いていた家具・家電を1つプレゼント。ただし、設備ではなく残置物扱いなので故障時の修繕はしない。プレゼントを受ける場合は短期解約違約金を設定する」など。特約事項は賃貸借契約書や重要事項説明書に明記し、不動産会社から説明してもらいましょう。

きちんとルールを理解してもらうことで早期退去の予防となり、結果的に入居者に長く住んでもらえるようになる可能性があります。

ここでは、入居者プレゼントの具体的な活用アイデアについてご紹介します。新規入居者、居住年数、入居者層や年齢・目的によってアイデアが異なりますので、大家さんの物件で利用できそうなものがあれば、ぜひ参考にしてみてください。

入居前・入居時に「入居者プレゼント」を行うことにより、ほかの物件との差別化につながります。複数の物件で悩んでいる人がいた場合、特典のある物件に魅力を感じてもらえる可能性があるからです。入居前・入居時のプレゼント例は次の項目をご覧ください。

たとえば、洗剤・掃除用品などを装飾した籠などに詰めて、内見時にわかるように置いておくことが考えられます。大家さんから入居してくれる人への気持ちを込めた特典「入居者プレゼント」であることが伝わるようにしておくとよいでしょう。

また、上記でご紹介したように「入居者に家具・家電を1つプレゼント」を行っている大家さんもいます。ここで注意していただきたいのは、家具・家電を設備扱いにすると貸主に修繕義務があるということ。設備ではないということにすれば、退去時にプレゼントした家具・家電は、入居者が持って行ってしまう可能性があることです。

家具・家電などをプレゼントする場合は、どのような扱いにするのか事前に考えておく必要があります。

入居者の視点で考えると、賃貸借契約の更新時にはさまざまな費用が発生します。そのため、更新時期を目安に転居を考える人がいるのです。

大家さんとしては、できるだけ長く入居してほしいので退去を食い止めたいですよね。ここでは、更新のタイミングで入居者に選んでもらうプレゼント例についてご紹介します。

更新のタイミングでの退去を阻止する目的であれば、更新のおしらせと一緒に「更新してくれた人にプレゼントがある」ということを知らせる必要があります。更新のタイミングでは、入居者に贈るプレゼントとして次のようなものが挙げられます。

・雑貨
・生活消耗品（洗剤・掃除用品など）
・食品（お米・お菓子の詰め合わせなど）
・設備追加（温水暖房便座など）
など

できれば、複数の選択肢を準備して「入居者に選んでもらえる」ようにした方がよいでしょう。せっかくプレゼントを準備しても、入居者の心に刺さらなければ退去防止につながらない可能性があるからです。

退去時に、入居者へ「今まで住んでくれてありがとう」という感謝の気持ちを込めたプレゼントを渡すことも考えられるでしょう。大家さんの気持ちを受け取った入居者は、友人や会社の同僚などほかの人を紹介してくれるかもしれません。

入居者へお礼がしたいという大家さんは、退去時のプレゼントも検討するとよいでしょう。

退去時に渡すプレゼントを決める1つの方法として、入居年数に応じて決めることが挙げられます。長く住んでもらった人に特典を厚くするなど、大家さんの気持ちに応じてプレゼントを決めるとよいでしょう。

入居者の中には、家賃が生活費を圧迫していたり、更新時の費用を負担に応じたりすることで退去を考える人がいます。プレゼントという「物」を渡すよりも、家賃減額や更新料の減額、フリーレントなどの方が、入居者には喜ばれることがあるのです。

大家さんの視点においては当然キャッシュフローのことを考えないわけにはいかないですが、このような入居者の意見も頭に入れたうえで、入居者の満足に向けた方法を検討することをおすすめします。

賃貸経営を行う大家さんは、専業・副業のいずれにしても確定申告といった税務処理を行っているでしょう。入居者へのプレゼントは費用計上できるのでしょうか。ここでは、費用計上に関する注意事項について解説します。

国税庁では、事業の必要経費に算入できるものとして次のように示しています。

(1) 総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
(2) その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

入居者プレゼントが上記に該当すれば、賃貸経営という事業の必要経費に算入できることになります。プレゼントの目的や内容により見解が異なる可能性がありますので、経費計上できるか否かの個別判断は税務の専門家に確認しましょう。

金券を購入した明細だけを残した場合では、大家さん自身が個人の目的で使用したのか、入居者へプレゼントしているのか、お金の流れがわかりません。

商品券などの金券を渡した場合、必ず入居者から受領書をもらい、使い道の証拠を残しておきましょう。なお、経費計上を行う個別判断については、税務の専門家に意見を仰ぎましょう。

入居者プレゼントを行う目的は、主に収益性を上げるためでしょう。ですから、プレゼントの金額によっては思うような費用対効果が望めない可能性があります。プレゼントの購入は支出を伴いますので、キャッシュフローの観点も忘れずに検討しましょう。

今回は、空室対策の1つとして「入居者プレゼント」について解説しました。入居者プレゼントを行うことにより、入居率アップや現入居者の退去防止につながる可能性があります。空室対策に悩む大家さんは、ぜひ効果的な入居者プレゼントについて検討してみてください。