賃貸物件からはじまる街づくり。大家さんができるリノベーションの可能性をご紹介

一般的にリノベーションといえば、物件に新しい価値を加える改装のことを指します。修理、修繕などの原状回復を目的としたリフォームと比べて、リノベーションは間取り変更やキッチン、トイレなどの設備の移動など、より大規模で大きな変更を行います。賃貸物件におけるリノベーションは、賃貸経営の観点から、ターゲットとする入居者層のニーズを満たして、入居率の向上、または家賃アップを目的に行われることが多いです。ここからは従来とは違う、新しいリノベーションの考え方、捉え方について解説していきます。

上述の通り、リノベーションは本来、賃貸経営の一環としての取り組みの1つと捉えられてきました。しかし近年では、リノベーションを個々の賃貸経営者として考えるだけではなく、事業としての収益性を確保しつつも、物件のある街・地域の問題解決のための手法の一つとして捉える考え方が増えてきています。

賃貸物件のリノベーションは、一般的に間取り変更や新規設備の追加など、入居率を上げるための大規模な改修工事として認識されていることが多いです。しかしリノベーションには物件価値の向上にとどまらない、新しい可能性があります。ここからは、新しいリノベーションの視点について解説していきます。

賃貸物件でリノベーションを検討する理由は様々ですが、一般的には以下のようなタイミングで実施されています。

・空室が長期的に続いていている

・建物・設備の老朽化

・退去後の原状回復に多大な費用がかかる

・周囲の賃貸物件との差別化を図りたい

上記の通り、空室対策や老朽化など、何か行動を起こす必要があるタイミングで、リノベーションを行うケースが多いです。

これまでの賃貸物件の運営は、入居者に居住空間を提供して、対価として家賃を得ることで完結していました。そしてリノベーションも入居率アップ、家賃アップのための手段として行なわれてきました。しかし、リノベーションを行う目的は居住空間の提供だけに限りません。コミュニティハウスやシェアハウスなど、まちづくりの視点から生まれた、新しいリノベーションの可能性が近年どんどん広がっています。

地域に根ざしたリノベーションを行うにあたっては、収益性の追求だけでなく、まちづくりの一環として物件を活用する、というビジョンを持つべきでしょう。具体的には、入居者の住居としてのニーズを満たすだけでなく、そこから一歩踏み込んで「入居者と地域住民との交流を促進するためにはどうすれば良いか」といった考え方を持つことで、収益性の確保と地域貢献を両立させることが可能になります。

ここからは、賃貸物件におけるリノベーションのトレンドについてご紹介していきます。

リノベーションによって入居者のニーズを満たして物件への満足感を高めることはもちろん重要ですが、それだけではまちづくりを意識したリノベーションとはいえません。エントランスに門松やクリスマスツリーを設置するなど季節を感じられるアレンジを行なったり、敷地内で餅つきイベントや花火見物を行なったりするなど、地域住民とコミュニケーションができるスペースとして活用されているマンションの事例もあります。居住環境の整備から一歩進めて、地域のつながりの場を提供することも、今後のリノベーションの新しい形といえます。

リノベーションの新しい形として、物件の特徴を生かした「複合施設」も注目されています。複合施設とは、一つの広い敷地内にリノベーションした賃貸住宅やシェアハウス、地域交流の場としての畑など、様々な施設が集合している場所のことです。広い敷地には住民共有の広場などが設けられており、自然な形での住民同士の交流が行われています。同じような複合施設を大家個人だけで運営するのは難しいですが、広い敷地がある物件をリノベーションする場合、このような事例を参考に、地域交流のきっかけとなる施設の設立も検討してみると良いでしょう。

リノベーション工事により賃貸物件の他に、ゲストハウスなどの宿泊施設を併設して成功している事例もあります。ゲストハウス運営を軌道に乗せるためには、物件のある地域の観光資源を把握して、ターゲットとなる旅行者のニーズを満たす場所にする必要があります。また、宿泊施設のニーズが高い地域で、自分の物件に宿泊施設やゲストハウスを設置することで、所有物件の収益性が向上するメリットがあります。またゲストハウスは、都道府県知事による簡易宿所営業の許可を受ける必要がある点に留意しておきましょう。

