大家さん必見!賃貸マンションの浴室リフォームで失敗しないためのポイント

監修河野 陽炎

  • 公開日:
  • 2019年12月20日
  • 更新日:
  • 2021年06月29日
大家さん必見!賃貸マンションの浴室リフォームで失敗しないためのポイント
時間と費用をかけて行う浴室リフォームですから、失敗は絶対に避けたいものですよね。なかには、素材を変えたことが原因でカビが生えやすくなってしまったというケースもあり、そんな失敗を避けるためにも、リフォームをする際の最低限の知識は、しっかりと理解しておくことが大切です。この記事では、浴室リフォームを検討している大家さんにリフォームの方法や費用相場、リフォームをする際に気をつけておきたいことなどを失敗事例を紹介しながらお伝えしていきます。

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目次

空室対策に浴室リフォームを検討しよう

入居者がお部屋探しをする際に、水回りはよく見られるポイントのひとつです。浴室もその中のひとつ。バランス釜や壁や床のタイルが剥がれていたり割れていたりすると、当然のことながら、内見時の印象は悪く見えるものです。浴室だけが入居の決め手とまでは言わないまでも、浴室の印象が悪いことで減点になることは大いに考えられます。空室対策を目的としてリフォームを行うのは王道手段と言えますが、毎日利用するものですから、入居者のニーズをくみ取り浴室リフォームを検討していきましょう

浴室リフォームのタイミング

浴室を構成するユニットバスや在来工法の浴槽、防水シートなどにも寿命があります。寿命がきて、傷みが目立つようになった部分をそのままにしておくと、入居希望者の印象が悪くなりますから、定期的な浴室リフォームを行うことが大切です。寿命が近づいているというサインは次のような形で現れます。これらのサインが見られたら浴室をリフォームするタイミングです

・コーキング部分の劣化
・排水溝から嫌な臭いがする
・浴槽や壁にヒビやサビが発生している
・浴室に使われているパーツの生産や販売が終了している

浴室リフォームで気をつけておきたいこと

浴室リフォームには時間も費用もかかります。特に費用面に関してはキャッシュフローにも影響してくることですから、事前に注意すべき点を押さえておくことが大切です。経年劣化や寿命に伴い、浴室リフォームをする場合であっても、改めて以下のことを念頭において検討していきましょう。

リフォームの目的を明確にする

浴室リフォームと言っても、目的は以下のように大家さんによってさまざまですよね。

・寿命が来た浴室を修復するため
・浴室が古いため入居が決まらないため空室対策として
・新しい浴室にすることで家賃アップを目指して

目的を明確にすればどのような工事が必要か、また、予算がどのくらいかかるかがわかり、予算に応じて妥協すべきポイントなども明らかになります。業者に言われるがまま必要のない工事まで行ったり、高価すぎる素材を使ってしまったりすることがないよう、まずはリフォームの目的を明確にしましょう。

ターゲットを明確にする

ある程度お部屋の広さで入居者イメージはできているかもしれませんが、改めてどのような入居者をターゲットにしているお部屋なのか、大家さんご自身で明確にしておきましょう。たとえば、ファミリー向けのお部屋であれば、お子さんのお世話がしやすい広めの浴室を作り、床にはすべり止め効果のある素材を使うなど機能面を前面に出す方が第一印象がよさそうですよね。一方で、単身者やDINKSをターゲットとするならば、機能性よりはおしゃれで現代的なデザインが好まれるかもしれませんよね。

このように、改めてどのような人が、どのような生活パターンの人がこの部屋に住むのか、想定されるターゲットを明確にし、浴室リフォームの目的をさらに明確化していきましょう。

使用する素材とその特徴を確認する

浴槽、壁、天井、床などに使われる素材はさまざまです。たとえば、浴槽に使われる素材として次のようなものがあります。当然のことながらキャッシュフローに影響する部分になりますが、それぞれの特徴を知り、予算に合わせて選ぶことが大切です。以下はよく使われる素材の特徴をご紹介します。

