管理会社選びの失敗ケーススタディと失敗しない管理会社選びのポイントをご紹介

賃貸経営は、物件を所有しているだけで勝手に入居者が現れ、家賃収入が得られるというわけではなく、購入した物件の管理業務を行う必要があります。これらの管理業務は大家さんが行うこともできますが、管理会社に委託するのが一般的です。つまり、賃貸経営は管理会社で大きく変わってくる、と言っても過言ではありません。では、管理会社選びに失敗しないためにはどうすれば良いのでしょうか。まずは、管理会社の業務内容について詳しく見ていきましょう。

管理会社の業務内容は以下の3つに大きく分類されます。

・入居者募集業務：入居者の募集や契約締結など

・入居者管理業務：契約更新やクレーム対応など

・不動産管理業務：部屋の修繕や建物全体の修繕など

入居者募集業務は入居者との契約に、入居者管理業務は契約期間に直結するなど、どちらも家賃収入に大きな影響を与えます。また、不動産管理業務は、入居者の満足度や資産価値の低下防止につながるため、これらの業務が疎かになっていると家賃収入が安定して得られず、キャッシュフロー悪化の可能性が高まります。

安定した賃貸経営を目指すには、管理会社の存在が欠かせないだけでなく、しっかり管理業務を行ってくれる会社を選定する必要がありますが、仮に、管理会社選びを間違うと賃貸経営に大きな影響が出るため、どのような失敗ケースがあるのか知って対策を練っておくことが重要です。

しっかり管理業務を行ってくれる管理会社を選ぶには、まず、よくある管理会社選びの失敗の原因を知ることが重要です。以下4つの失敗ケーススタディを見ていきましょう。

・会社の知名度だけで決めてしまった

・営業担当者の印象で決めてしまった

・調査や比較をせずに決めてしまった

・当事者意識がないまま決めてしまった

賃貸経営をしているAさんは、「CMなどで見かける大手だから安心」と、知名度だけを頼りに管理会社を選びました。ところが、管理を委託しても、担当者と連絡がつながらないなど、満足いく管理を受けられませんでした。どこに問題があったのでしょうか？

大手は体制やノウハウが整っているため安心して委託できますが、一般的には一人の担当者が抱える物件数が多く、担当者に連絡しても外出中などで連絡が通じにくい可能性があります。やっと連絡が通じてアドバイスを求めても、返答までの時間がかかるなど、納得いく管理を受けられない可能性があるので注意が必要です。

賃貸経営をしているBさんは、管理会社に管理について相談したところ、担当してくれた営業担当者の印象が良かったのでその管理会社に決めました。ところが、営業担当者と管理担当者は別の人物で、契約前に聞いていた管理内容とは全く異なり、満足いく管理を受けられませんでした。どこに問題があったのでしょうか？

管理を委託する管理会社とは長期的に関係を構築していく上で第一印象はとても重要です。しかし、営業担当者が必ずしもそのまま管理担当者になるとは限りません。担当者が異なった場合には、営業担当者との打ち合わせが管理担当者に伝わらないなど、トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

賃貸経営をしているCさんは、物件に一番近いからなどの理由で、調査や比較をせずに管理会社を決めました。ところが、管理委託費が他の管理会社よりも高く、クレームや滞納への対応が別料金に設定されているなど、満足いく管理を受けられませんでした。どこに問題があったのでしょうか？

管理会社によっては、管理委託費が高く設定されていたり、クレームや滞納への対応がオプションになっていたりすることがあります。管理会社の事前調査や他社との比較をしないまま委託すると、無駄な支出が増える、あるいは、満足いく管理を受けられない可能性があるので注意が必要です。

賃貸経営をしているDさんは、管理会社に全てを任せればいいと、特にこだわらずに管理会社を選びました。ところが、空室がなかなか埋まらないなど、満足いく管理を受けられませんでした。どこに問題があったのでしょうか？

空室問題を抱える物件であるにもかかわらず、客付け力の弱い管理会社を選ぶ、クレームや滞納問題を抱えているにもかかわらず、それらの業務を業務内容として含んでいない管理会社を選ぶなど、自物件の抱えている問題を把握できていない場合においては管理会社を選ぶ基準が曖昧になります。

管理会社はあくまでも大家さんをサポートする立場です。管理会社に全てを任せるのではなく、当事者意識をもって管理会社を選ばなければ、満足いく管理を受けられない可能性があるので注意が必要です。

