戸建て賃貸の空室対策に効果的なリフォーム内容を紹介します

戸建ての全面リフォームを実施するには、どのくらいの費用がかかるのでしょうか？もちろん、建物の状況によって、どういったリフォームが必要かは大きく異なるため、あくまでも目安となりますが、いくつかのデータを参照してみたいと思います。例えば、「新築そっくりさん」で有名な住友不動産のサイトを見てみると、リフォームの相場として以下のように書かれています。

・住友不動産の戸建てまるごとリフォーム費用相場：300～2,000万円程度

次に、キッチンやお風呂など、住まいに関する設備を一通り提供しているパナソニックでは、戸建のリフォーム費用の相場・目安として以下のように書かれています。

また全面リフォームに関する事例も紹介されています。

以上のことから、全面リフォームを実施するのであれば、概ね500～1,000万円程度費用がかかることを想定しておいた方がよいと考えられます。ただ、500～1,000万円を全面リフォームのために出費するとなると、例えば、家賃設定が10万円/月の戸建て賃貸であれば、回収するまでに4～8年以上かかることになります。

全面リフォームの段階ですでに戸建て本体の投資費用の回収が済んでいればよいですが、そうでない場合には本体部分についても考慮しなければなりません。

例えば、2,000万円で戸建てを購入し、家賃10万円/月で15年間運用してきたという場合、回収額は1,800万円なので、まだ200万円回収できていません。実際には、その他、管理委託費等の経費も考慮する必要があるでしょう。このように、全面リフォームを実施する時は、投資した額に対して何年で回収できるか、という視点を持つことが大切です。

全面リフォームをすると建物を丸ごときれいに、新しくできますが、上記キャッシュフローの観点から、全面を手掛けるのではなく、築年数を基準に部分リフォームを検討してみるのもよいでしょう。

例えば、先ほどの住友不動産のサイトでは、全面リフォームではなく、住まいの中心のLDKと水回りのみリフォームした場合の費用が約500万円、屋根・外壁や玄関ドア、防蟻処理など、気になるところだけの部分リフォームの費用相場が20～100万円程度と書かれています。

ここでは、築年数ごとにどのようなリフォームが必要で、概算費用はどのくらいかを説明します。

築5年程度であれば、まだまだ新しいので必要となる費用は少なく済みます。まず、原状回復として、入居前にクリーニングは実施しなければならないでしょう。クリーニング費用は、10万円程度見込んでおくとよいです。一方、空室対策としては、和室であれば畳の表替えを検討するとよいでしょう。

畳を表替えするだけで、見た目に見える部分は新築のような状態になります。表替えの費用は概ね畳1枚あたり5,000円程度。6畳の和室であれば3万円程度を見込むとよいでしょう。

リフォーム内容		費用
原状回復	クリーニング	10万円
空室対策	畳の表替え(6畳)	3万円
合計		13万円

築15年程度になると、外壁塗装やクロス交換も検討する必要があります。原状回復としては、築5年でご説明したクリーニングと畳の表替えのほか、クロス交換で0.5万円/m2程(100m2の場合で50万円)、外壁塗装で0.8万円/m2程(外壁面積120m2で96万円)を見込みます。

空室対策としては、ユニットバスの交換(100万円程)や給湯器(20万円程)、洗面台(15万円程)、便座(5万円)など、水回りの交換を検討するべきです。

リフォーム内容		費用
原状回復	クリーニング	10万円
	畳の表替え(6畳)	3万円
	外壁塗装	96万円
	クロス交換	50万円
空室対策	ユニットバス交換	100万円
	給湯器交換	20万円
	洗面台交換	15万円
	便座交換	5万円
合計		299万円

築25年を超えると、水回り関係は一通りリフォームを検討すべきです。具体的には、築15年の時にご紹介した、原状回復+空室対策に必要な費用に加え、キッチン交換(80万円程度)を検討しましょう。また、フローリング工事(30万円程度)も検討します。

リフォーム内容		費用
原状回復	クリーニング	10万円
	畳の表替え(6畳)	3万円
	外壁塗装	96万円
	クロス交換	50万円
空室対策	ユニットバス交換	100万円
	給湯器交換	20万円
	洗面台交換	15万円
	便座交換	5万円
	キッチン交換	80万円
	フローリング交換	30万円
合計		409万円

ここでは、戸建てのリフォームを実施する際に考慮しておきたいことをお伝えします。

まず、エリアや物件の間取りの特性から、どういった層をターゲットとするか決めた上でリフォームを実施するとよいでしょう。

例えば、高齢者比率の高いエリアなのであれば、手すりを設置するなどすると内見時に喜ばれる可能性が高いでしょう。また、ペット可物件にして差別化を図りたいのであれば、各ドアにペットの通路を設けてあげるなどが考えられます。

なお、複数のリフォームが必要な場合には、どのリフォームを優先するかを決める判断材料ともなります。例えば、4LDKの戸建てでファミリー層をターゲットにするのであれば、一般的に女性が気にすることの多い水回りのリフォームを優先するといったことが考えられます。

戸建てはファミリーの利用が多く、アパート、マンションより平均居住期間が長いのが一般的です。例えば、大和ハウス工業のサイトによると、単身者の平均居住期間は2～4年が67.8%と多いですが、ファミリーは4～6年が58.1%と、一番長くなっています。

なお、高齢者(65歳以上)は6年以上が62.1%というデータにも注目です。戸建てでファミリーや高齢者をターゲットにする場合、外壁や水回りの設備など居住期間中に不具合が起きないよう、耐用年数の比較的長い素材を選ぶ必要があるでしょう。

リフォームを実施する際、とくに空室対策としては、「入居者が必要としているものは何か？」という視点から導入する設備を検討するのも効果的です。

たとえば、全国賃貸住宅新聞が発表している「入居者に人気の設備ランキング」では、エアコンやTVモニター付きインターホンなどが上位にあがっています。

戸建てとアパート・マンションでは人気の設備にじゃっかんの差はあるかもしれませんが、こういった設備ランキングの情報を参考にするのも一つの手です。

もちろん、設備導入後のメンテナンスや、かけた投資額に対してきっちり回収できるかどうかといった視点は忘れないようにしましょう。

戸建て賃貸のリフォームに関し、全面リフォームでは高額になってしまうため、必要に応じた箇所のみリフォームする部分リフォームについて、合わせてお伝えしました。部分リフォームを実施するにあたっては、間取りやエリアの特性に応じてターゲットを想定し、優先的にリフォームすべき箇所はどこか？という視点を持てるとよいでしょう。

また、かけたリフォーム費用に対し、どのくらいの期間で回収できるかという視点は常に持っておくことが大切です。