近年、シェアオフィスやシェア型賃貸物件が人気を集めています。シェアオフィスとは、複数の会社がオフィスを共有する形の施設で、会社ごとの個室を備えつつ共有スペースで他社との交流を行えるのが特徴です。シェア型賃貸物件はシェアハウスとも呼ばれる賃貸物件で、個別の居住空間を保ちつつ、リビングやお風呂、トイレなどを共有するスタイルの施設です。シェアオフィス・シェア型賃貸物件ともに、シェアに抵抗がない若い世代の入居者を呼び込む必要があります。例えば女性専用やIT関係、クリエイター限定など、一定のコンセプトの施設として特色を出していくのも、入居率を上げるための有効な方法です。

コワーキングスペースとは、年齢や職業の異なる人々が共同の場所で仕事を行う施設のことで、互いに刺激を受けながらアイディアや情報を交換し合う新しいスタイルのオフィス環境です。様々な分野で活躍する個人が熱量を持って交流し合えるコミュニティを作るためには、交流を前提とした入居者の選別や、地域貢献につながるビジネスを目指す人に限定するなどの対策が必要になります。メリットとしては、所有するスペースをオフィス空間としても提供することで、より広範囲のターゲットにアプローチが可能になり、収益性の向上が期待できます。

ここまでまちづくりとリノベーションの事例について紹介してきましたが、「まちづくりを意識したリノベーション」と言われても、ピンとこない方も多いと思います。ここからは、まちづくりを考えたリノベーションのヒントになる大切なポイントについて解説していきます。

まちづくりである以上、物件のある地域について知ることが重要になります。地域の特色に応じて、リノベーションのコンセプトを決めていくことが大切です。例えば大学や専門学校が多く、学生の入居者の需要がある地域だと分かれば、シェアハウスにリノベーションして、さらに入居する学生と地域住民が自由に交流できるスペースを作るといったことも可能になります。

持ち家自身の魅力を最大限に生かす視点も大切です。例えば築年数の古い木造住宅である場合、リノベーションで古民家のテナントに改装し、自然派志向の世帯や地域住民が集まるカフェやお店として提供することも可能です。

物件近隣のお店や施設を知ることも大切です。 例えば地元の工芸品の作成体験ができる施設などがある場合、ゲストハウスにリノベーションした上で、お店や地元の観光協会などと連携して文化ツアーを提供するなど、観光客が地元の文化に触れ合える仕組み作りが重要となります。物件近隣に飲食店のお店が多いようであれば、所有する敷地内に、持ち込み可能や出前可能な食事スペースを地域住民や観光客向けに提供するなどのアイディアも考えられます。

リノベーションによって物件がどのように変化して、その結果として地域社会にどのような影響を与えることができるのか、リノベーション後のビジョンをまとめることも大切です。例えば、空き店舗が目立つ地域に活気をもたらしたいとか、子供達が安全に遊べる場を提供したいとか、リノベーションのビジョンを明確にできれば、どうすればビジョンが実現できるか、具体的なアイディアを考えることができます。

どんな大家さんになりたいのか、自分自身の大家としての在り方のビジョンを考えておくと、まちづくりを意識したリノベーション内容がより具体的になります。若手の起業家たちを直接支援したいのであれば、シェアオフィスやコワーキングスペースを作り、同じ施設内に事務所を構えていつでも入居者の相談に乗れる仕組みを作ることも可能です。地域の文化振興に尽力したい場合は、リノベーションによって地域住民が自由に利用できる芸術ギャラリーのコーナーを設けるなど、リノベーションのアイディア次第で様々なまちづくりに貢献することができます。

まちづくりを意識したリノベーションは、うまく行うことで収益改善や空室対策にも繋げていくことができます。空室が続いている物件は、家賃設定、入居者のニーズと物件が合っていない、周囲の賃貸物件との差別化がうまくいっていないといった原因が考えられます。地域貢献に役立つリノベーションは、ターゲットとなる入居者や地域住民の支持を得やすく、高い入居率・利用率を期待できます。また、居住以外の活用方法も可能な場合もあるので、結果として収益改善につながっていくのです。

まちづくりを意識したリノベーションは、自分の利益だけでなく入居者、利用者、地域の住民など、多くの人に利益をもたらします。リノベーションを成功させるには、地域の抱えている問題やニーズを正確に把握する必要があります。自分の物件をきっかけに街を活性化させるにはどのようなリノベーションが有効か、地域住民とも意見交換して考えていきましょう。