築年数の古いアパート大家さん必見！リフォーム・リノベをする前にできる空室対策アイデアをご紹介

物件選びにおいて、入居検討者はどのようなポイントを重視しているか考えたことはありますか？「物件選びに関するアンケート調査」（株式会社マンションマーケット）によると、物件選びの際、最も重視したポイントとして、「最寄り駅からの所要時間」、「価格」、「通勤・通学手段や所要時間」といった項目が上位を占めています。築年数を重視したと回答した人は、5％にも達していません。

たとえば、スマイティで検索をしてみると、渋谷区の1K・1DKの物件は、およそ2,200件あります。そのうち、築年数が10年以内の物件はおよそ750件と、3割ほどになります。そのうち駅徒歩5分以内と絞り込むと290件と全体の1割程度。希望最寄り駅で絞り込むとさらに物件数は少なくなるでしょう。つまり、利便性や予算を重視するなかで、築年数まで考慮すると選択肢が限られてしまうので、築年数を重視する人が少ないのも理解できるように思います。

基本的には、古いよりも新しいに越したことはありませんが、それはあくまでも同条件であったらという前提。築古物件でも利便性が高く、かつ新築物件よりも家賃が安ければ魅力的に感じてもらえる可能性はあるといえます。

引き続きスマイティで検索してみると、先ほど例に挙げた渋谷区では、築年数が10年以内と30年以内の物件の家賃相場は1.5万円程度の差が生じています。もちろん、家賃が安くても老朽化が激しい物件は魅力的に感じてもらえる可能性は低いでしょう。しかし、適切に修繕を行い、老朽化をあまり感じさせないように努めれば、割安な築古物件を強みとすることもできるわけです。

先ほど、ご紹介した「物件選びに関するアンケート調査」によると、上位項目に続いて、「間取り」、「周辺施設」を重視項目として挙げる方が多かったようです。賃貸物件選びの重視項目の中で、築古物件で空室リスクへの対策が打てるものを考えてみたいと思います。

最寄り駅からの所要時間を重視項目として挙げる方は多いです。しかし、賃貸物件を駅近くに移動できないので、対策を講じることは不可能です。もしも、駅近物件でない場合には、いま一度、駅遠物件ならではのメリットや強み、付加価値（閑静な立地であること、駐車場付きなど）を考えてみるとよいでしょう。

日ごろの生活の利便性を高める周辺施設を重視する方も多いです。改めて、所有している賃貸物件の周辺に、入居者ターゲットに訴求できるスーパーやコンビニなどの利便施設があるかを確認しておくとよいでしょう。新しくできている利便施設を見落としている可能性もあるかもしれません。

価格、つまり家賃設定が適切であるかどうかを確認してみましょう。賃貸物件検索サイトなどで、周辺類似物件（最寄り駅、駅徒歩、間取り、築年数などが類似している物件）の家賃相場を確認してみるのもよいでしょう。近ごろ「空室が目立つようになってきた」と感じる場合には、築年数に対して割高な家賃設定になっている可能性もあります。空室解消のために、家賃設定を見直してみるのも一案です。

どの間取りがよいかは、入居者ターゲットとしている世帯構成によってさまざまです。しかし、同じ間取りでも、設備や内装のメンテナンスまたは交換がされているか否か、部屋配置がニーズに合っているかによって、印象は変わります。明らかにメンテナンスなどが行われていない老朽化が目立つ物件は、いくら築年数を重視しない方が多いといっても、入居検討者に魅力的には映らないでしょう。いま一度、間取りおよび設備、内装に目を向けて、メンテナンスの検討および実行をしてみるのも、空室解消のために大切な対策と言えます。

先ほども述べたとおり、立地や周辺利便施設の有無については、そもそも対策を講じることはできません。しかし、入居者ターゲットの見直しや条件設定の見直しなど、できることも必ずあります。できないことばかりに目を向けるのではなく、何ができるかを探す姿勢を持つように心掛けましょう。

