計画性が大切な大規模修繕。その理由や主な修繕内容についてご紹介

大規模修繕には明確な定義はありませんが、一般的には耐用年数が定められている設備などが、耐用年数を超えたことで不具合を起こすことを防ぐために行われる計画的な修繕のことを指します。

耐用年数は設備によって5年、10年、15年など異なりますが、10～15年程度に1回のペースでこれらを修繕すると、1回に修繕する設備が多くなることから大規模修繕工事と呼ばれます。

マンションやアパートは、その内部の設備と併せて年が経るごとに劣化していきます。

例えば、マンションやアパートの外壁は常に外気や風雨にさらされることから年数が経つにつれて色褪せが見られるようになるとともに、コーキングの剥がれや外壁のひび割れが見られるようになります。コーキングの剥がれや外壁のひび割れを放置しておくと、雨が降った時に建物内部に雨が浸入し、建物躯体を腐食させ、結果として建物の耐久力を損ねてしまいかねません。

また、これらの劣化を放置しておくと、新しい入居者を探す際に見栄えがよくなく、古臭い印象を与えてしまうため、入居者募集に影響が及ぶでしょう。こうしたことを防ぐために、修繕を実施する必要があります。

なお、上記で例に挙げた外壁塗装だと、ほとんどのケースで足場を設置します。足場の設置は高額な費用がかかることから、設置したついでに他の箇所も修繕を実施することが多くなっています。このため、雨樋など細かな箇所はもちろんのこと、屋根やバルコニーの床部分も併せて工事することもあります。

ここでは、なぜ大規模修繕を行う必要があるのかについて、より具体的に説明していきます。確認するのは、以下の4点です。

1.事故防止・安全確保のため

2.不具合解消のため

3.美観・居住者の快適性向上のため

4.建物の耐久性維持のため

それぞれについて見ていきましょう。

建物やその設備がきちんと維持管理されていないと思わぬ事故を起こしてしまう可能性があります。例えば、外壁にひび割れがあるまま放っておくと、風でひび割れ部分の外壁が飛び、落下して第三者に被害を及ぼす可能性があります。

大規模修繕では給排水設備や電気設備の修繕を行うことがありますが、これらについて定期的な補修を行っておかないと、排水管の破裂による汚水の逆流や、電気設備接続不良による停電などにつながる可能性があります。

これから住む家を探す人にとって、建物の美観は意外と重要な部分です。誰しも美観の保たれていない建物よりは美観の保たれている建物に住みたいと思うでしょう。結果として、前者と後者の異なる2候補のある入居者は、比較検討した末に後者を選ぶはずです。

また、現在住んでいる入居者にとっても外観のきれいな建物の方が印象はよく、美観を保つことで長く住んでもらいやすくなります。

先述のとおり、外壁やコーキングにひび割れや剥がれがあるとその部分から雨水が浸入し、建物躯体が腐食を起こすことで耐久性低下につながってしまいます。

大規模修繕を行うタイミングは、10～15年に1回程度ということが多いようです。

例えば、外壁は塗料や外壁の素材によっても異なりますが、10～12年程度に1回の修繕、バルコニー床部分や廊下、階段などの防水工事は12年に1回程度、給排水設備は15年に1回程度、電気設備は10～15年に1回など、10～15年で修繕を検討しなければならない箇所が複数発生することがその要因です。

空室が目立ってきたら大規模修繕を検討するというのもよいでしょう。

空室が増える原因の1つに、見た目の悪さや設備の古さがある場合、思い切ってお金をかけて外壁塗装したり、設備を新しくしたりすることで空室率を改善できることがあります。

空室対策にはさまざまな方法がありますが、そのうちの1つとして大規模修繕もあることを覚えておくとよいでしょう。

大規模修繕は、耐用年数を超えたことによる不具合が、複数の設備で生じる前に行うもので、事前におおよその実施時期を決めておくことが大切です。

大規模修繕にはある程度まとまったお金が必要となるからです。

ところで、大規模修繕工事にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか？

平成25年3月に公表された東京都都市整備局のマンション実態調査結果によると、大規模修繕工事費用総額は1,000万円超～3,000万円が一番多く35%、3,000万円超～5,000万円超が次いで22.2%、以降5,000万円超～1億円、500万円超～1,000万円と続きます。

