駅遠・1階・築古物件の空室対策はどうする？物件の弱みを強みに変える方法をご紹介

実際、最寄駅から遠いという立地の中にも、満室経営をしている物件もあれば、空室がなかなか埋まらないという物件があります。同じように不利な条件を有している賃貸物件のはずなのに、なぜこのような差が生まれてしまうのでしょうか。そこには、大家さんの意識の差があると考えます。つまり、所有する賃貸物件について、強みと弱みを把握し、ターゲットとする入居者ニーズに即した物件の見せ方を考えているか否かが、差につながるのです。

「一人暮らしに関する意識調査」（（公社）全国宅地建物取引業協会連合会・（公社）全国宅地建物取引業保証協会／2018年3月）によると、以下のような結果になっています。

1位「間取り」63.7%
2位「日当たり」52.7%
3位「築年数」41.7%

1位「コンビニ・スーパーなどの有無」63.0%
2位「駅が近い」55.5%
3位「学校・職場に近い」41.5%

上記調査結果では、女性は男性と比べ、「セキュリティ」以外でも「日当たり」の重視意識が高くなっています。また、女性の中でも、「日当たり」は50歳以上、「セキュリティ」は18～39歳でとくに高くなるなど、年代によってもニーズは異なっているようです。

「コンビニ・スーパーなどの有無」と「駅が近い」は、全年代においてニーズが高くなっています。また、「学校・職場に近い」は、一人暮らしの有無に関係なく18～29歳が重視する要素となっているようです。年代が高くなると、「静けさ」「公園などの自然環境」を重視する傾向もあります。

この調査を見るとわかるように、入居者としてどの年代層をターゲットとするのかによって、所有する物件の強みの見せ方は変わってきます。大家さんとしては弱みであると思っているポイントも、ターゲット層によっては、強みに変わる可能性もあるということです。だからこそ、ターゲット層への効果的な見せ方を考えるためにも、まず所有する賃貸物件のポテンシャルについて、客観的に把握することが大切なのです。

所有する賃貸物件において、一般的には弱みと言われるポイントを強みに変えるためにどのような対策を講じられるのかについて、アイデアをご紹介いたします。

1階は、セキュリティ面ではデメリットを感じる方もありますが、メリットもあります。たとえば、階段やエレベーターを使う必要性がない点があげられるでしょう。2階以上であれば、買い物荷物の搬入、ゴミ出しなどのたびに、階段やエレベーターを使わなければなりません。

仮に、エレベーターがあっても、部屋に忘れ物1つ取りに帰るといった些細なことでも、エレベーターを待つ時間が必要になります。つまり1階は、部屋の出入りがラクであると言えますし、災害時には、いち早く避難もできます。また、下階がないため、みずからが発生させる生活音がほかの入居者へ与える影響も少ないでしょう。

このような、メリットが訴求できるのは、高齢者や小さな子供のいる世帯などがあげられます。1階部分を「高齢者専用フロア」などと銘打ち、警備システムの導入など、セキュリティ面を考慮した上で、1階の魅力を訴求してみてはいかがでしょうか。

5階以下の賃貸物件の中には、エレベーターがないものもあるでしょう。2階、3階の低層階であれば、さほど階段の昇降にも苦はないと考える人もあると思いますが、４階、5階となれば難色を示す方が多いかもしれません。

しかし、健康のために、エレベーターがあっても階段を利用するという人はある程度います。そのような人に、お得な物件と考えてもらえるように、エレベーターがない物件では、低層階と高層階で、家賃の差をつけておきましょう。もしも、高層階からの眺望がよければ、ほかの部屋よりも安くその眺望を得られるというメリットも訴求することができます。

エレベーターは、通勤、通学時間になると非常に混雑しますし、災害時には使用することができません。エレベーターには、このようなデメリットがあることを不動産会社から入居検討者に伝えてもらうようにしておくことが大切です。なお、４階、5階まで階段の昇降があまり苦にならないのは主に若年層でしょう。低層階と高層階で家賃に差をつけても、空室が埋まらない時には、高層階のみ、若年層に人気のある設備を導入することも一案です。