老朽化を目立たせないようにするために、リフォーム、リノベーションをすることで、物件価値を向上させ、競争力を高められます。

リフォームとは、建物の増改築または室内の改装のほか、間取りの変更や設備のリニューアルなど幅広い意味で使われます。リフォームするべき箇所や費用などは、以下のリンクを参照してください。

リノベーションとは、建物に大規模な改修工事を行って、用途や機能を変更することも含めて、建物の性能を向上させ、新たな付加価値を生み出すものです。リノベーションについては、以下のリンクを参照してください。

リフォーム、リノベーションともに、高額な費用が掛かります。そのため、資金繰りのほか、費用対効果が見込めるか否かについても、慎重に検討を進める必要があります。

高額な費用が掛かるリフォーム・リノベーションを実行に移す前に、そのほかの空室対策を行ったか否か、確認してみましょう。

空室を生まない、つまり退去を減らすのも、空室対策の1つです。現在の入居者に長く住んでもらえるようにするにはどうすればよいか考えてみましょう。

建物の共用部や建物周辺の清掃をこまめに行い、住環境を良好に保ったり、設備の不具合や入居者間トラブルに、すみやかな対応をしたりと「安心」を感じてもらえるように日ごろから心掛けましょう。清掃や入居者対応を管理会社に委託している場合には、その業務態度を確認する必要もあります。

入退去のタイミングで、アンケートに協力してもらい、どのような点に魅力を感じて入居したのか、またどのような点に不満を感じて退去するのか、入居者の声に耳を傾けるのは大切な姿勢です。アンケートから、不平不満の原因を知り、早期解消に努めましょう。

長く住んでもらっている方（2回以上更新した方など）に、更新のタイミングで設備交換やプチリフォームをプレゼントするなど、長期入居特典をつけるのも一案です。大家さんへの信頼感にもつながります。

入退去者アンケートで挙げられた「あったらいいいな」と思う設備や一般的にニーズの高い設備やサービスを導入するのも一案です。最近では、単身、ファミリーともに「インターネット無料」のサービスが人気のようです。

入居者ターゲットを広げるのも空室対策と言えます。以下アイデアを参考にしてみてください。

ペット入居可物件は少ないため、一度入居すると、転居しづらく長期入居につながる可能性があります。

通常は、1人入居用の物件を2人入居可物件にすると、まだ子どもが幼いひとり親家庭など、入居者の幅が広がります。

住宅確保要配慮者を受け入れる物件、セーフティネット住宅にすることも空室対策となります。セーフティネット住宅とは、民間の空き家・空き室を活用し、住宅確保に配慮が必要な方（高齢者、障害者、子育て世帯など。以下、住宅確保要配慮者）に対し、安全かつ良質な住まいを保障する社会的制度の1つです。入居者支援やセーフティネット住宅にするために必要な改修への補助金制度もあります。

物件探しに苦慮される可能性が高い、外国人や高齢者を受け入れるという方法もあります。ただし、特有のリスク（生活習慣の違い、意思疎通、孤独死など）に対する対策をあらかじめ講じておく必要があります。

先に述べた「退去を減らす対策を行う」にもつながりますが、管理業務を管理会社に委託している場合、その管理会社の業務態度が原因で退去につながることもあります。管理会社の姿勢を再確認し、必要に応じて管理会社を見直すのも空室対策として必要なことです。

築古物件のリフォーム・リノベーションのほかに考えられる空室対策について、さまざまな方法を紹介しました。紹介した方法の中には、大家さん自身でできる方法もあれば、管理会社へ相談が必要な方法もあります。いずれの方法についても費用対効果がどれくらい得られるかを考えながら実行に移していくことは忘れてはいけません。その際、大家さん1人だけで考えるのではなく、管理会社などに相談しながら、空室の悩みを解消するためにどのような対策を講じればよいか、検討を進めていくようにしましょう。