空室対策の有効手段?今日から使える○○可物件の種類と特徴

監修キムラ ミキ

  • 公開日:
  • 2020年06月17日
  • 更新日:
  • 2020年06月17日
空室対策の有効手段?今日から使える○○可物件の種類と特徴
アパート経営を始めた直後は、空室リスクという言葉をそれほど深刻に考えていなかったという大家さんも多いでしょう。実際に入居者から退去連絡を受けたり、空室が続いてしまったり、という経験をしてからでなければ、空室リスクへの対策が重要であるという言葉に実感をもって向き合えないのかもしれません。この記事では、初めて空室への悩みや不安を感じるようになったという大家さんに向けて、空室対策の一手段であり、空室への悩みを感じない物件に成長させるための方法としても有益な、〇〇可物件への変更についてご説明を致します。

空室対策につながる〇〇可物件への変更。
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目次

あなたの物件は「こだわり条件」、どれくらいカバーしていますか?

入居検討者は、不動産ポータルサイトで検索を行う際、さまざまな条件で賃貸物件の絞り込みを行います。その条件の中でも、とくに重要度が高い条件、それが入居検討者の「こだわり条件」です。「こだわり条件」とひと口にいっても、種類もニーズもさまざま。ニーズが高い「こだわり条件」を満たす物件が周辺に少ない場合、所有する賃貸物件を、その「こだわり条件」を満たす物件へ変更するとポータルサイトでの露出を増やせるだけでなく、競合物件との差別化を図れます。結果として、入居検討者からの反響が高まることとなり、空室対策につながります。

まずは、所有物件の強みを再点検しよう

〇〇可物件への変更を検討する前に、まずは所有している賃貸物件の強みの把握を行いましょう。そして、その強みが、想定している入居者の属性、いわゆるターゲットに訴求するものとなっているか再点検を行いましょう。

強みがある場合

ターゲットに訴求する強みがある場合には、その強みを入居検討者にアピールできているか、活かしきれているか、広告宣伝の内容を確認してみましょう。〇〇可物件への変更は、それらの確認後でも遅くはありません。

強みがとくにない場合

ターゲットに訴求する強みに不足を感じる場合には、空室対策の一手段として、〇〇可物件への変更を検討してみましょう。

ターゲットが求める「こだわり条件」を導入し、「〇〇可物件」へ 

〇〇可物件への変更を検討する際には、所有する賃貸物件の入居者として想定している属性、いわゆるターゲットが、どのようなこだわり条件を持っているのか確認する必要があります。

既存入居者にアンケートをとってみよう

まずは、既に所有する賃貸物件に入居している方にアンケートをとってみましょう。現在の賃貸物件に住んでみて良かったと思うポイントのほか、不満やあったらいいと思うサービスなどをアンケートで回答してもらうことで、物件の強みや改善点の把握だけでなく、導入すべき「こだわり条件」のヒントも得られます。大家さんが強みと思っている点や導入したほうがよいと考える「こだわり条件」もアンケートの回答選択肢に入れてみると、大家さんと入居者の感覚ギャップも浮き彫りになるかもしれません。

なお、アンケートを通じて改善点を知り、実際に改善を実行に移すだけでも、既存入居者の退去につながる芽を早めに摘み取ることになります。結果として長期入居につながる空室対策となるため、〇〇可物件への変更後も、入居者アンケートは継続的な実施をおすすめします。

どのようなこだわり条件にニーズがあるかを調べよう

日頃、懇意にしている管理会社、不動産会社から情報収集を行うものよいでしょう。入居検討者が、最近どのような「こだわり条件」を希望しているケースが多いのかを教えてもらいましょう。

また、所有している賃貸物件でも対応可能できる効果の高い「こだわり条件」とは何か、賃貸ユーザーと接する機会の多い管理会社、不動産会社だからこそ、有益な情報やアドバイスをもらえる可能性があります。良い情報やアドバイスをもらうためにも、入居者検討者が増える繁忙期の時だけでなく、定期的に管理会社、不動産会社を回ったり、広告費の増額の相談をしたり、連携強化を行っておくことも大家さんの務めであると考えておきましょう。

空室対策に使える「○○可物件」の種類と特徴 

具体的にどのような「〇〇可物件」へ変更すればよいのか、代表的な「こだわり条件」を中心に、それぞれの特徴やメリット、デメリットについてご紹介いたします。

ペット可物件

ペット可物件とは、ペット飼育を可能とする物件をいいます。スマイティで調べると、東京都世田谷区にある賃貸物件は13,000件程度(2020年5月現在)ありますが、その内、ペット可物件は14%程度と少なくなっています。
しかし、ポータルサイトで「こだわり条件」の人気キーワードとして挙げてあるケースも多く、ニーズの高さが伺えます。実際に、ペットは飼いたいがペット可物件が少ないため、ペット飼育を諦めている方も多いものです。ということは、いったんペット可物件に巡り合い、ペットを飼育すると引っ越し先を探すのも困難であるため、長期入居につながる可能性もあるといえます。