「一人暮らしに関する意識調査」（（公社）全国宅地建物取引業協会連合会・（公社）全国宅地建物取引業保証協会／2018年3月）において、【部屋探しの際に「建物」で重視するポイント】で「築年数」は41.7%の方が挙げていますが、ポイントを引き上げているのは、女性です。築古物件は、男性をターゲット層として考えてみるのもよいでしょう。

ただ、築古物件でも、内装や間取りを現在のニーズに合わせてフルリフォームしてあり、築古物件とあまり感じさせない物件もあります。また、ある物件ではフルリフォームとまではいかないまでも、入居時に古さを感じさせる設備の交換やクロス交換をされることで物件イメージを向上させているケースもありました。このように、計画立ててリフォームなどを行い、物件価値の維持に努めることも築古物件では大切なことです。

とはいえ、リフォームなどには、費用がかかるので今すぐには難しいという場合もあるでしょう。その場合には、「入居者自身が自由に部屋をカスタマイズできる物件」であるDIY可物件として入居者募集をするのも一案です。

「一人暮らしに関する意識調査」（（公社）全国宅地建物取引業協会連合会・（公社）全国宅地建物取引業保証協会／2018年3月）によると、【部屋探しの際に「環境」で重視するポイント】として、「駅が近い」をあげる方は55.5%います。確かに、駅から遠いということは、不利な条件となるかもしれません。

しかし、すべての方が、駅を毎日利用するとは限りません。先にあげた調査では、【部屋探しの際に「環境」で重視するポイント】として「学校・職場に近い」をあげる方が41.5%あります。つまり、このポイントを重視される方にとっては、駅から遠いと言うのは優先順位が低い可能性があります。

所有されている物件の近隣に、大学や専門学校、会社などがありませんか？そこに通学、通勤されている方をターゲットとして、「〇〇学校至近」などのPRをし、その年齢層に人気のある設備やサービス（WIFI無料など）の導入を検討してみてはいかがでしょうか。

また駅前から離れると、閑静な住宅街となっていることもあるでしょう。ニーズが高いものの、物件数が少ないペット可物件にするなど差別化を図り、「静けさ」「公園などの自然環境」を重視する傾向のある、年代が高い方への訴求を行うのも一案です。

〇〇の条件があれば、空室の悩みがないのに…と、「ないこと探し」をする前に、基本的な空室対策も忘れないようにしましょう。

アイデアをご紹介する中でも触れましたが、一般的には不利な条件と言われるものの中にも、あるターゲット層から見れば不利な条件ではないというケースは沢山あります。客観的に所有する賃貸物件の強みを把握し、訴求方法を考えていきましょう。

近隣の類似物件を賃貸物件ポータルサイトなどで検索し、所有する賃貸物件と比較してみましょう。そして、家賃相場や付加サービスなどに大きなギャップがないか、所有する賃貸物件が入居検討者から魅力的に映っているか、客観的に確認してみることをおすすめします。また、入居者募集チラシについても、ターゲット層へ訴求できる文言が盛り込まれているか確認しておきましょう。

客観的に所有する賃貸物件の強みを把握して、ターゲット層に訴求しても、内見時に汚い部屋を見れば訴求効果は半減してしまいます。賃貸物件の管理を管理会社に委託している場合でも、内見時のイメージ向上のため室内および共用部の清掃が行き届いているか、大家さんみずからも主体的に確認する姿勢が必要です。管理が行き届いていない場合には、管理会社に相談または見直しをしましょう。

空室に対して、何も対策を講じず、「〇〇の条件があったら…」とタラレバで空室が埋まらない状況に憂いていても、空室は埋まりません。空室対策のために、一時的に費用が必要となる可能性もありますが、それによって安定的に家賃収入を得られるのであればそれは、必要なコストです。もちろん、手当たり次第にコストをかけても収支状況が悪化します。まずは、所有する賃貸物件の強みや立ち位置を把握するのが先決。その強みを訴求できるターゲット層にどのような対策が効果的なのか、不動産会社や管理会社と相談しながら、空室対策を進めていきましょう。