敷金礼金の設定を見直したかったら・・・。
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目次
敷金礼金ゼロゼロ物件や更新料なし物件が増加している？！
近年、「敷金ゼロ」、「礼金ゼロ」、「更新料なし」として入居者を募集する物件が増加傾向にあります。その一方で「敷金礼金ゼロゼロ（敷金礼金ともにゼロ）物件は問題のある物件が多い」などと情報発信を行うサイトも散見されます。入居率を上げる対策として、「ゼロゼロ物件」などに安易に取り組む前に、そのメリット・デメリットを知り、本当に有効な空室対策になるかどうかを考えてみる姿勢は大切です。
敷金礼金ゼロゼロ物件とは
敷金礼金ゼロゼロ物件とは、先に触れたように、敷金礼金ともにゼロと設定している物件を言います。敷金礼金ゼロゼロ物件は、入居者の視点からみれば、入居時の初期費用を低く抑えられるため、魅力的に映ると言えます。スマイティをみると、東京23区内には、158,933件の賃貸物件が登録されていますが、そのうち1割近い17,889件が敷金礼金ゼロゼロ物件となっています（記事執筆時点）。所有する賃貸物件が立地するエリアで、敷金礼金がどれくらいの割合を占めるのか、確認してみてはいかがでしょうか。
【おさらい】敷金・礼金・更新料とは
入居者から見たら魅力的な敷金礼金ゼロゼロ物件。大家さん視点でのメリット・デメリットについてお話しする前に、敷金・礼金・更新料について、その概要をおさらいのためにご説明いたします。
敷金とは
国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、敷金とは、「賃借人が賃料を滞納したり、賃借人が不注意等によって賃借物に対して損傷・破損を与えた場合等の損害を担保するために、賃借人から賃貸人に対して預け入れるもの」と示されています。つまり、入居者が家賃滞納、賃貸物件の破損などにより損害を生じさせてしまったときに、敷金からその損害金を差し引けるように、あらかじめ入居者から大家さんが預かるお金が敷金と言えます。
2020年4月の民法大改正で敷金が変わる！
先ほど挙げた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、原状回復の費用負担範囲などについて記載されていますが、民法には敷金についての明確な規定がありませんでした。しかし、2020年4月から改正民法が施行され、改正民法においては以下のように、敷金について明確な規定が設けられました。
改正民法｜第622条の2
1.賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
2.賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
要するに敷金とは、入居者が賃料を滞納したり、物件を破損させてしまったりなどに、その賃料や賠償費用を入居者から支払ってもらえない場合の担保として預かるものです。どこまでが敷金で担保できるかどうかは、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にされるとよいでしょう。
貸主負担となるもの
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、入居者が退去する際の原状回復費用として、通常損耗（入居者が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの）や古くなった設備等を新のものに取り替える等の建物の価値を増大させるような修繕等については、貸主が負担するものだとしています。
借主負担となるもの
一方、同ガイドラインにおいて、入居者が退去時に原状回復のために負担する費用は、通常の使い方をしていたら発生しなかったと思われるもの（故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等）であるとしています。
民法改正に伴い留意すべきこと
ガイドラインには、事例も多く記載されてあります。民法改正に伴い、いま一度ガイドラインを熟読し、賃貸借契約書に、入居者に負担してもらう原状回復費用項目を明記しておく必要もあります。
礼金とは
礼金とは、昔から慣習で入居者から大家さんに「部屋を貸してもらってありがとうございます」という気持ちから渡されてきた、いわば謝金です。その慣習が今なお残っているもので、敷金のように退去時に返還する必要はありません。
更新料とは
一般的に、賃貸借契約は、1～2年程度で期間満了します。その後も引き続き入居を継続する場合に、入居者から大家さんに支払うお金です。慣習によるもので、法律に定められているものではありません。
敷金・礼金・更新料をなくすメリット・デメリット
敷金・礼金・更新料の概要を踏まえたうえで、それぞれをなくしたり、減らしたりするメリット・デメリットについてご説明します。
メリット
敷金・礼金・更新料をなくしたり、減らしたりすることで、入居者視点で考えれば、入居時の初期費用や更新時の費用を抑えられる物件として、魅力的に映ります。そのため、入居率向上に益する可能性があります。
敷金・礼金をなくす場合
以下のようなメリットが考えられます。
・入居者には初期費用を抑えられる魅力的な物件と映ります。
・ポータルサイト等で「敷金なし」「礼金なし」の項目にチェックを入れて検索をしてもらえるようになります。
・家賃を下げるわけではないため、利回りや売却査定額の算出に影響が生じません。
・入居者には初期費用を抑えられる魅力的な物件と映ります。
・ポータルサイト等で「敷金なし」「礼金なし」の項目にチェックを入れて検索をしてもらえるようになります。
