ファミリー向け物件で活かせる空室対策アイデアをご紹介

国立社会保障・人口問題研究所から報告された「日本の世帯数の将来推計(全国推計) 2018(平成30)年推計」によれば、人口減少が著しく進んでいるにも関わらず、世帯数は増加傾向にあることが示されています。これは、一世帯あたりの人員数が減少していることを意味しており、ファミリー物件の需要低下にも関わってくることは容易に想像できるでしょう。実際、単身世帯は2010年の16,785世帯から2015年には18,418世帯と、増加傾向にあることが国勢調査により明らかにされています。

単身世帯増加の主な理由に、生涯未婚率の上昇があります。生涯未婚率とは、50歳になった時点で一度も結婚をしたことがない人間の割合のことを表しますが、2015年の国勢調査では、生涯未婚率は男性23.4％、女性14.1％と、前回の調査（男性20.1％、女性10.7％）から、男女ともに3％以上上昇していることが分かっており、今後も上昇しながら推移していくことが予想されています。

スマイティに掲載している賃貸物件を調べてみても、東京都内の単身物件（1R～1LDK）は178,192件、ファミリー物件は（2LDK～4LDK以上）36,430件と、その差は歴然です(2019年12月現在)。この状況を鑑みると、単身物件に押されたファミリー物件の需要の低下が心配でなりませんが、ファミリー物件を所有している大家さんは、今後どのような対策をとっていけばいいのでしょうか。

ファミリー物件の需要低下が心配な状況であるとは言え、ファミリー物件の需要がゼロになる可能性は極めて低いでしょう。入居者を獲得して安定した賃貸経営を行っていくためにも、適切な空室対策を行っていかなければなりませんが、では、適切な空室対策のためには、どのようなことを行っていけばいいのでしょうか。

以下より、ファミリー物件のニーズを探っていきます。

空室対策を行う上で大切なのは、ファミリー物件を希望している入居者のニーズを把握することです。ニーズを把握しながら物件に反映していくことで、入居者からの評価を上げることが可能になります。ここでは、ニーズを把握するための以下の3点について解説していきます。

・人数に合った間取り

・世代に合った設備がある

・周辺の環境がいい

まずは、間取りです。どんな世帯にどのような間取りが好まれるのか、見ていきましょう。

間取りの希望は子供の数に関連している場合が多く、「子供1人→独立した1部屋を確保」と考えることが一般的です。たとえば、子供が2人の家庭では、子供部屋2つ＋夫婦の寝室という考えで3LDK以上を欲しますよね。その点を考慮すると、現在所有しているファミリー物件のターゲットが、何人家族なのかが見えてくるのではないでしょうか。

ファミリー世帯をターゲットにした場合、入居者がどの世代なのかを考慮しなければなりません。小さい子供が含まれる世帯もあれば、高齢者が含まれる世帯もあります。

たとえば、動き盛りの子供がいる世帯であれば、子供の足音や物音などが近隣の迷惑にならないか心配することもあるでしょう。その場合は、防音効果の高い内装にするなどの対策を取ることができます。また、高齢者がいる世帯であれば、家族全員が快適に暮らせるよう、段差を少なくしたり、手すりを設置したりなどの対策が効果的です。どんな入居者に何が必要かを考えながら、設備を整えていきましょう。

ファミリー世帯は、物件自体の設備だけではなく、子供が遊べるような公園や日常の買い物に便利な商業施設が近いなど、周辺の環境を重視する人が多くいます。もし、所有している物件の近くに公園、商業施設や医療施設などがあれば、広告する際には積極的にアピールしていくことが大切です。

ファミリー物件は、家族構成によってニーズがさまざまです。間取りから何人家族をターゲットにすべきか、その世帯に合った設備はどういったものかを検討することで、ニーズを把握しやすくなります。また、所有物件の過去と現在の入居者を参考にしながら、どのような世代の人が多い物件かを検証してみてもよいでしょう。

ここからは、ファミリー物件のための空室対策アイデアを、間取りを切り口に紹介していきます。今回紹介する空室対策のアイデアは、筆者のお客様事例を元にしています。

2LDKの想定ターゲットは子供が1人の3人世帯になります。このターゲットのキーワードは「バランスの良い部屋」です。というのも、3人家族の場合には家族が増えて引越す可能性があるからです。

たとえばですが、「家族が1人増えるから3LDKの部屋を探す…」などのパターンで退去されることは多くある話で、そのようなことは極力避けたいですよね。そのためには、「収納が極端に少ない」「水回りが古すぎる」「周辺はネット無料なのにこの物件だけネット環境がない」など、他物件と比べて劣る部分をつくらないことが重要です。

なぜなら、大きなデメリットがない限り子供が1人増えても、子供が小さいうちは「子供が大きくなるまでとりあえずは今の部屋のままでいいか…」と2LDKでも対応できることが多いので、しばらくは住んでくれる可能性が高まるからです。これらの点から、空室対策も「極端に他物件より劣っている部分を改善する」が重要といえるでしょう。たとえば、水回り設備の入れ替えや、ネット無料の環境を整える…などはリフォームで対応できます。

3LDK、4LDKの想定ターゲットは子供が2～3人の4～5人世帯になります。このターゲットのキーワードは「水回りのグレード」と「コスト」です。というのも、3LDK、4LDKは分譲マンションで多い間取りであり、賃貸物件としては決して多いとはいえません。

つまり、賃貸物件以外に「分譲マンション」とも競合する可能性が極めて高くなります。そうなると、分譲マンションと比べて最も目立つ設備の差が「水回り」であり、そこで印象を悪くすれば、成約率が落ち、退去率が上がってしまいます。

また、家族が多いことで必然的に支出も多くなるため、設備のグレードを上げることで節約につながれば大きなメリットになるでしょう。そのため、たとえば「エコキュートなど光熱費を節約できる設備の導入」などはニーズに合った空室対策といえます。

間取り毎にターゲットを想定し、空室対策を考えていくこともひとつの方法ですが、間取りを問わず、当然のことながら、通常の空室対策も行っていくことが大切です。賃料が周辺の相場に見合っていないようであれば、賃料改定を行わなければなりませんし、広告の内容についても、きちんとアピールできているかどうか定期的に見直す必要があります。また、物件の魅力を下げないためにも、共用部の補修や清掃は日常業務として行うとよいでしょう。

ファミリー物件の空室対策についてお伝えしてきました。ファミリー物件は単身物件とは異なり、入居する人数や世代が多岐にわたります。子供がいる世帯、高齢者がいる世帯など、どのような家族をターゲットに入居者募集を行っていきたいかを考慮しながら、具体的な空室対策の方法を検討することが大切です。ファミリー物件の需要低下が懸念される今だからこそ、安定した賃貸経営を行っていくために、ターゲットを明確にし、適切な空室対策を行ってきましょう。