空室対策を視野に入れた床リフォームのアイデアをご紹介

空室対策というと、家賃を下げたり、最新の設備を導入したりといったことがありますが、床をリフォームすることも空室対策のひとつの方法として挙げられます。入居者が残していったキズや経年劣化による傷みを修復することはもちろん、防水効果や防音効果の高い床材など、各床材がもつ特徴を活かしながらリフォームすることで、物件価値を上げることができ、その結果として空室対策につなげることが可能になるのです。

それでは、空室対策になる床リフォームにはどのようなものがあるのでしょうか。

空室対策を行うには入居者のニーズを把握することが重要で、そのためにも入居者ターゲットを明確にすることが必要になってきますが、どの入居者にも共通するニーズがあれば、効率的に空室対策を行うためにも、まずはそこにフォーカスしてみるとよいでしょう。

今回の床リフォームに関して言えば、共通ニーズには「防音」が挙げられます。単身者向け物件の場合は隣戸の生活音が気になる人がいますし、ファミリー物件の場合は子どもの足音が階下に響かないか気にする人が多く、実際、アパートやマンションでは騒音によるトラブルは珍しくありません。

防音性を高めるリフォームには、防音性の高い床材に交換する方法、床の上に重ねて新しい床材を設ける方法の他、フローリングとコンクリートの間に支持脚や材木といった支えを設置して床材の下に空間を作る方法の3つがあります。

リフォーム費用の目安は6畳の部屋の場合で以下の通りとなっており、施工内容によって大きく異なります。

リフォーム方法	費用
防音性の高い床材に交換する方法	15～20万円程度
床の上に重ねて新しい床材を設ける方法	8〜10万円程度
床材の下に空間を作る方法	50万円以上

費用を抑えたい場合は、防音効果は少し劣りますが、カーペットやクッションフロアなどの床材を既存の床材の上に重ね張りする方法があります。費用は自分で行えば1～5万円程度、業者に依頼するのであれば7万円程度と見込んでおくと良いでしょう。

次に、入居者ターゲットごとに空室対策を視野に入れた床リフォームのアイデアについてご紹介していきます。

アットホームが行った調査「“UNDER30”私たちの選び方 ～部屋探しのプロセス＆マインド～」（2017-18年全国） によれば、単身者が特に重視している設備としてフローリングが2位にあがっています。

例えば、学生の多い地域であれば、木材を矢の先端のように並べていく「ヘリンボーン貼り（矢羽貼り）」や、板の向きを交互に貼っていく「市松貼り」など、床材の貼り方によって個性的なデザインを作り出すことで差別化を図ることが可能です。また、木目調やタイル調などデザイン性の高いフローリングシートを活用することでもおしゃれな空間を演出でき、且つ、費用を抑えることができます。

なお、デザインの好みは人それぞれであるため、不動産会社の意見を聞きながらデザインを検討すると良いでしょう。

フローリングにリフォームするには、既存の床材を剥がしてからフローリングへ交換する方法と、現在の床の上にフローリングを重ね張りする方法の2つがあります。

既存のフローリング、もしくはカーペットやクッションフロアから新しいフローリングへ交換する場合、剥がす手間がかかるため費用相場は6畳で10～13万円程度です。既存の床の上にそのままフローリングを貼る場合は、8〜10万程度ですが、元の床材が畳の場合、高さの調整が必要になることから15万円程度はかかります。

ファミリー物件の場合、先述した防音の他、赤ちゃんや小さな子どもの健康のためにハウスダスト対策のニーズがあります。ハウスダストには、チリやホコリ、花粉や細菌などさまざまなものがありますが、空気中に飛散したハウスダストが体内に入ってしまうと、アレルギー症状や喘息を引き起こす原因になることがあり、対策のためにはハウスダストの空気中への飛散を防がなければなりません。

一般的には、掃除のしやすいフローリングがハウスダスト防止に効果的と考えられていますが、実は、カーペットはチリやホコリを巻き込んで空気中への飛散を抑制することから、フローリングよりもハウスダスト防止に効果的と言われています。また、床材をカーペットにした場合、ハウスダスト防止の効果だけでなく、衝撃を吸収する効果もあるため安全性も含めてアピールするとよいでしょう。

フローリングからカーペットの施工は、フローリングの上からカーペットを敷くか、フローリングを剥がしてからカーペットを敷くかの2通りの方法があります。6畳のフローリングからカーペットに変更する場合、カーペットの素材にもよりますが、費用は1〜5万円程度となります。

