賃貸物件で水漏れトラブル｜修理の費用負担は誰？大家さんの取るべき対応を解説します

賃貸経営において発生するトラブルは、設備の故障や水漏れ、近隣住民の騒音、家賃滞納、退去時の原状回復など、さまざまです。

今回のテーマである水漏れトラブルは、賃貸物件や設備の老朽化が原因であるケースもありますが、入居者がお風呂のお湯を出しっぱなしにしたなどの入居者の過失が原因であるケースもあります。

いずれにしても、水漏れの程度に関わらず、放置するとカビや結露が発生しますし、建物の腐食にもつながりかねません。また、水漏れの箇所や程度によっては、入居者の生活にも支障が生じる可能性もあり、最悪の場合、退去につながることも考えられます。

もちろん、どのトラブルにおいても大家さんとして迅速な対応が必要とされますが、水漏れトラブルは、賃貸経営におけるトラブルのなかでも緊急に対応しなければならないトラブルの1つでしょう。

先にも少し触れたとおり、水漏れトラブルは、賃貸物件や設備の老朽化が原因であるだけでなく、入居者の過失が原因である場合もあります。

原因によって、水漏れトラブルの修繕費用などの負担者が異なります。そのため、まずは、水漏れトラブルの原因がどこにあるのかを大家さんとして確認する必要があります。

水漏れトラブルの原因によって、修繕費用の負担者が異なります。水漏れトラブルの連絡を受けた際には、まず速やかに管理会社などに水漏れトラブルの修繕および原因調査を依頼しましょう。

【賃貸物件や設備の老朽化が原因】

賃貸物件や設備の老朽化が原因である水漏れトラブルの修繕費用は、大家さん負担となります。また、水漏れトラブルに伴い、被害が生じてしまった入居者の生活備品についても、同様に大家さんが補償する必要があります。

【入居者の過失が原因】

入居者の過失による水漏れトラブルの修繕費用は、過失のある入居者の負担となります。このようなケースに備えて、入居者には個人賠償責任保険に加入してもらっておくと安心です。

ただし、入居者から水漏れトラブルの連絡を受けた後、大家さんが放置した結果、賃貸物件の壁や建具、そのほか入居者の生活備品などに被害が広がった場合、大家さんの負担となってしまう可能性もあるため、迅速な対応を心がけましょう。

なお、水漏れトラブルの被害を受けた入居者と、過失のある入居者は必ずしも一致しません。たとえば、上階の入居者の過失（お風呂の湯を出しっぱなしにしたなど）によって、下階の入居者が被害を受けたというケースもあるからです。

そのような場合、原因調査のため、水漏れトラブルの連絡を受けた人以外の居室に立ち入る必要がある可能性もあります。原因調査目的とはいえ、無断で居室に立ち入ることは別のトラブル原因になるため、必ず入居者の承諾を得るようにしましょう。

ただし、入居者には協力義務があります。必要以上に入居者が立ち入りを拒んだ場合には、その立ち入り調査を拒んだ入居者に損害賠償責任を認めた裁判例もあります。

賃貸物件や設備の老朽化、入居者の過失、いずれが原因にしても、大家さんには水漏れトラブルの原因を調査する義務があります。大切な賃貸物件、そして入居者の安心を守るためにも、迅速に管理会社などに調査依頼を行い、トラブル解消に努めましょう。

また、管理委託をしているからといって、管理会社などに丸投げするのも問題です。調査結果や現場写真などを、大家さんみずからも確認する姿勢も大切です。

水漏れトラブルは、いつ発生するかわかりません。こまめな対応を心がけている大家さんでも24時間フルに対応することは難しいものです。現在、管理を大家さんみずから行っている場合には、緊急時に、すぐに対応してもらえる管理会社に管理委託をするのも1つの備えです。

また、調査の結果、賃貸物件や設備の老朽化が原因で、水漏れトラブルが生じていた場合には、先にも触れたとおり、大家さんが修繕費用などを負担する必要があります。賃貸物件は、未来永劫、新築であり続けることはできませんし、災害によって賃貸物件の老朽化が進むこともあります。

