【クレーム事例から学ぶ！】多発する退去トラブルを賢く回避するための原状回復・敷金のおさらい

賃貸物件の退去時における原状回復をめぐるトラブルは、独立行政法人国民生活センターの調べによると、2006年度以降、相談件数は増加傾向にあり、その後も高水準で推移していました。確かに、従来からある、国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって、原状回復の在り方や敷金の扱いについて目安は示されています。

しかし、あくまでも、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はガイドラインであり、法律ではありません。ガイドラインには法的拘束力は生じないため、原状回復の在り方や敷金の扱いに対する認識が、大家さんと借主の間でずれが生じたことがトラブルの原因であると考えられます。

しかし、2020年に民法改正により、法律で原状回復の在り方や敷金の扱いが明確に定義されました。これによって、賃貸物件の退去時における原状回復をめぐるトラブルは解消傾向に向かっていくと思われます。しかし、そのためには大家さんの意識改革も重要です。

法律に明文化された以上、原状回復のあり方や敷金の扱いについて、従来の慣習は通用しなくなるということを心に強く留めておきましょう。

敷金は、2020年の民法改正により、以下のように定義されました。

第622条の2
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

一　賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

２　賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

要約すれば、敷金は借主の債務不履行（賃料の滞納など）があった際に、その弁済に充てるためのものであり、退去時には債務不履行の弁済に充てる額を差し引いた額を借主に返還しなければならないと、明文化されたわけです。

経年劣化とは、「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等」、そして通常損耗とは、「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等」のことを指します。 2020年の民法改正では、敷金から差し引かれる債務不履行（家賃の滞納など）に経年劣化および通常損耗によるものは含まれないとしました。

第621条　
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了した時は、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものである時は、この限りでない。

どのようなものが経年劣化、通常損耗に当たるのかについては、後段のクレーム事例の中で一部ご説明いたします。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の中には、今回取りあげる事例以外にも多くの事例が掲載されていますので、熟読されることをおすすめします。

借主の故意・過失、善管注意義務違反、そのほか通常の使用を超えるような使用による損耗等を原状回復するために必要な費用は、敷金からの差し引きおよび支払いを求めることができます。

「建物専用部分についての修理、取替えは賃借人において行うとする修理特約」、「故意過失を問わず毀損、滅失、汚損その他の損害を与えた場合は賃借人が損害賠償をしなければならないとする賠償特約」という特約付きの賃貸借契約を締結した。

その特約に基づき、退去時に、畳、襖、障子、クロス及びじゅうたんの張替え費用、ドア・枠のペンキ塗替え費用として大家さんから請求された。この原状回復費用を支払わなくてはならないのか。

このケースでは、通常の使用によっては生じないと思われるドアの汚損等についてのみ、ペンキ塗替え費用を借主が負担すべき修繕費用とされました。壁クロスの汚損は結露によるもの、いわゆる通常損耗とされ、借主が原状回復費用を負担しなくてもよいとしています。畳、襖、障子、及びじゅうたんの張替え費用についても、壁クロスと同様の考え方です。

大家さんは、借主が負担すべき原状回復費用とは何かということについて、理解を深めることが大切です。

特約とは、契約にともなう特別の条件のことをいいますが、たとえば、借主がハウスクリーニング代を負担するという特約を盛り込んだ場合はどうなるのでしょうか。

借主がハウスクリーニング代を負担するという特約を盛り込んだ賃貸借契約を締結。退去時に、特約に基づいたクリーニング代のほか、通常の使用を超える損耗の原状回復のための内装工事費、内装工事終了時までの2か月分の賃料等を大家さんから敷金から差し引くといわれたが、納得がいかない。

このケースでは、ハウスクリーニング代は借主が納得の上、契約に盛り込まれているので、借主の負担とされました。

ただ、和室壁面は、タバコのヤニによる汚損でクリーニング等によっても除去できないレベル。また、和室の障子には大きく破れている箇所が認められるほか、トイレの扉、やや下方の汚れ及び、和室の畳のうち、2枚の黄ばみと黒いシミと茶色のシミは通常損耗を超えたものと認められました。

よって、ハウスクリーニング代と原状回復のための内装工事費は敷金から差し引くべきであるとされました。ただし、その工事期間の賃料相当の損害金は敷金からの差し引きを認められませんでした。

大家さんとして、必要な特約を明文化して契約に盛り込むことは有効です。ただし、通常損耗の原状回復費用までも借主負担とする内容は、借主が納得していなければ、効果は及びません。なお、通常損耗を超えた使用状態であると証明するためにも、その状態を写真に収めておくことも必要です。

民法改正を受けて、更新時に原状回復についての特約を盛り込んだ場合には、借主に対して説明が必要です。

契約更新時に、原状回復の全費用を借主負担とする特約を盛り込んだ。その後、退去時には原状回復費用として、クロス、カーペット、クッションフロア工事費用、畳表替え、襖費用及び室内清掃費用を敷金から差し引くと大家さんから言われた。借主は、通常損耗についての原状回復義務はないと思うので納得がいかない。

このケースでは、特約を借主が十分に理解して自由な意思で承諾したものと考えられないと判断されました。そのため、この特約の効果は及ばず、借主の故意、過失、通常でない使用により、毀損、劣化などを生じさせたとは認められないものについては、原状回復義務は大家さんにあるとされました。なお、畳表1枚の一部焦げ跡と冷蔵庫の下のさび跡についての原状回復義務は借主にあると認められました。
　　　　　
民法改正を受けて、既存借主について今後の更新時などのタイミングで、契約に原状回復についての特約を盛り込む予定である方もあるでしょう。しかし、その際には、借主に十分に説明を行い、説明を受けた旨を確認した書面に一筆もらうことも必要です。

また、長期入居後の退去となると、入居時の物件状態が分からないこともあるかもしれません。入居時に借主と一緒に、証拠となる写真を撮るなど、両者立会いの下で物件状態の確認を行い、確認を行った点を明文化しておくなどの工夫が必要となるでしょう。

退去時によくあるトラブルは法改正によって、ひと昔前よりも対応策がとりやすくなっています。

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退去時のトラブルを回避するために、以下の3つのポイントに取り組んでみましょう。

この記事で何度も取り上げた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の熟読は必須であると考えておきましょう。どのような場合が通常損耗、経年劣化で、どのような場合がそうではないのか、さまざまな事例を通じて確認しておきましょう。

トラブルに発展しそうな時にも、根拠となる取り決めが明文化されていれば、納得してもらえる可能性が高まります。もちろん、契約時にその明文化した内容について十分に説明を行うのは必須です。

退去時におけるトラブルは、入居時における損耗等の有無など、物件の確認が不十分であることが原因であることも多いです。当時の当事者間の記憶だけではあいまいとなってしまう可能性もあります。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にもサンプルがありますが、入退去時の物件状況をチェックし、誰が原状回復をするのか確認するリストを作り、活用しましょう。これにくわえて記憶だけに頼らないようにするために、写真などの客観的証拠を残しておくことも大切です。

民法改正は大きく報じられましたので、借主も知識を蓄えています。そのため、退去時の原状回復や敷金の扱い等に疑問を感じた借主に対して、今までこうやってきたからという大家さんの慣習や道理は通らなくなると考えておきましょう。

退去時のトラブルが生じると、精算が進まずに新しい借主を迎え入れる準備に影響が出るようなロスを招いてしまう可能性もあります。民法改正を機に、退去時対応について大家さんの意識改革を行い、スマート大家さんを目指しましょう。