部屋のイメージアップにも繋がる！？空室対策におすすめな単身向け物件のキッチンリフォーム

キッチンリフォームは古くなった設備の原状回復として実施することもありますが、適切に実施すれば空室対策につなげることができます。例えば、単身者向け物件ではコンパクトなミニキッチンが主流ですが、単身者でも料理を楽しむ方は多く、調理台の広いキッチンを導入することで入居者を獲得できることがあります。

その他、キッチン周りに十分な量のある収納を設置すると、入居者に喜ばれることもあります。収納を増やす程度であればそれほどお金をかけずにリフォームできることも多いため、費用対効果としても高めです。

キッチンリフォームが空室対策につながることのある理由として、入居者のライフスタイルや意識の変化が挙げられます。例えば、リクルートライフスタイルの「過去1年の自炊・外食・中食の増加状況と理由を調査」によると、20代女性で「自炊が増えた」と答える人が29.4%となっています。

これは、昨今の経済情勢の表れの一つで、20～40代の女性で自炊が増えた理由を「節約志向」であるとしています。その他、今後食事において「自炊が増えると思う」と答えた人が「外食や中食が増えると思う」と答えた人より多くなっており、今後も自炊傾向が増えていくことが予想されています。

これまで、ファミリー向け物件はキッチンを重視するもの、単身者向け物件はキッチンは費用重視といった認識であることが多かったものの、今後は単身者向けキッチンについても、料理することを前提に考えた方がよいと考えられるのではないでしょうか。

キッチンリフォームを実施するのであれば、その費用対効果を意識しておくことが大切です。単身者向け物件に多いミニキッチンの交換は、システムキッチンの交換と比べて格段に安く交換できますが、それでも工事費や各種設備費用を考えると30万円程度はかかります。

もちろん、あまりにも古いキッチンである場合や、水漏れがあるような場合にはキッチンリフォームを実施したほうがよいですが、交換せずとも再利用できるのであれば、再利用(塗装や研磨・クリーニング)を選んで工事費を抑え、あまった工事費については別に充てた方が高い効果を得られる可能性もあります。

このように、「同じ費用をかけるのであればどの方法が一番費用対効果が高いか」という視点を常に持つようにしましょう。

キッチンリフォームを行うのであれば、それが一番費用対効果が高いかといった視点を持つと共に以下のように調査、計画を立てるようにしましょう。

まず、キッチンリフォームを行う目的と実施した後のイメージを明確にしておきます。

キッチンリフォームを行う目的としては、原状回復なのか空室対策なのかといったところから、ミニキッチンからシステムキッチンに変更して自炊する入居者をターゲットにするのか、ミニキッチンを再利用して費用を抑え、キッチン周りにはできるだけお金をかけないようにするのかといったことまで考えておくようにしましょう。

キッチンリフォームを実施するのであれば、その予算と回収目標を決めておきます。例えば、1戸5万円の物件でキッチンリフォームに30万円かけるのであれば回収には6カ月かかることになります。

無駄な費用をかけないためにも、その期間についてはその部屋から得られる収入は0であるという認識を持つようにしましょう。

単身向けキッチンリフォームにはどのような種類があり、どのくらいの費用がかかるのでしょうか

まずはキッチンの種類について見ていきましょう。

ミニキッチンとは間口90～150cm程度の小さなキッチンのことです。一般的なキッチンのサイズが250cm程度なので、シンク・調理台・コンロともにかなり小さく作られていることが分かります。ミニキッチン本体の価格は、そのサイズにもよりますが10～20万円で、工事費込みでも30万円程度に抑えることができます。

一般的なシステムキッチンの大きさは250cmですが、単身者向けにこの大きさのキッチンは必要ありません。システムキッチンでも180cmのものや210cmのものなど作られているものがあるため、こうしたシステムキッチンの導入を検討するとよいでしょう。

安いものであれば本体価格30万円程度のものもあり、工事費と併せても50万円以内に抑えることもできます。ただし、ミニキッチンからシステムキッチンにリフォームする場合には、十分なスペースが取れるかどうかの確認が必要です。

次に、リフォーム方法別に見ていきます。

キッチンの見た目を変えるだけで大きく印象は変わります。業者に依頼する場合は、塗装やステンレス研磨を依頼すればキッチンを換えるより費用を抑えられます。塗装であれば5万～10万円程度、ステンレス研磨であれば2万～3万円程度で実施できるでしょう。

また、キッチンの棚の部分にカッティングシートを貼って見た目を変えるのであれば自分でリフォームすることもでき、手間はかかりますが費用を1万円以内に抑えることもできます。

キッチンそのものを換えなくとも、シンクや収納、レンジフードなどの設備を交換することで使いやすさや機能を充実させることができます。費用感(工事費込)としては以下のようになります。

・水洗(シングルレバー)交換：1万円程

・収納工事：2万～3万円程

・レンジフード交換：3万～4万円程

見た目を変える工事と併用してもよいでしょう。

ミニキッチン全体を取り換える工事では、ミニキッチンの本体価格として10～20万円程かかるのに加え、内装工事費用や配線工事などで20～30万円程かかり、合計は30～50万円程となります。

キッチンリフォーム後の家賃については、その工事内容に応じて以下のように考えるとよいでしょう。

原状回復+部分リフォーム	家賃ダウンor現状維持
キッチン交換	現状維持or少額家賃アップ(～10%程度)
キッチングレードアップ	家賃アップ(10～20%程度)

ここでは、以下のように想定し、比較してみたいと思います。

・原状回復＋部分リフォームに15万円かけ、家賃5,000円ダウンで成約。
・キッチン交換に30万円かけ、現状維持で成約。
・キッチングレードアップに100万円かけ家賃5,000円アップ。

家賃を5万円、キッチンの耐用年数を10年と仮定すると以下のように計算できます。

原状回復＋部分リフォーム	－15万円－(5,000円×12カ月×10年)=－75万円
キッチン交換	－30万円
キッチングレードアップ	－100万円+(5,000円×12カ月×10年)=－40万円

上記条件では、キッチン交換がもっとも費用対効果がよいこととなりました。上記のように、費用や想定家賃を変えてどのキッチンリフォームがよいのか比較するとよいでしょう。

古めの物件や、リフォームにお金がかかりそうな場合はキッチンを含め、リフォームするのに大きなお金がかかってしまいます。そこで、そうした物件では相場よりやや割安な家賃に設定し、リフォームOKな物件にしてしまえば、リフォーム費用負担なく家賃収入を得られてお得です。

入居者としても、自分でリフォームすることに面倒くささを感じる人もいますが、DIYの好きな人にとっては、一般的な賃貸住宅だとDIYやリフォームできないことに不満を持っている人もいます。選択肢の一つとしてそうした方法もあることを知っておくとよいでしょう。

単身者向け物件のキッチンリフォームについての動向や費用対効果の考え方、キッチンの種類などお伝えしました。キッチンリフォームに限らず、賃貸物件でリフォームを実施するのであれば、常にどのように回収するかという視点を持っておくことが大切です。最近では節約志向の高まりから自炊傾向が高まっており、単身者でもキッチンにこだわる人がいるということは覚えておくとよいでしょう。