万一、水漏れトラブルの修繕費用などを負担する可能性に備えて、現在加入している火災保険に水漏れトラブルの損害賠償責任をカバーする内容が含まれているか、確認しておきましょう。

水漏れトラブルが発生してからの対応の流れについてご説明いたします

水漏れが発生したことが入居者から連絡がきます。管理会社に管理委託している場合には、管理会社から連絡が来ることになるでしょう。

水漏れの状況確認を行い、できる限りの応急処置を行いましょう。ただし、素人考えの修理は事態を悪化させることにもなりかねないため控えましょう。状況確認の際には、写真も残しておきましょう。

大家さんみずから管理をしている時には、お世話になっている水道業者へ、管理委託を行っている場合には管理会社指定の水道業者へ連絡を行い、修繕依頼を行います。水道業者が到着したら、修繕ならびに水漏れ原因の特定をしてもらいます。この時、安全のため、電気工事業者にも連絡をしておくと安心です。

水漏れ原因の調査の結果、修繕費用が大家さん負担となった場合には、加入している保険会社に連絡をしましょう。また、修繕費用が入居者負担となった時は、個人賠償責任保険に加入している入居者であれば保険会社に連絡をしてもらいましょう。

個人賠償責任保険に加入していない場合には、入居者の自費負担となりますので、支払い時期などの話し合いを進めることになります。

水漏れトラブルの修繕費相場は、以下のとおりです。

水漏れトラブルによって、被害がどれくらいの規模なのかによって、修繕費用は大きく変わります。また、壁や床の張替えが必要となれば、リフォームと変わりありませんので、従前の壁クロスや床材のグレードによっては多額の費用がかかるでしょう。

また、水漏れトラブルによって、入居者の家財へ被害が及んでしまった時にはその賠償も必要ですし、生活ができない状況であればホテルなどへの仮住まい費用が必要となる可能性もあります。

もし大家さんに修繕責任、賠償責任が生じた場合、一朝一夕に支払いができる金額ではない恐れもあります。日ごろから、賃貸物件の点検をこまめに行い、水漏れトラブルの予防に努めるとともに、万一、水漏れトラブルが生じた時の備えについても万全にしておきましょう。

水漏れトラブルの予防として、どのような点に気を付けておけばよいのでしょうか。

キッチンや洗面台の扉をあけた所にあるのが一般的です。接合部分のパッキンは10年～15年ほどで劣化します。細かなポイントですが、修繕計画に盛り込み、定期的な点検交換を心がけましょう。

エアコンが水漏れトラブルの原因となることもあります。その多くはドレンホースの詰まりによるものです。ドレンホースとは、エアコンから排出される水を屋外へ流すホースのことをいいます。ドレンホースの中にゴミなどが詰まったりすると、水漏れの原因となります。

賃貸物件の設備としてエアコンを設置している場合には、定期的にドレンホースの排水口の確認と掃除を行いましょう。また、入居者が設置している場合には、注意喚起を行うのもよいでしょう。

排水口に、落ち葉や泥がたまると、排水が追い付かずに居室内部および階下に雨水が流れ込んでしまう可能性もあります。定期的な清掃を入居者に注意喚起しておきましょう。

お風呂の湯を出しっぱなしにして水漏れしてしまったというトラブルも、自動でお湯張りをしてくれる設備に交換することで回避することができます。このように、入居者の過失で水漏れトラブルが生じない設備に交換するというのも、トラブル回避のための一案です。

水漏れトラブルでは配管の全交換や、排水設備の一斉メンテナンスを実施するなど大規模な修繕に多額の費用がかかる場合もあります。こうした場合は、根本的な建物管理の見直しを含めて新たな土地活用方法を検討するのも方法の一つです。

水漏れトラブルによる賠償責任は、設備を修繕交換すればよいというだけにとどまりません。場合によっては高額な家財の弁償も求められるなど、大家さんが大きな責任負担を負う可能性もあります。

日ごろからこまめな点検や清掃を心がけたり、入居者への注意喚起をしたりすることが大切です。そして、万一の時に迅速な対応を行えるように、管理会社、水道業者などの連絡先、火災保険の加入内容についても今一度正確に把握しておくようにしましょう。