空室対策に外国人入居を検討してみませんか？注意点と合わせてご紹介

日本政府観光局によれば、2018年6月の訪日外国人数は270万5,000人と、前年同月と比べて15.3％増加したことが報告されています。航空路線の新規就航や増便などが要因となっており、引き続き、訪日外国人数の増加が期待されていますが、現在、日本では旅行者のみならず、在留外国人数も増えつづけています。

2018年6月末の在留外国人数は、263万7,251人、前年末に比べ7万5,403人(2.9％)の増加となりました。日本政府は、今後も、外国人を誘致していくとの方針を示していることから、在留外国人は増えていくことが予想されています。

今後も外国人の増加が予想されている背景には、外国人労働者の受け入れ拡大があります。2019年3月20日に、法務省は新しい在留資格「特定技能」の創設などで、外国人労働者の受け入れを拡大する新制度を具体的に示したガイドラインを公表しました。

たとえば、今までは、外国人労働者は連帯保証人がいないと住居を借りられない例は少なくありませんでしたが、今回、法務省が公表したガイドラインでは、外国人労働者を受け入れる企業が連帯保証人になる、もしくは、家賃債務保証業者を確保することを求めており、外国人が日本に長期滞在できるよう体制を整えていることが伺えます。

また、外国人起業家がビザを取得しやすいように規制が緩和されていることも、外国人増加が予想されている理由のひとつになっています。今までは、ビザ取得のためには事務所の開設が必要でしたが、一定の条件を満たした場合は、事務所ではなくシェアオフィスでもビザの取得が可能になります。これは、労働力確保以外にも、優秀な外国人起業家を日本に誘致するのが目的です。

このように、日本政府による外国人誘致の積極的な姿勢が見えますが、賃貸経営を行う大家さんにとって、どのような影響があるのでしょうか。当然、日本に住み続ける外国人が増えていけば、住宅の需要は高まるわけですから、現在、懸念されている賃貸需要の低下は、外国人増加に伴う賃貸需要の増加によって払拭されるかもしれません。しかし、言葉も文化も異なる外国人相手に、大家さんたちが対応していかなければならないことを考えると、一筋縄ではいかない可能性もあります。

実際、法務省の調査によると、日本に住む外国人を対象に「外国人であること」や「日本人の保証人がいないこと」を理由に入居を断られた経験がある人は、それぞれ約4割にものぼっています。また、物件に「外国人お断り」と書かれているのを見て、その物件への入居を諦めた人は約27%もいることが分かっており、外国人が住居を探すのは容易ではないことが垣間見えますが、なぜ、このような事態に陥ってしまうのでしょうか。

外国人が住居探しに苦労してしまう理由には、大家さんのリスクへの懸念があります。外国人の受け入れで考えられる以下の4つのリスクについて見ていきましょう。

・コミュニケーションが不安

・家賃をきちんと払ってもらえるか不安

・ルールを守ってくれるか不安

・入居期間が短期間にならないか不安

まず、外国人入居者には、コミュニケーション面での不安があります。日本で仕事している外国人だとしても、日本語の理解レベルは人それぞれで、たとえば、片言の日本語しか話せない外国人の場合、アパート内でのルール変更や、契約について話したいことがあっても、書面や口頭では中々伝わらないかもしれません。このようなコミュニケーションの不安から、外国人入居者の受け入れに消極的な大家さんが多くなっています。

次に、家賃の問題です。家賃が振り込み支払いの場合、振り込みの手続きの方法が分からなかったり、間に合わなかったりなどで、意図せず家賃を滞納してしまう可能性があります。外国人入居者の場合は、銀行口座の開設から始めなければならず、日本人以上に労力や時間がかかることも容易に想像できるでしょう。また、退去時に入居者が原状回復費用を負担するものの、支払いがないまま祖国に帰ってしまえば連絡を取るのも難しくなってしまい、回収不能になるリスクもあります。

日本と外国には文化の違いがあります。そのため、意図せずにルールを破ってしまうリスクがあります。たとえば、「ゴミ出しに所定のゴミ袋を使わない」「ゴミの分別せずに出してしまう」などです。また、騒音に対する考え方も異なることから、入居者同士のトラブルに発展する可能性もあり、大家さんとしては、外国人の受け入れに躊躇してしまうのも無理はありません。

外国人と賃貸借契約を結ぶと「入居期間が短期間にならないか不安」という声もあります。日本人も転職や転勤などで退去することはありますが、外国人の場合は「帰国する」という選択肢がそれに加わるため、退去リスクが高まってしまう可能性があるのです。

外国人を受け入れるリスクは前項の通りですが、以下の方法でリスクへの対策をすることが可能です。

・コミュニケーションサポート会社を使用する

・家賃保証会社を使用する

・翻訳された契約書類を使用する

・在留カードを確認する

1つ目は、コミュニケーションサポート会社を利用することです。コミュニケーションサポート会社とは、入居者と管理会社・大家さん間のコミュニケーションをサポートする会社です。中には、外国人専門の不動産賃貸事業に特化したコミュニケーションサポート会社があり、その会社では個人・法人向けの不動産賃貸仲介の代行などを行っています。サポート会社の社員による言語サポートを無料で提供してくれる会社を選べば、このサポート会社を挟むことで外国人と円滑に手続きできるというわけです。言語サポートは多言語あり、たとえば英語・中国語・台湾語・韓国語・ベトナム語などがあります。

コミュニケーションサポート会社を活用した場合、コミュ二ケーションに関するリスクのみならず、契約時に説明できることで、ルールに関するリスクも防ぐことが期待できます。

次に、家賃保証会社の使用についてですが、家賃保証会社とは、仮に賃借人が家賃を滞納した際、その家賃を代わりに支払って（保証）くれる会社です。前項で解説したコミュニケーションサポート会社が保証会社を兼務していることがあるので、通常の保証会社よりも外国人に対して柔軟な審査をしてくれるでしょう。

翻訳された契約書類を使用することも対策のひとつです。国土交通省のサイトに、「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」という項目があります。そこには、入居申込書や重要事項説明書などの外国語バージョンがあるので、それを利用することで外国人が理解しにくい契約文書を分かりやすく説明することができます。

次に、入居希望者の在留カードを確認することです。在留カードには、日本での在留期間が記載されているため、たとえば、入居条件に「（在留カード記載の）在留期間○年以上」などを加えることで、短期間で退去されてしまうリスクを軽減することができます。

このように、外部の業者にサポートを依頼することで、外国人入居者の受け入れに伴うリスクを軽減することは十分に可能です。もちろん、業者に依頼する際には別途費用は掛かってしまいますが、費用対効果を考えながら検討してみてはいかがでしょうか。

外国人入居者の受け入れについて説明してきました。これからの時代、人口減少によって、空室リスクが高まる可能性があります。しかし、国として外国人労働者を増やす方針であり、実際、人手不足の現状を考えると外国人労働者はどんどん増えてくることが予想されるでしょう。外国人だからという理由だけで入居受け入れを躊躇するのではなく、リスクへの対策をしながら前向きに検討してみてはいかがでしょうか。入居者ターゲットの裾野を広げることで、空室対策にも効果があるはずです。