入居者へのアピールにつながる壁リフォームのアイデアを紹介

入居者が退去した際には、汚れたり、傷んだりした壁を原状回復させる必要がありますが、原状回復と同時に、壁紙をオシャレなものに替えたり、壁面収納を取り入れたりなどのリフォームを加えれば、入居者へのアピール材料になり、早期入居者獲得につながる可能性があります。空室対策のためにも、ただ、美観を保つだけの原状回復だけでなく、付加価値をつけるような壁リフォームを検討してみてはいかがでしょうか。

壁リフォームのアイデア紹介の前に、まずは、必ずやっておきたいリフォーム内容について説明します。入居者が退去した場合、壁の状態を必ずチェックし、壁穴やひび割れなどがないかを確かめましょう。壁穴やひび割れを放置していると、生活する上で衣類や家具などが穴に引っかかってさらに壁穴が広がったり、外部から虫が侵入しやすくなったりするトラブルが起こりやすくなります。

壁穴やひび割れ、汚れなどは、小さなものであれば、パテで穴を埋め、壁紙を張り替えるなど、比較的大家さん自身でも簡単に修理することは可能で、費用も、ホームセンターで購入できる修理キットや壁紙など合わせて、およそ数万円です。ただし、大家さんのDIYによる修復は、新しい壁紙と古い壁紙の違いが目立ってしまい、見栄えが悪くなるなどの可能性もあります。穴に水が染み込んでいる場合は、建物内部にカビやシロアリが発生することにもつながりますので業者に依頼するようにしましょう。

原状回復には大家さんが加入している火災保険や、入居者が加入している借家人賠償責任保険が使える場合があります。火災保険が使える壁の穴や傷は、「故意にできたものではないこと」「事故でできたものであること」が条件で、経年劣化によるひび割れなどは、火災保険では補償を受けることができないため注意が必要です。

古い印象になってしまった室内を、新しく清潔な印象に変えるための壁リフォーム方法です。

壁紙の寿命は5～10年と言われていますが、入居者が退去した際に壁紙のチェックを行い、カビや日焼けによる色褪せなど、汚れや傷みが目立つようであれば壁紙の張り替え工事が必要です。壁紙の寿命に合わせたリフォームも大切ですが、汚れや傷みの補修はその都度必ず行いましょう。これは、どの物件でも最低限必要な工事になります。

また、壁紙をただ張り替えるだけでなく、壁紙の色を変えたり、柄物の壁紙を一部または全部の壁面に採用したりすることによって、室内を個性的な印象に変えることも可能です。壁紙の張り替えには、6畳の部屋の天井とすべての壁面を張り替える場合で、工期は1日（下地の調整を行う場合は2日かかることも）、費用は5～10万円のことが多いです。

アクセントクロスとは、部屋の一部の壁紙を変えることで、部屋にアクセントをつけるテクニックのことを言います。アクセントをつける部分の張り替えだけなら、工期も数時間程度で済み、部屋全体の壁紙を張り替えるより費用もかかりません。部屋全体には一般的なグレードの壁紙を使用し、部分的に高価な壁紙を使うことで費用を抑えながら高級感を出すということもできます。

アクセントクロスを採用する際には、まずは入居者ターゲットをはっきりと決めましょう。たとえば、若い世代を入居者ターゲットにした場合、木質系壁紙やレンガ模様の壁紙を部分的に使用し、カフェ風の内装に仕上げるなどのアイデアの他、「入居者がアクセントクロスを選べる物件」として、カスタマイズができることをセールスポイントにするという方法もあります。インテリアに凝っている人、お気に入りの空間で生活したいという思いが強い入居者にアピールすることが可能です。

壁を単なる「仕切り」として使うだけではなく、さまざまな機能を持たせるための壁リフォーム方法です。

壁面に黒板塗料や黒板シートを貼りつけることで、室内にチョークで絵や文字を描けるスペースが設けられます。落書きが大好きなお子さんがいるファミリーや、美大生などにアピールすることが可能です。

塗装範囲が15m2程度なら、黒板塗料の費用は5,000～1万円程度です。塗料を塗らない範囲をきちんと養生すること、塗装する部分は重ね塗りを丁寧に行うこと、そして、乾燥して文字がかけるようになるまで3日～1週間程度待つことなど、注意点を守れば大家さん自身が塗装をすることもできます。

壁面に棚やフックを設置して収納力を上げたり、テレビ台を兼ねたり、壁面収納を設置したりするという方法があります。入居者としては壁面に棚や収納家具を取り付けたいと考えていても、「原状回復義務が気になって、思い切ることができない」場合も多く、初めから壁面収納が設けられている物件は、他の物件より有利です。洋服や靴をたくさん持っている人、お子さんのおもちゃや教材をすっきり片づけたいファミリー層の心をつかむことができるでしょう。

