サブリースで失敗しないために！トラブル回避のおさえておきたいポイント

サブリースとは、簡単に言えば転貸借のことです。サブリース業者が大家さんから賃貸物件を借り上げて、サブリース業者が入居者募集などの賃貸管理を行い、入居者から家賃収入を得ます。大家さんは、サブリース業者から入居率に関わらず、本来の家賃から一定の額を差し引いたサブリース家賃の支払いを受けることを保証してもらえます。

賃貸経営を行う際、常に満室経営であるに越したことはありません。しかし、空室が生じる時期が発生する可能性はゼロではありません。想定以上に空室が発生すると、キャッシュフローが悪化し、賃貸経営の継続が難しくなることもあります。そのような空室リスクを回避し、安定的な賃貸経営を行うひとつの手段として、サブリースが存在します。

空室リスクを回避する手段のひとつであるサブリースですが、手間をかけずに勝手に収入が入ってくる仕組みとして、プラスの部分だけを見てサブリースを検討している方はいないでしょうか。サブリースのメリットだけでなくデメリットにも目を向けて、総合的に考えた上で、サブリースの活用を検討する必要があります。

ここでは、デメリットとなる話にもフォーカスをあててご紹介していきます。

昨今、サブリースをめぐるトラブルが相次いでいます。今となっては結果論かもしれませんが、メリットだけでなく、デメリットにも目を向けていれば回避できたと考えられるトラブルもあります。このトラブルについて、問題点とトラブルを回避するためにはどのようなポイントに目を向ければよかったのか、シェアハウス業者が販売していたシェアハウスをめぐるトラブルについて、整理してみたいと思います。

このシェアハウス業者は、シェアハウスのサブリース事業も行っていましたが、破たんに至りました。

本来サブリース賃料は、実際に入居者から支払われる賃料を下回ります。しかし、トラブルに至ったシェアハウス業者のサブリースでは、実際に入居者から支払われる賃料を上回る、サブリース賃料をシェアハウスのオーナーに対して入居率に関わらず、30年定額家賃の完全保証を行うとうたっていました。

既にご説明をした通り、そもそも、サブリース会社から大家さんに支払われるサブリース賃料は、サブリース会社が入居者から受け取る家賃よりも下回ることになります。

もしも、サブリース賃料が、サブリース会社が入居者から受け取る家賃を上回ると提案されたら、サブリースについてほんの少しの知識があれば疑問を抱くことはできるでしょう。

このシェアハウス業者の入居者から受け取る家賃は、周辺のワンルームマンションと同額程度、もしくは少し上回る金額に設定されていたケースがありました。これは、高度な不動産知識がなかったとしても、周辺の不動産会社を見て回るだけでも収集できる情報です。その情報を得ただけでも、シェアハウスとワンルームマンションで同額程度の家賃設定で入居者は集まるだろうかと考えることはできたかもしれません。

つまり、このトラブルを回避するためには、ほんの少しでも主体的に情報収集をしてみるという姿勢が大切であったということになります。

一般的なサブリース契約では、数年ごとにサブリース賃料の見直しを行う旨が規定されています。「30年家賃保証」とうたっているものの、2年ごとにサブリース賃料の見直しを行う旨が明記されています。

サブリースの活用有無を問わず、賃貸物件は永久に新築であり続けることはできません。経年劣化とともに、賃貸物件の魅力が低下することにより、賃料の引き下げを行わなければ入居者が集まらない時期が来ることも十分に考えられることです。また、賃貸需要の変化が生じる可能性もあるでしょう。そのため、サブリース契約において、数年ごとにサブリース賃料を見直す旨が規定されていることは、問題点ではなく当然のことと言えます。

つまり、このトラブルを回避するためには、まず契約内容を確認し、数年ごとにサブリース賃料の見直しがあることを知っておくということが大切です。そして、その契約内容を踏まえ、数年ごとにサブリース賃料が減少する事業計画でもキャッシュフローが悪化しないかをあらかじめシミュレーションしておくことで、トラブルに巻き込まれることを回避することができたかもしれません。

実際に申込手続きを進める前に、熟慮した上で慎重に賃貸経営を行うか否か、サブリースを活用するか否かを検討するようにしましょう。

サブリースをめぐるトラブルについてお話をしてきましたが、もちろんサブリースにはメリットもあります。

サブリースの一番のメリットは、空室リスクを回避することが挙げられます。サブリースを活用しない場合と比較すると、家賃収入は減少することになりますが、空室があってもサブリース契約に定められた一定の収入を得られることは大家さんにとって大きなメリットと言えるでしょう。

サブリースを活用することにより、入居者募集や賃貸契約の締結、家賃回収、入居者対応などの管理業務をサブリース業者に代行してもらえることになります。手間のかかる入居に関する管理業務をプロに一括して任せることができることも大家さんにとってのメリットといえます。

賃貸経営を行うと確定申告が必要となります。サブリースを活用することで、上記のように入居に関する管理業務はサブリース業者が行ってくれることになるため、オーナーは入居者の入退去時にかかる費用などの計上が不要となります。そのため、確定申告にかかる収支管理が簡便になるという点も大家さんにはメリットとなります。

メリットだけでなく、デメリットもあるサブリース。トラブル回避のためにおさえておきたいポイントとは何かを考えておきましょう。

賃貸経営を行う際、”サブリースありき”で事業計画を考えることはやめましょう。じっくりと練り上げた事業計画をフォローする、一時的なものとしてサブリースの検討を考えておく方が無難でしょう。

家賃保証を受けられる金額、つまりサブリース賃料の金額は、サブリース会社の独自の基準で算出されることになります。しかし、一定の額を差し引くことを考慮しても、賃貸物件周辺の家賃相場と比較して、著しくギャップがある場合にはその根拠の説明を受けるようにしましょう。そのギャップに気づくためには、大家さん自ら情報収集することも求められます。

サブリースの契約期間と契約更新の内容について確認をしておきましょう。契約期間の途中で解約を申し出ると違約金が発生する可能性があります。違約金の金額は、契約内容によって異なりますが、家賃6ヶ月分にのぼる場合もあります。

賃貸経営を検討するのであれば、大家さん自ら主体的に賃貸物件周辺の賃貸需要や家賃相場などの情報収集を行い、長期的な事業計画を練りましょう。その事業計画作成が自分一人では難しい場合、専門家などの第三者のサポートを受けることも考えておきましょう。中には専門家への相談料がかかることを懸念する方もいると思います。

しかし、専門家への相談料を渋り、専門家への相談料を遥かに超えるコストをかけて甘い考えのままに賃貸経営を行い、頭を抱える事態を迎えてしまってからではあとの祭りです。

サブリースの他にも、大家さんをフォローするサービスは様々なものがあります。自分にあったサービスを選びましょう。

・管理委託

賃貸経営にかかる管理業務を代行してくれる委託サービス。

・滞納委託

滞納家賃の回収を代行してくれる委託サービス。

・空室補償

月々定額の補償料を支払うことで、空室が生じた場合には補償額を受け取ることができるサービス。サブリースと異なり、礼金等の収入は大家さんが受け取ることができます。

サブリースは、大家さんをフォローする有益な仕組みです。しかし、その内容やメリット・デメリットを十分に理解しないままに甘い考えで活用すると、トラブルに巻き込まれる可能性があります。大きな資金をかけて行う賃貸経営だからこそ、業者の勧めを鵜呑みにせず、自ら慎重にじっくりと検討した上で取り組むことが大切です。