ペット可物件に変更する場合には、まずはペット飼育のハウスルール(ペット種類、飼育頭数限度、マナーなど)を作成し、前もって既存入居者への理解を得ましょう。また、そのハウスルールを守ってくれる方に入居してもらえるように、入居審査の厳格化を検討しておきましょう。足洗い場の設置ができると、賃貸物件の共用部分を清潔な状態に保ちやすくなるため、ペット飼育をしない入居者からも喜ばれるでしょう。

なお、ペット可物件は部屋に傷や匂いがつく可能性もあります。退去時にトラブルとならないように原状回復の入居者負担範囲や敷金についてもあらかじめ管理会社と相談しながら設定を行いましょう。

DIY可物件

価値観の多様性から、賃貸物件を自分好みに改装し、カスタマイズしたいと考える方は多いと思われますが、一般的な賃貸物件は、改装は不可としていることが多いでしょう。DIY可物件とは、入居者が費用負担を行い、自分好みにカスタマイズすることをあらかじめ承諾している賃貸物件をいいます。
入居者としては自分好みにカスタマイズできる楽しさがあります。また、カスタマイズした賃貸物件に入居者が愛着を持つ可能性も高く、長期入居につながる可能性もあるでしょう。一方、大家さんとしては、入居前の改装費用をあまりかけなくても入居者募集ができますし、カスタマイズによる物件の価値向上が望める場合もあります。
 
DIY可物件への変更を行う際には、DIY実施可能な箇所や施工方法の範囲、原状回復義務の入居者負担の有無(一般的には免除)などをあらかじめ決めておく必要があります。退去時にトラブルを回避するためにも重要であるため、国土交通省の「個人住宅の賃貸活用ガイドブック」記載のDIY賃貸についての確認事項や管理会社等の意見を参考にしながら、ルール作りを行いましょう。

2人入居可物件

2人入居可物件とは、1人入居が想定されている賃貸物件に2人で居住することを認めている物件をいいます。1人入居が想定されている賃貸物件に2人で入居するケースには、カップルのほか、友達同士、兄弟姉妹、子を持つシングル世帯等々、いろいろ考えられます。家賃負担の軽減や生活費(食費や光熱費など)の節約を魅力的に感じていらっしゃるのでしょう。大家さんとしても、費用をかけずに〇〇可物件へ変更できるため、手軽な空室対策といえます。

一般的には、1人入居が想定されている賃貸物件に2人で入居することは認めていないケースが多いです。もしも、何らかの事情で2人のうちの1人が退去した場合、家賃支払いができるのかという点に不安が残るのが主な理由であると考えられます。その不安を前もって解消するために、2人入居可物件に変更する場合は、2人それぞれ契約者とするのが望ましいでしょう。

なお、2人のうちのどちらかが代表者として契約をする場合でも、2人それぞれに連帯保証人を設定してもらうようにしておきましょう。また、「2人」の定義を大家さんがあらかじめ決めておき、特約(子供不可、入居者変更の際は大家さんの許諾が必要、騒音配慮 等)を付帯しておくことも一案です。

事務所(SOHO)可物件

事務所(SOHO)可物件とは、その文字通り事務所利用を認めている賃貸物件をいいます。事業立ち上げ当初や事業規模によっては、賃料や保証料等の初期費用の面から、オフィスビルを利用するのが難しかったり、住居兼事務所として利用したいという方もあったりします。そのような方にとっては、事務所(SOHO)可物件は魅力的な物件です。

ただし、事業内容や規模によっては、人の出入りが多かったり、騒音や汚れが発生したりする可能性もありますので、事前にどのような利用をするのか確認が必要です。また、大きな看板を掲げるのを禁止するなど、ルールの設定も検討しておきましょう。

楽器可物件

楽器可物件とは、楽器の演奏を認めている物件をいいます。音楽大学の周りにはよく見られる賃貸物件です。音楽を勉強している方の他にも、趣味で楽器演奏をされている方は多いでしょう。そのような方にとって、自分の部屋で楽器練習ができる物件は魅力的です。

なお、楽器可物件にするためには、他の入居者が楽器の音を騒音と感じないために、防音設備が必要不可欠です。建物全体を防音仕様にするのも一つの方法ですが、市販の組み立て式防音ボックスを部屋に置くことで、大規模工事をしなくても楽器可物件にするという方法もあります。

まとめ

入居検討者の「こだわり条件」を満たす代表的な〇〇可物件の例をご紹介しましたが、当然ながら、すべての「こだわり条件」の導入を図るのは難しいでしょう。最初に、所有する物件は、〇〇可物件への変更が適した対策であるかを確認する必要があります。その上で、変更にかかる費用の検討に入りましょう。

その際、大家さんひとりで結論を出すのは賢明ではありません。〇〇可物件への変更を検討している旨を、管理会社や不動産会社に相談ながら、慎重に進めましょう。そして実際に〇〇可物件への変更を行う際には、既存入居者への理解を得られるように説明を行うことも必要です。現在の住み心地に満足していた既存入居者が、新しい「こだわり条件」の導入により退去を検討してしまったら本末転倒だからです。

既存入居者を大切にしつつ、入居検討者から注目してもらうために、どのように所有する賃貸物件をプロデュースしていけばよいのか、空室対策の一手段である〇〇可物件への変更検討を通じて、大家さんとして一度考えてみてはいかがでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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