原状回復だけじゃもったいない、収益改善につなげる床リフォーム

床のリフォームは、入居者が退去したタイミングで行うこともあるかと思いますが、床リフォームの目的は、入居者が残していったキズや経年劣化による傷みを修復する原状回復にあります。仮に、長年リフォームをしなかった場合には、どのようなことが起こるでしょうか。傷んだ床のままの状態で入居者を募集しようとしても、内覧に来た時点で部屋の印象は下がってしまい、入居につながりにくくなってしまうことは想像に難くありません。床のリフォームは床をきれいにするだけでなく、入居者獲得のためにも必要なのです。

入居者獲得のためにも床の原状回復工事は大切ですが、例えば、壁紙リフォームでは、入居者にアピールできるような個性的なデザインのものを採用するなど工夫を凝らすことがあります。床をリフォームする際にも壁紙同様に、個性的なデザインの床材や高性能を有する床材などを使うことで入居者にアピールでき、延いては収益改善につなげることが期待できます。コストをかけて行う床リフォームですから、原状回復だけにとどまらず収益改善にもつなげたいものです。

では、収益改善につながる床リフォームとは、どのようなものでしょうか。詳しく解説していきます。

まず、収益改善のための床リフォームには何が必要になるか確認していきましょう。

原状回復以上の床リフォームを行う場合、入居者ターゲットを確認することが大切です。単身者やファミリー、大学生や高齢者など家族構成や世代によってニーズは異なり、また、求める快適な住環境も異なるため、これらが入居者に適切に合致しなければ他物件との差別化は図れず、どんなに費用をかけて床リフォームを行っても収益改善にはつながりません。

例えば、子どもがいるファミリーをターゲットにするのであれば、足音が響かないよう防音性の高い床材を、高齢者をターゲットにするのであれば事故が起こりにくいよう滑りにくい床材を使うなど、入居者ターゲットを定めることで、自ずとリフォームの目的と内容が見えてくるはずです。

収益改善のための床リフォームには、入居者ターゲットを確認すること、そして、リフォームの目的を確認することの2点が必要であることを覚えておきましょう。

床リフォームには、入居者ターゲット、リフォーム予算に応じたさまざまなバリエーションがあります。ここからは、各種床リフォームの費用概算と、その床リフォームによってどのような入居者にアピールできるのかを解説していきます。

マンションでの生活において、一番のトラブルになるのが「騒音」問題です。特に小さな子どもがいる家庭の場合、どうしても下の部屋への騒音が気になってしまうケースが多くあります。防音効果の高い床リフォームを行うことで、ファミリー層や深夜の活動が多い単身者などに対してアピールすることが可能です。主なリフォーム方法としては、以下のようなものがあります。なお、6畳の床を想定した参考価格であり、施工業者によって価格は異なります。

リフォーム方法	参考価格
床材の上に防音効果のあるカーペット等を敷く	約1〜5万円
床材の上に新しい床材を重ね貼りする	約8〜15万円
床材を防音効果の高い素材のものに交換する	約10〜15万円
床材の下に防音効果のある素材を敷く	約20〜30万円
床の下に空間を作り、二重床構造にする	約50万円

収益改善につながる床リフォームのひとつとして、床暖房も挙げられます。床暖房には、床材の下に電気ヒーターを設置し電気で発熱させ暖める「電気式」と、床下に敷いた温水パネルにお湯を循環させ暖める「温水式」の2種類あり、戸建てでも、マンションでも設置可能です。ただし、温水式の場合は、床下の配管の関係上、マンションでの設置が困難になる可能性があります。

床暖房であれば冬場に空気を乾燥させることなく部屋を暖めることができ、特に、日中長い時間室内で過ごす高齢者世帯の他、冬場でも子どもが裸足で過ごせるといった利点からファミリー世帯などに対してもアピールできるでしょう。また、後述しますが、ハウスダストによる健康被害防止のためにも床暖房は効果的です。電気式と温水式の特徴と費用については以下の通りです。

	電気式	温水式
メリット	・温水式より設置費が安い ・温まりが早い	・光熱費が安い ・温度が上がり過ぎず、赤ちゃんや高齢者も安心して使える
デメリット	・長時間使うと低温やけどの可能性あり ・光熱費が高い	・電気式より設置費が高い
工事費用	約30万円	約50〜60万円

近年大きな注目を集めているハウスダストによる健康被害を防止するためには、床の埃や塵が空気中に舞い上がることを防ぐことが重要です。埃や塵の舞い上がりにはまず、暖房設備が大きく関係しています。エアコンは風を起こして空気を温めるため、埃や塵を舞い上げやすいですが、床暖房は埃や塵を舞い上げないことから、ハウスダストの被害を抑えることが可能です。赤ちゃんがいる家庭やご高齢の方などに対してアピールするとよいでしょう。

また、床材に関して、消費者のイメージとしてはカーペットはダニや埃、塵が残っているイメージがあるかもしれませんが、実は、フローリングの方が埃や塵が空気中に舞い上がる確率は高いと言われています。ただし、こまめに清掃を行わなければ、フローリングであれカーペットであれ、ハウスダスト被害が発生しやすくなるため、定期的な清掃が必要であることは覚えておきましょう。

なお、6畳の部屋にカーペットを敷く場合の費用は約1〜5万円程度、また、6畳の部屋をカーペットからフローリングにリフォームする場合の費用は約10万円程度です。

床の安全性を高めるには、滑りにくい床材や衝撃吸収性の高い床材が効果的で、タイルカーペットを使ったリフォームがおすすめです。カーペットは、先述した防音効果やハウスダスト防止だけでなく、滑りにくさ、衝撃吸収性というメリットもあります。タイル状のカーペットを接着剤で貼り付けるタイルカーペットのリフォームであれば、工事費用が抑えられ、必要な箇所のみの張り替えも可能です。

安全性の高い床にリフォームすることで、室内で転倒などの事故を起こしやすい高齢者に対してアピールすることができます。使用する素材にもよりますが、6畳のカーペットの張替えの場合の費用は、約5〜6万円程度となります。

ここまで各種床リフォームの特徴について解説してきました。床リフォームは床材にもよりますが、比較的安価で行えるものが多いのが特徴です。だからと言って、工事後のキャッシュフローを考慮せずに行うのではなく、費用対効果を視野に入れながらリフォーム計画を立てましょう。

例えば、月5万円で賃貸に出している部屋で、100万円のリフォームを行った場合、単純計算でリフォーム代を回収するのに20ヶ月かかってしまいます。床リフォーム後にどのくらいの家賃の値上げが可能になるかなどをよく検討した上で、どのような床材を使って、どのようなリフォーム内容にするか判断することをおすすめします。

床リフォーム、特に原状回復工事は、部屋の印象を下げないためにも最低限行っておきたいものですが、それと同時に、入居者にアピールできるような工夫も施すことでより一層物件の魅力を上げることが可能になります。床をきれいな状態にするだけでも室内の印象を良くなることはもちろん、先述した防音や床暖房などプラスαを付け加えることで他物件との差別化が図れ、部屋の価値を何倍にも上げることができるため、原状回復だけでなく収益改善を目的として床リフォームを検討してみるとよいでしょう。

収益改善につながる床リフォームについてお伝えしてきました。原状回復を目的として床リフォームを行うことが多いかもしれませんが、入居者ターゲットに合わせて防音性や安全性などを高める床リフォームを行うことで、入居者にとって魅力的な物件に変えていくことが可能です。本記事を参考にしながら、どのような入居者に、どのようなアピールをしていきたいかを考えながらリフォーム内容を検討してみてはいかがでしょうか。