管理会社の管理業務とは、安定した賃貸経営ができるかを左右する重要な業務です。上記の失敗ケーススタディのような基準で管理会社を選定していると、「入居者募集業務」「入居者管理業務」「不動産管理業務」に課題を抱えた管理会社を選定してしまう可能性があります。また、賃貸経営そのものやキャッシュフロー悪化にもつながる可能性があるので注意しましょう。

安定した賃貸経営をしていくには、先述した失敗ケーススタディを踏まえ管理会社選びが重要です。失敗しない管理会社選びのポイントは以下の4つです。

・企業規模だけで選ばない

・営業担当者を見極める

・複数社を比較する

・目的を明確にする

それぞれのポイントについて見ていきましょう。

管理会社選びのポイントの1つ目は、企業規模だけで選ばないということです。企業規模が大きい管理会社であれば、管理体制がしっかり整っていたり、評判なども考慮してサポートがしっかりしていたりするイメージがありますが、管理する物件数が多く、1人の担当者が担う業務量が多くなっているケースは多く、手厚いサポートが受けられない可能性もあります。

一方、企業規模が小さくても、担当者1人当たりの管理戸数が少なければ、リフォームやリノベーションに関して相談しやすいなど、手厚いサポートを受けられる可能性は高まります。上記はひとつのケースですが、管理会社を選ぶ際には、企業規模だけで管理会社を判断するのではなく、業務体制はもちろん、業務範囲はどこまでなのかをしっかり質問し、事前に確認しておいた方が良いでしょう。

管理会社選びのポイントの2つ目は、営業担当者を見極めるということです。営業担当者と物件の管理を行う担当者は異なるのが一般的であるため、営業担当者だけでは管理会社が優れているか判断しにくく、見極める必要があります。たとえば、管理の特徴を説明する際に、良い点はしっかりと説明があったが、悪い点はさらっとした程度で説明が終わることは、よくあることですが、事前に気になる点は質問として用意をし、どのような回答が得られるか、で見極めることもできます。営業担当者の人柄や印象のほか、「知識・経験が豊富か」「提案力があるか」「信頼できるか」といった点も合わせて確認しておくことが大切です。

管理会社選びのポイントの3つ目は、複数社を比較するということです。どこの管理会社に管理を委託しても同じというわけではなく、たとえば、管理会社によっては「営業力が高い」「管理委託費が安い」などの違いがあります。また、「入居者募集業務」「入居者管理業務」「不動産管理業務」の他に、大家さんの悩みに真剣に対応してくれる管理会社もあります。

そのため、空室問題を抱えているのであれば営業力の高い管理会社を選ぶといったように、自分の物件が抱えている問題を最も解決できる管理会社を比較しながら選んでいくことが重要です。

管理会社選びのポイントの4つ目は、目的を明確にするということです。もし、大家さんが管理手数料の減額が目的である場合は、部分的な管理業務を担っている管理会社を選ぶと目的を達成できます。また、空室対策に悩みを抱えている場合には、営業力の高い管理会社を選ぶと悩み解決に繋がります。このように目的を明確にしてから管理会社を選ぶようにすると、再度管理会社を変更する必要がなくなるでしょう。

上記4つのポイントを考慮しながら管理会社を選定していくことが重要ですが、何よりも重要なのは契約締結前に契約内容をしっかりと確認するということです。管理会社の中には、管理業務を勝ち取るために大家さんに有利になる条件を多く提示しておきながら、契約後に「そんなこと言いました？」と手のひらを返す管理会社も中にはいるかもしれません。

そのような管理会社に委託しないように、打ち合わせ通りの内容が契約書の「管理業務の内容」「管理報酬」などに反映されているか確認することが重要です。もし、契約書の内容を見ても分からない場合は、質問しながら確認していくようにしましょう。

賃貸経営は、物件を所有(購入)して終わりというわけではなく、「入居者募集業務」「入居者管理業務」「不動産管理業務」という3つの業務を行う必要があります。多くの大家さんは、これらの管理業務を管理会社に委託しますが、管理会社は物件の運用に大きな影響を与えるため、どの業者でもいいというわけではありません。本記事の、失敗ケーススタディを参考にしながら、どのような失敗に注意しなければならないのか、また、どのようなポイントを考慮しながら選べばいいのかをよく理解して、管理会社を選ぶようにしましょう。