ペット可物件で起こりやすいトラブルには、ひっかき傷による床の損傷やペット独特の臭い、また、糞尿による汚れなどが挙げられます。そのため、ペット可物件で空室対策のための床リフォームをする場合は、傷がつきにくい床材や防臭・防汚効果の高い床材が必須と言っても過言ではありません。

ペット用の床材としておすすめなのがタイル材かタイルカーペットです。タイル材であれば、ペットの糞尿が染み込みにくいので掃除しやすく、匂いも残りにくい他、ペットの爪より硬いため傷つきにくいというメリットがあります。一方、正方形のカーペットをタイルのように敷き詰めるタイルカーペットは、遮音性も期待でき、ペットが汚してしまった部分だけを取り外して洗ったり、爪のひっかき傷で痛んだ箇所を取り替えたり、比較的メンテナンスが容易です。

リフォーム方法は、タイルカーペットなら床の上に敷き詰めるのみで対応可能です。ペット用のフローリングやタイル材に交換する場合は、既存の床材と交換するか床材の上に重ね張りする方法がとられます。

ペット用の床材への交換費用は以下を参考にしてください。

リフォーム方法	費用
ペット用タイルカーペットを敷く場合	1〜2万円程度（自分で行う場合の材料費のみ） 5〜6万円程度（工事依頼の場合）
ペット用フローリングやタイル材に交換する場合	15～20万円程度
ペット用フローリングやタイル材を重張する場合	8〜10万円程度

公益財団法人長寿科学振興財団によれば、高齢者の事故発生場所で一番多いのが住宅内と報告されています。体力が低下傾向にある高齢者の場合は、平坦な床でも滑って転倒し大きな事故につながる可能性が高く、安全性を考慮した環境を提供しなければなりません。そのため、滑りにくい床材であること、そして転倒した時のために衝撃を吸収してくれる床材であることが重要になります。

表面がビニール素材であり、凸凹で滑りにくいクッションフロアは高齢者向け物件に適した床材のひとつです。クッションフロアの種類にもさまざまあり、クッション性に優れたスポンジ状の発泡層を挟み込んでいる厚みのあるものを使用することで、万一の転倒の際も衝撃を吸収することができます。リフォーム方法は大掛かりな工事は必要なく、クッションフロアのシートを床のサイズに合わせてカットして、隙間のないように床に貼り付けていく作業になります。

リフォーム費用は、6畳の床の場合で自分で張り替える場合は0.5～1.5万円程度、専門業者に頼む場合は3～4万円程度です。また、防滑性、衝撃吸収性を共に有するタイルカーペットも高齢者向け物件の床材に適しており、接着剤で貼り付ける方法であれば、必要な箇所にのみの張替えが可能です。素材にもよりますが、張り替えの場合は5〜6万円程度となります。

空室対策以外でも、原状回復などを目的として床の修繕が必要になります。一般的に床の張り替えは15年前後と言われており、決して頻度が高いものではありませんが、それでも極力費用は抑えたいと考える大家さんが多いのではないでしょうか。

床の修繕費を削減するには低コストの床材を使う方法が考えられますが、低コストの床材の中には耐久性の低いものもあり、頻繁に修繕が必要になることで結果的に費用が高くなってしまう可能性があるため注意が必要です。それとは逆に、費用をかけて耐久性の高い床材を使うことで修繕費を削減する方法があります。この場合は、長期的な修繕費を考慮する必要があるため、資金計画のみならず経営計画も考慮しながら検討することが大切です。

床リフォームを行う際には、まず、リフォーム目的を明確にする必要がありますが、空室対策を視野に入れて行う場合は入居者ターゲットを決めることが重要です。所有しているアパートは単身者向けかファミリー物件か、また、学生、社会人、高齢者など、入居者のタイプによってニーズは異なります。これらを改めて確認しながら施工内容を決めることで、より効率的に有効な空室対策のための床リフォームを行うことができ、入居者率アップも期待できるでしょう。

空室対策を視野に入れた床リフォームについてお伝えしてきました。

防音、防水、防汚など床リフォームのアイデアはさまざまで、どの方法を選べばいいか悩むことも少なくありませんが、入居者ターゲットを明確にすることでニーズを把握しやすくなり、自ずとリフォーム内容も見えてくるはずです。それでも悩む場合は、不動産会社の担当者に相談するのもよいでしょう。室内の印象に関わる床リフォームは、しっかり検討して行うことをおすすめします。