費用相場から考える賃貸アパート・マンションのリフォームアイデア

賃貸物件は、築年数が古くなると空室が増えてきます。年数の経過とともに建物の美観が損なわれ、設備や間取りも古くなり、築年数の新しい賃貸物件に比べて見劣りするようになるのが原因です。内見では周辺環境や部屋の広さ・間取りのほか、室内や水回りの清潔感も重視されますから、ホームクリーニングでは消しようのない変色や傷、建具や床の軋みがあると、入居者の確保は難しいでしょう。

しかし、そんな築古物件であっても、適切なリフォームを実施して清潔感を維持することができれば、入居者を集めることは十分可能です。まずは無理のない範囲で予算を設定し、その範囲内でどんなリフォームができるのか、所有物件の状態を見ながら検討してみましょう。

リフォーム計画を立てる前に、お金をかけずにできる基本的な空室対策を行いましょう。

たとえば、入居者に対する定期的なアンケートの実施。入居者の満足度を高めて、退去予防に効果的です。内見者を増やすには、マイソクの情報を充実させます。物件写真は水平・垂直に気を付けながら、できるだけ広く明るく見えるように撮影してください。内見から成約につなげるためには、家具や雑貨を置いてモデルルームをつくり、実際の生活をイメージしやすくなるよう工夫します。

所有物件をDIY可物件とするのも、一案です。大家さんが手をかけることなく、入居者が自由なリフォームで室内を魅力的にカスタマイズしてくれますよ。「賃貸でも、自分好みの部屋に住みたい」という方にピンポイントで訴求することができ、ターゲット層も広がります。

一口にリフォームといっても、工事の範囲によって数万円から数十万円、100万円単位と、かかる費用は大きく異なります。まずは、どんな工事にどれくらいの費用がかかるのか、だいたいの相場を把握しておきましょう。

まずは専有部をリフォームする場合の費用の目安について、6畳のワンルームを例に部位別・工事内容別に説明していきます。

家具が何も置かれていない状態だと、床の傷やシミがとても目立ちます。日に焼けて色あせた床は古ぼけた印象を与えてしまうため、床リフォームで部屋のイメージアップを図りましょう。

床材	工事内容とかかる費用
フローリング	塗装 1.5万円～ 重ね張り 6～14万円 張り替え 9～18万円
クッションフロア	重ね張り 4～5.5万円 張り替え 4.5～10万円
カーペット	重ね張り 4.5~6.5万円 張り替え 5.3～12万円
フロアタイル	重ね張り 3万円 張り替え 5~10万
畳	裏返し 2.4万円前後 表替え 3～12万円 新調 7～20万円

床材を新調する場合、既存床の上から新しい床を張る「重ね張り工法」なら多少安くはなりますが、床に段差ができてしまうことがあるので、建具と干渉しないよう調整が必要です。クッションフロアやフロアタイルなら少し安くはなりますが、床材としてはやはりフローリングが人気です。費用対効果を考えて、選択するようにしてください。

清潔感のある浴室やトイレ、洗面台など、水回りは賃貸物件を選ぶ際に重視されるポイントの1つです。
とくに独立洗面台や室内洗濯機置き場は女性ニーズが高いので、女性向けの物件にはぜひ導入を検討してみてください。

設備	工事内容とかかる費用
浴室	浴槽の交換　2～10万円 床・壁・天井の張り替え 4万円～ 3点ユニットバスの分離 20万円～ 追い炊き機能の付加 20万円～
独立洗面台	洗面台の新設　20万円～ 洗面台の交換　10万円～
トイレ	床・壁・天井の張り替え　2万円～ 便座の交換　5～10万円 便器の交換 洋式から洋式　3万円～ 和式から洋式　30万円～ 手洗い器の設置 10万円～
室内洗濯機置き場	新設 15～20万円

設備機器の交換や内装の張り替えなど、給排水工事をともなわないリフォームであれば、比較的コストを抑えることが可能です。

自炊をする人が増えている今、料理のしやすい環境を整えておくことは、ほかの物件との差別化につながります。思い切ってキッチンを新調するのも一案ですが、コンロやパーツの交換、塗装など、部分的なリフォームでもある程度の効果は期待できます。

設備	工事内容とかかる費用
コンロ	ガスコンロ 5,000円～2万円 IHコンロ 5,000円～2万円
キッチン	ステンレス研磨 2～3万円 塗装 5～10万円 水栓レバー交換 1万円程度 レンジフード交換 3～4万円 キッチン交換 ミニキッチン 30万円程度 システムキッチン 50万円程度

キッチン全体に古ぼけた印象がある場合、少し手を加えるだけでも見栄えはかなり変わります。費用対効果を考えながら、部分的な補修にとどめるか、思い切ってキッチンそのものを交換するか、検討してみてください。

室内面積の大部分を占める壁面は、床と同様に部屋の中の印象を大きく左右します。クロスが黄色っぽく変色していると、部屋の中が薄暗く感じます。真っ白なクロスに張り替えて、雰囲気を一新してみましょう。室内建具の交換や、窓のリフォームもあわせて検討してみてください。

壁を設ける	工事内容とかかる費用
壁・天井	クロス張り替え　4万円～ 漆喰塗り　10万円前後
建具	交換 同じタイプの建具　4～10万円 別タイプの建具　20万円前後 ※開き戸から引き戸へ変更など
窓	内窓設置　10万円前後 サッシ交換　10万円～