FRP

毎日の手入れが簡単にすむことや、保温性に優れていること、耐久性も高いことから広く使われている素材です。各素材の中では価格も比較的安めです。カラーバリエーションが豊富で、作りたい浴室のイメージに合わせて選ぶことができます。

ステンレス

耐久性と保温性に優れ、キズやサビに強いこと、手入れが簡単にすむこと、価格も安めであることが特徴です。

ホーロー

肌ざわりがよく、色も美しい仕上がりになりますが、表面にキズがつくとサビが生じる可能性があります。価格はFRPやステンレスに比べて高めです。

人造大理石

人造大理石の浴槽は、サイズや色合いなどの面で幅広い選択ができます。価格帯も幅広いため、予算に合わせて選ぶことができます。

タイル

在来工法の浴室に、タイル仕上げの浴槽を設置する場合は、浴槽の形や広さなどを自由に選ぶことができます。他の素材と合わせて浴槽を作ることもでき、予算に合わせた仕上げができます。

木材

日本の檜風呂をはじめ、木材でできた浴槽は高級感や肌ざわりのよさが特徴で、保温性も高いです。木材の品質や材質の選び方によって費用が変わることや、浴槽の寿命が短くなる点には注意が必要です。

工事期間を確認する

退去のタイミングでリフォームを行うのであれば、次の入居者が決まるまでの間に工事を終えなければなりませんが、浴室リフォームにかかる期間はリフォームする箇所や使用する素材によって変わります。工事を始める前にどのくらいの期間がかかるのか確認するようにしましょう。また、工事が終わってもすぐに使用できない場合もあります。リフォーム後どのくらいで使用可能になるかについても合わせて確認するとよいでしょう。

業者選びは慎重に行う

リフォーム工事の費用には「定価」というものがありません。適正な価格を見極めるためにも、複数の業者に見積もり依頼をすることが大切です。リフォーム工事が完成するまで、信頼してお付き合いできる業者を見極めるためにも、複数社の担当者と話しましょう。なお、安い見積もりを出す業者が必ずしも良心的な業者とは限りません。手抜き工事を行って工事費用を抑えたり、契約を結んだ後に追加料金を請求したりする業者の可能性もあります。安すぎる見積もりを出す業者の信頼性はよく見極めましょう

浴室リフォームの失敗事例

浴室リフォームをした結果、カビなどのトラブルが生じるようになったり、せっかく導入した設備が使われなかったり、失敗といえる事例もあります。以下では、よくある失敗事例をご紹介していきますね。

事例1:カビが発生しやすく手入れが大変になった

浴室の気密性や耐熱性を高め、寒さを感じにくい浴室にしたい、と考えてリフォームをしたけれど、結果として浴室にカビが生えやすくなり、それだけに手入れが大変になってしまうケースがあります。リフォームによって温度や湿度がカビの繁殖に適した状態になったり、水はけが悪く、床面に水分や汚れがたまりやすい状態になったりすると、リフォーム前よりもカビが生えやすくなります。なお、カビが目立つようになる条件は主に次の4つです。

・温度が20~30度
・湿度が70%以上
・水分が存在すること
・カビにとって栄養となるものがあること(人間の皮脂、垢、石鹸カスなど)

タイルで仕上げた浴室は、目地の部分に水や石鹸カスがたまりやすいためカビが目立つこともあります。最新のシステムバスには防カビ効果を高めたものもありますので、カビが生えにくいものを選びましょう。また、換気扇や浴室暖房乾燥機などは入居者から見てもあると嬉しい設備ですから、予算が許すのであれば検討してみましょう。

事例2:高額な設備を入れたが入居者に喜ばれていない

ジェットバスやミストサウナ付き室暖房乾燥機などを導入すると、入居者に喜ばれる場合もあります。しかし、ジェットバスの手入れが大変なため、多忙な日々を送るサラリーマンやOLは使わなくなってしまう場合も。子育てで忙しい家庭では、浴室暖房乾燥機は使っても、ミストサウナ機能までは使用しないというケースもあります。ターゲットを明らかにし、必要な設備は導入し、必要以上の設備はつけないようにすることも大切です