・家賃を下げるわけではないため、利回りや売却査定額の算出に影響が生じません。
更新料をなくす場合
更新を機に退去を検討される可能性が減るため、長期入居につながります。
デメリット
敷金・礼金・更新料をなくしたり、減らしたりすることで生じるデメリットもあります。
敷金をなくす場合
・通常の使い方をしていたら発生しなかったと思われる傷や汚れなど（故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等）について、クリーニング代を確保できない可能性があります。
・賃料滞納が生じていた場合に回収ができない場合があります。
・賃料滞納が生じていた場合に回収ができない場合があります。
敷金をなくすときのリスクヘッジ
敷金をなくした場合の対策方法として以下のものが考えられます。
・クリーニング代が確保できない
賃貸借契約書に、退去時のクリーニング代を別途負担してもらう旨を明記しておくとよいでしょう。その際には、先述のガイドラインを参考にし、入居者負担となるクリーニングが何かを明確にしておけば、原状回復におけるトラブル回避にも役立ちます。
・滞納金をカバーできない
賃料保証会社と契約し、賃料の滞納が生じたときに、賃料の代払いおよび賃料回収を行ってもらうこともできます。これによって、敷金をなくしても賃料滞納リスク回避に役立ちます。
・クリーニング代が確保できない
賃貸借契約書に、退去時のクリーニング代を別途負担してもらう旨を明記しておくとよいでしょう。その際には、先述のガイドラインを参考にし、入居者負担となるクリーニングが何かを明確にしておけば、原状回復におけるトラブル回避にも役立ちます。
・滞納金をカバーできない
賃料保証会社と契約し、賃料の滞納が生じたときに、賃料の代払いおよび賃料回収を行ってもらうこともできます。これによって、敷金をなくしても賃料滞納リスク回避に役立ちます。
礼金をなくす場合
更新料をなくす場合
所有物件の敷金・礼金の考え方
敷金、礼金、更新料それぞれをなくした場合のメリット・デメリットを踏まえたうえで、どのように設定を考えていけばよいのでしょうか。
たとえば、任意の都市として、東京都郊外の都市である八王子駅を取り上げて考えてみましょう。スマイティで検索をしてみると、JR中央線八王子駅には、賃貸物件が4,232件あります。そのうち、ゼロゼロ物件（敷金礼金ともにゼロの物件）は1,877件あります。（2020年1月9日時点の状況です。同じエリアでも時期によって状況に変化が生じます。）
たとえば、任意の都市として、東京都郊外の都市である八王子駅を取り上げて考えてみましょう。スマイティで検索をしてみると、JR中央線八王子駅には、賃貸物件が4,232件あります。そのうち、ゼロゼロ物件（敷金礼金ともにゼロの物件）は1,877件あります。（2020年1月9日時点の状況です。同じエリアでも時期によって状況に変化が生じます。）
物件競争力
八王子駅の例を見ても、ゼロゼロ物件はおよそ4割強を占めています。ゼロゼロ物件は入居者から見れば魅力的とはいえ、今や珍しくない存在になりつつあります。ゼロゼロ物件とする前に、最寄り駅からの距離や駐車場の有無、間取り、設備など、周辺類似物件と比較して、所有する賃貸物件の競争力を改めて見つめ直す機会をもってみるとよいでしょう。
空室損との兼ね合い
たとえば、主に大学生（4年制）を入居者ターゲットにしている家賃6万円（１DK）で敷金、礼金ともに賃料1ヶ月分、2年ごとに更新料が賃料1ヶ月分と設定している賃貸マンションがあったとしましょう。
4年間で12万円、月額換算すると2,500円の収入源とはなりますが、入居者から魅力的に感じてもらうことができるのであれば、収入ゼロのまま放置せず、ゼロゼロ物件にするのを検討する余地はあると言えます。
| [1].4年間入居した場合 | |
|---|---|
| 収入 | 300万円 預り金6万円 |
| [2].4年間入居した場合（敷金・礼金・更新料なし） | |
|---|---|
| 収入 | 288万円（[1]との差 12万円） |
| [3].1年間空室だった場合 | |
|---|---|
| 収入 | 0万円（[1]との差 300万円） |
4年間で12万円、月額換算すると2,500円の収入源とはなりますが、入居者から魅力的に感じてもらうことができるのであれば、収入ゼロのまま放置せず、ゼロゼロ物件にするのを検討する余地はあると言えます。
競合物件の敷金・礼金・更新料の設定について調査
まずは、所有する賃貸物件の強みを把握したうえで、八王子駅の例のように、立地するエリアにおける敷金・礼金の設定状況について、調査してみましょう。なお、更新料については、ポータルサイトの条件に含まれないことが多いので、お世話になっている管理会社に近隣情報を尋ねるなどして情報収集を行うとよいでしょう。
まとめ
ゼロゼロ物件とするのが、すべての賃貸物件において有効な空室対策になるとは限りません。まずは、所有する賃貸物件の強みを、オーナーとしてしっかり把握するのが先決です。そのうえで、懇意にしている管理会社や不動産会社に相談し、敷金・礼金・更新料の設定見直しを検討していきましょう。
敷金礼金の設定を見直したかったら・・・。
プロのアドバイスをあおいでみては？
賃貸経営のお悩みはプロに相談！
プラン提案を受けてみませんか？
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70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
監修キムラ ミキ
【資格】AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