施工期間や費用は、その内容によって大きく変わり、たとえば、簡単な棚の取りつけなど、大家さん自身がDIYでできるリフォームなら、費用も数万円で収まります。業者に依頼する場合は、キッチンなどの吊り戸棚を設置する工事なら費用は10万円程度、工事は2～3時間です。壁一面にデザイン性が高く高級感のある壁面収納を設ける場合は、費用が数十万円、工期は2～3日かかることもあります。使用中に吊り戸棚や棚が落下したりするリスクを考えると、大掛かりなリフォーム工事は業者に依頼するほうが良いでしょう。

既存の壁を撤去したり、新しい壁や間仕切りを設置したりすることで、間取りを変えるリフォーム方法です。

2つの部屋を隔てていた壁を撤去すると、大きな1つの部屋として使うことができます。広々とした開放的な部屋で過ごしたいと望む人のニーズに応えることができるでしょう。また、2Kや2DKなど以前は多く供給されていた間取りの部屋は、壁を撤去して1LDKやスタジオタイプなどに変更することで、入居希望者の印象が変わり、空室率の改善につなげることができます。

壁を撤去するとともに、引き戸やアコーディオン式の間仕切りを設置することで、入居者が自由に間取りを変更することもできるようになります。広い空間でゆっくりと暮らしたい人、お子さんが生まれる予定や、数年後には就職・独立する予定のお子さんがいるなど、家族構成の変化が見込まれる家庭などを入居者ターゲットとすることができます。工事費用は、壁1か所の撤去につき18～40万円かかることが多く、工期は4日程度です。

広い部屋を区切る間仕切りを設置する方法です。ガラス戸や格子戸、アコーディオンカーテン、ロールカーテンなど、簡単に開け閉めができて、必要に応じて間取りを変更できるものが多く発売されています。成長期のお子さんがいたり、将来は親との同居を考えていたりするなど、家族構成の変化が見込まれる入居者にとって、間仕切りのある部屋は魅力が大きいでしょう。工事費用は15～20万円ほど、工期は1日程度かかることが多いです。

壁リフォームには大家さん自身でできるものもあれば、業者に依頼した上で多額の費用をかけて行わなければできないものもあります。空室対策のためにも壁リフォームは積極的に行っていきたいですが、できれば費用はできるだけ抑えておきたいものではないでしょうか。

ここでは、壁リフォームの費用を抑える方法をお伝えしていきます。

DIYで対応すれば、業者への委託費用を支払う必要がないので、費用を抑えることができます。壁紙の張り替えや、棚の取り付けなど、大家さんがDIYでできるリフォームもあり、ホームセンターに行けば、壁穴の補修用キットや壁紙、黒板塗料など、数万円～10万円程度で購入することが可能です。

ただし、DIYで対応しても、すぐに壁紙が剥がれてしまったり、棚が取れてしまったりして、繰り返し補修を行うことになれば、かえって費用がかさみます。また、大家さんが納得しても、入居希望者が満足でき、部屋を魅力的だと感じる仕上がりになっていなければ、空室率改善にはつながらないので注意が必要です。

リフォーム業者に壁リフォームを依頼するときは、複数の業者に相談して、見積もりを出してもらうようにしましょう。リフォーム工事には「定価」のようなものが存在しないため、大家さんが適正価格を把握するには、複数の業者の見積もりを比較することが必要です。また、見積もり内容を比較することで施工内容を比較することも可能になります。

なお、あまりにも安い見積金額を提示する業者には注意が必要です。見積もりの段階では安い工事費用を算出して見せておきながら、後で追加工事が必要と言い出したり、質の悪い資材を使ったり、手抜き工事をしたりする業者も存在します。見積もりは安い業者を見つけるためではなく、「適正価格を把握するため」「コミュニケーション能力なども含めて相性のよい業者と出会うため」に依頼するのだと考えましょう。

入居者へのアピールにつながる壁リフォームのアイデアを紹介してきました。

壁リフォームには原状回復以外にも、室内の間取りを変えたり、機能を持たせたりなどの方法があります。しっかり入居者獲得につなげるためにも、まずは、入居者ターゲットを明確にし、どのようなリフォームを行うかをしっかり検討しながら進めていきましょう。また、大家さん自身で対応できるリフォームもありますが、耐震性など専門知識が必要となる場合には、業者に協力を仰ぎながらリフォームを行うことをおすすめします。