事例3:戸建て用とマンション用のユニットバスの違いを知らなかった

ユニットバスには、戸建て用とマンション用があります。ユニットバスの「高さ」は、戸建て用のほうが大きいことが多いので、誤って戸建て用のユニットバスを選ぶと、結果的にはマンションの浴室に収まらないというトラブルが起こります

メーカーのショールームなどで商品選びをするときは必ず「マンション用」のものを選びましょう。カタログにも「戸建て用」「マンション用」の別は必ず記載されているのでご確認ください。信頼できるリフォーム業者とともに浴室リフォームを行う場合にはこのようなミスは起こりにくいかもしれませんが、必ずご確認ください。

事例4:追加工事が必要となった

排水管の水漏れなどによる腐食が起きていて、修繕や補強のための追加工事が必要になることがあります。このような追加工事によって工事期間が延長したり、費用が高額になったりするケースは珍しくありません。腐食などの不具合は工事をして初めてわかるため対策のしようがありませんが、どのような追加工事が必要になる可能性があるか、また、追加工事が必要になった際の費用についてあらかじめ業者に確認しておくようにしましょう

リフォーム内容は業者に確認・相談!

浴室には寿命があるため、マンションやアパートの複数の浴室をリフォームしなければならない時期が来るとまとまった費用がかかります。費用を無駄にかけすぎず、快適性や安全性を高めて空室率の改善につなげるためにも、リフォーム内容は細かく確認することが大切です。空室対策を意識したリフォームの場合は、入居者ターゲットに合う浴室はどのようなものかを重点的に確認するようにしましょう。リフォーム箇所に迷う場合は、リフォーム業者に改善すべき部分はどこか相談してみるのも一案です

よくある質問

ここでは、浴室リフォームに関するよくある質問をご紹介します。

浴室リフォームの方法と費用相場は?

ユニットバスの入替で全体的にリフォームを行う場合、工事費用の相場は20~50万円となっています。工事費用に加えてユニットバス自体の費用が必要となりますが、多く選ばれている価格帯は50~100万円です。なお、この価格は浴室の広さやユニットバスのグレードなどで増減します。そのほか、壁・床・天井のリフォームなど部分的にリフォームする方法がありますが、詳しくはこちらの記事を参照ください。

浴室リフォームの費用を抑える方法はある?

傷みが気になる部分だけをリフォームする部分リフォームは、全体リフォームに比べて費用が抑えられます。たとえば、浴槽のみ交換する場合は10~50万円、浴室の塗料を塗り替える場合は10~20万円です。そのほか、壁や天井の張り替えや床のシート張りなどのリフォーム方法があります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

浴室リフォームをする際にリフォームローンは使える?

部分リフォームを行う際は数十万円程度の費用で済みますが、大掛かりなリフォームを行う際は数百万円のまとまった費用が必要になります。その場合にはリフォームローンの活用も検討してみましょう。融資金額や利用期間、金利などは各金融機関によって異なるため、申し込む前に必ず確認することをおすすめします。詳しくはこちらの記事を参照ください。

まとめ

浴室リフォームは、空室率の改善につなげるためには、業者任せにせず、大家さん自身も正しい知識を持って、信頼できる業者とともに進めていくことが大切です。想定している入居者ターゲットや、浴室のどのような部分をリフォームしたいのか、どの部分が物件の人気を下げているのかをリフォーム業者に伝え、納得のいく工事ができるよう話し合うことが、リフォーム成功のカギです。

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河野 陽炎

監修河野 陽炎

【資格】3級FP技能士

3級FP技能士資格を持つライター、コラムニストとして、生命保険や医療保険、金融、経済などの執筆実績が多い。次々と発売される商品や、改正の相次ぐ税制、法律が1人の生活者にどう影響を与えるかの視点を大切にする。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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