ただ白いクロスを張るだけでなく、アクセントとして部分的に色を変えてみたり、テーマを決めて柄物の壁紙を張ってみたりするのも、面白いかもしれません。

ペット可の物件であれば、消臭効果のあるクロスや珪藻土を使用する、下の方にだけペット用の丈夫なクロスを張るのもおすすめです。

共用部分は不特定多数の目にさらされる部分であり、見た目の印象が悪いと、まず新規の入居者は見込めません。ゴミ置き場や駐輪場は清掃を徹底し、常に清潔に保つようにしてください。そのうえで、設備の追加や交換など必要に応じて検討することをおすすめします。

設備	工事内容とかかる費用
ゴミボックス	3万円程度～
サイクルポート	20万円程度～
宅配ボックス	1戸あたり5万円程度～

24時間利用可能なゴミ置き場や宅配ボックスのある物件は、単身者・ファミリー向けを問わず人気です。導入を検討されてみてはいかがでしょうか。

外壁の色あせや黒ずみ、ひび割れやタイルの剥がれ、鉄部の錆などのひと目で老朽化が進んでいるとわかる建物は、どうしても敬遠されてしまいます。美観を維持するためにも、外壁は定期的に塗装などのメンテナンスを行うようにしてください。

外壁は新築から10年前後で塗装が必要になるといいますが、以下の表のように塗料の種類によっても耐用年数は異なります。

設備	平米あたりの費用	耐用年数
アクリル塗装	1,000〜1,800円	3～5年
ウレタン塗装	1,700〜2,500円	5～7年
シリコン塗装	2,300〜3,500円	7～10年
フッ素塗装	3,500〜4,800円	10～15年

たとえば、ワンルーム10戸の2階建てアパートで、外壁部分の面積が約500m2とした場合、フッ素塗装の費用は200万円ほどになります。

塗装には、建物を雨や直射日光から守る役割もあります。賃貸物件としての資産価値を長く維持するためにも、外壁塗装は時期をみて行うようにしてください。

リフォームは、ただお金をかければよいというものでもありません。きちんと予算設定し、空室の原因を見極めたうえで、リフォームの優先順位を決めていきましょう。設備などはハイグレードのものでなくても、一般的なグレードのもので十分です。その代わり、床はクッションフロアではなくフローリングを張る、外壁は耐用年数の長い塗料を使用するなど、メリハリのある計画を立てるようにしてください。

また、同じ工事内容でもリフォーム業者によって見積もり金額は異なります。適正な金額を把握するためにも、リフォームの見積もりは複数の会社に依頼した方がよいでしょう。ただし、トータルの金額だけで判断するのではなく、材料や製品の種類、作業面積などに大きな違いがないかどうかも、チェックしてください。価格の安さだけで選んでしまうと、追加費用が発生し、かえって高くなることもあるからです。

住宅の性能向上のためのリフォームには、さまざまな補助金制度が用意されています。なかには賃貸住宅も補助対象とされているものもありますので、ご紹介します。

良質な住宅ストックの形成や、子育てしやすい生活環境の整備などを図るため、 既存住宅の長寿命化や省エネ化等に資する性能向上リフォームや子育て世帯向け改修に対する支援を行う事業。

要件
（1）リフォーム工事前にインスペクションを行うとともに、維持保全計画およびリフォームの履歴を作成する。
（2）リフォーム工事後に必要な性能基準を満たす。

補助限度額

事業タイプ	補助限度額
評価基準型（認定は取得していないが、一定の性能を確保しているもの）	100万円/戸
認定長期優良住宅型（認定を取得したもの）	200万円/戸
高度省エネルギー型（認定長期優良住宅の省エネ性能をさらに向上させたもの）	250万円/戸

短工期で施工可能な高性能断熱パネルや潜熱蓄熱建材、調湿建材などの付加価値を有する省エネ建材を用いた住宅の断熱リフォーム事業。

■補助率
補助対象経費の1/2以内

■補助金額（上限）
1住戸あたり125万円　※集合住宅の場合

リフォームローンには有担保型と無担保型の2種類があります。

■無担保型
無担保型は担保がなくても借り入れができるという手軽さはありますが、その分、借入可能額が有担保型よりも低く、金利も高めに設定されています。
■有担保型
有担保型は書類の作成に手間がかかり、審査にも時間がかかるものの、信用度が高いため借入可能額が大きく、金利も無担保型に比べて低めに設定されているのがメリットです。

できるだけスピーディーにリフォームしたいのであれば、手間も時間もかからない無担保型を。リフォーム範囲が広く、費用が高額になるのであれば、有担保型がおすすめです。

費用を抑える方法として、部分的なクロスの張り替えや塗装、収納棚の取り付けなど、できる所はDIYでリメイクするという方法もあります。大家さん自身で設備や建材を購入し、リフォーム業者に設置してもらう施主支給も、製品を安く入手できるためコストダウンに効果的です。

ただし、キッチンや洗面台など給排水工事をともなう設備の場合、万が一水漏れなどの不具合があってもリフォーム業者の保証対象にはなりません。施主支給は責任の所在が曖昧になるため、こういったトラブルも少なくないのです。後から取り付けるだけの照明器具やエアコンなどは、施主支給でも大きな問題はありません。まずは、リフォーム業者に相談してみてください。

ここまで、工種ごとのリフォーム費用の目安、コストダウンの方法、補助制度やリフォームローンの利用について、お伝えしてきました。空室が増えてきたなと思ったら、まずは基本の空室対策をきちんと行ったうえで、リフォームを検討されてはいかがでしょうか。

1戸あたり数万円程度でできるものもありますので、所有物件の状態をきちんと把握し、費用対効果を考えたうえで計画を立てるようにしてください。また、複数のリフォーム業者へ見積もりを依頼する、DIYや施主支給を取り入れるなど、費用を抑える工夫についても、じっくり検討してみてください。