もちろん、工事を実施するマンションの大きさや工事の内容によって費用は大きく異なりますが、かなりの高額であることは間違いありません。

このように、大規模修繕工事には大きな費用が必要です。

大規模修繕の実施を怠れば、空室率の悪化や建物の耐久性棄損につながってしまうのはすでにお伝えしたとおりです。賃貸経営を始める時には、事前に大規模修繕を行うことを見越して予算組みをするようにしましょう。

事前計画の段階で、修繕が必要な箇所をまとめておくことが大切です。先ほどお伝えした外壁工事や給排水工事、防水工事等は概ね同じくらいの耐用年数となることが多いですが、前回の補修時期はいつごろで、次はどのくらいのタイミングで実施する必要があるかなどをまとめておきましょう。

大規模修繕を実施する際は、概ね以下のような流れで進めるとよいでしょう。

1.建物のチェック

2.資金確保

3.大規模修繕工事を依頼する業者を決める

4.施工を実施する

まずは大規模修繕を実施してくれる会社に連絡を取り、物件をチェックしてもらうようにしましょう。その際には、複数の施工業者にチェックを依頼しておくと、比較・検討しやすくなります。

次に、費用の支払いをどうするか決めましょう。あらかじめ積み立てておいた現金を支払ってもよいですが、足りない場合や現金を手元に残しておきたい場合はリフォームローンなどの利用を検討しましょう。

リフォームローンについては以下の記事で詳しく説明しています。

見積りが出そろい、資金も確保できたらどの施工業者に依頼するかを決め、着工していきます。

大規模修繕工事の主な内容として、改めて以下の5つをご紹介します。

・外壁関係

・防水関係

・給排水関係

・電気設備関係

・その他、空調やガス管設備など

それでは、それぞれについて見ていきましょう。

外壁塗装やコーキング打ち替えなど行います。外壁塗装時には足場を設置するのが一般的です。繰り返し足場費用を支払わないよう、このタイミングで鉄部や屋根、雨どいなどの塗装を同時に済ませておきましょう。

屋上やバルコニー、廊下や階段の床などの工事です。外壁塗装と同時に行っておくと、よりきれいな美観に仕上げることができます。

排水管や貯水槽などの修繕です。排水管が破裂して居室を浸水したりすれば大きな損害になってしまいますし、入居者への損害賠償問題等に発展する可能性もあります。早め早めの修繕が大切です。

廊下やロビーなど共用部分の電気やインターフォン、テレビ設備などの修繕です。接続不良で電気が点かないと、建物に暗い印象を与えてしまうだけでなく、場合によっては回線がショートして火災に発展する可能性もあります。

その他、エアコンやガス管設備は長年使っていると劣化するため修繕が必要です。これらは複数の部屋、建物で同時に実施することで費用を安く抑えられます。

大規模修繕を依頼する際には、日常点検や小規模修繕なども依頼している管理会社やその他の管理会社、ゼネコンや修繕専門会社などから選ぶことになります。

過去に細かな修繕工事を依頼している管理会社であれば、マンションやアパートの劣化具合なども把握しているため安心して任せられる一方で、相見積りを取らないでおくと割高な費用を請求されてしまう可能性があります。

しっかりと工事をしてくれることが前提ではありますが、ゼネコンや修繕専門会社を含めた複数の業者に見積りを依頼し、少しでも安い金額で工事に取り組んでくれる業者を選ぶようにしましょう。

大規模修繕中は足場や飛散防止シートを設置したり、塗料の臭いがしたりすることもあるため、入居者は一時的に窓が開けられなくなったり、窓の外から室内が見えてしまう可能性が出てきます。

後にトラブルに発展しないよう、少なくとも1カ月程度以上前には工事を実施することを入居者に直接話すか、紙面で伝えるかなどしておくようにしましょう。

大規模修繕についてその内容や大規模修繕を実施する理由、タイミングなどについてお伝えしてきました。

大規模修繕は、工事内容や建物の規模にもよりますが、まとめて複数の箇所を修繕するため費用が高額になりやすく、事前にしっかり計画を立てておくことが大切です。

また、実際に見積りを依頼する際には、複数の業者に依頼し、できるだけ安価でしっかりした工事を行ってくれる業者を探すようにするとよいでしょう。