空室増加は仕事しない不動産管理会社が原因？安定経営をサポートする業者の特徴

賃貸経営を行う際は、入居者の募集だけでなく、家賃の滞納に対する督促、建物の管理などの幅広い業務を行う必要がありますが、すべての業務を完璧に理解・把握している方は多くはないでしょう。そんな大家さんをサポートするのが管理会社です。管理会社は、賃貸経営に関する業務を大家さんの代わりに行ってくれるため、管理会社が賃貸経営の成否を決めるといっても過言ではありません。

管理会社に賃貸物件の管理を委託していても、空室がなかなか埋まらないというケースがあります。そんな時、「立地条件のせい？」「物件スペックのせい？」と、目に見える箇所から考えるのは当然の流れではありますが、空室の原因が物件の立地条件や物件スペックとは別のところにある可能性も否定できません。

たとえば、管理会社と空室対策について話し合いを行っても改善が見られず、管理会社を変えたところ、空室対策を積極的に行ってくれたことで、すぐに空室が埋まったというケースは往々にしてあります。これはあくまで一例ですが、残念ながら空室原因が管理会社にある可能性もあるのです。

空室について少し触れましたが、しっかり業務を担ってくれない管理会社に委託するとどんな事態が発生するのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

まずは、空室の増加です。空室が増えると当然のことながら家賃収入に影響が出ます。しかし、家賃収入が減ったところで毎月の経費は変わりません。ローンの返済が残っている大家さんの場合、返済が滞ってしまうこともあるでしょう。一度悪化した経営の立て直しは一筋縄ではいきません。最終的にはローンだけが手元に残ってしまった…という最悪のシナリオを回避するためにも、賃貸経営をしっかりサポートしてくれる管理会社に委託するべきなのです。

日常清掃や点検・修繕をきちんと行ってくれない管理会社の場合、物件の状態はどんどん悪化していきます。エントランスには枯葉などのゴミが溜まり、ゴミ置き場はゴミが散乱しているといった状態になりかねません。近隣住民の迷惑になるほか、物件の印象も悪くなり入居希望者の減少も考えられます。また、物件の修繕を怠ることで入居者や通行人がケガをする可能性もあるため、清掃や点検などの業務を怠ることなく担ってくれる業者選びが肝心です。

ここで少し、管理会社の仕事内容を再確認しましょう。管理会社の仕事は大きく分けて入居者募集に関する仲介業務と不動産管理業務の2つです。前者には、入居者募集業務のほか、内見者への説明業務や契約締結業務などが、後者には、建物の管理業務のほか、入居者からクレーム対応や契約更新などの契約管理業務が含まれます。詳しくはこちらの記事でも紹介していますので参照ください。

上記のような管理会社の業務内容ですが、すべての管理会社が前述した業務を行うわけではありません。管理会社には3つの種類があり、仲介業務のみを行う会社、管理業務のみを行う会社、その両方を行う会社が存在します。

両方を行う会社の場合は、入居者募集業務から建物の管理業務まで幅広く対応してくれますが、仲介業務のみの場合は入居者募集から契約締結までを、管理業務のみの場合は建物の管理や入居者のクレーム対応のみを行います。ご自身の管理会社がどの種類の会社に当てはまるのか再確認してみるとよいでしょう。

管理会社の仕事内容や種類を改めておさえたところで、ご自身の管理会社に関して再確認してみましょう。ここでは、管理会社を確認する際にはどのようなポイントを意識すればいいか、詳しくお伝えしていきます。

空室対策や物件を修繕すべきかどうか担当者に相談したにもかかわらず、すぐに連絡をもらえず、数日たってから返答があったという経験をしたことはありませんか？返答が遅い理由には、さまざまな理由が考えられますが、良い管理会社の場合は、その日のうちに何らかのアドバイスや提案をくれるなど、対応が早いのが特徴です。仮に即日ではなくとも「〇日以内には頂いた件をまとめてご返答いたします」など、誠実に対応してくれる管理会社を選ぶのがポイントと言えるでしょう。

自身が所有している物件に足を運んでみたところ、廊下や階段などの共用部分に落ち葉が散乱していたり、雨垂れなどで汚れていたりする場合があります。共用部がきれいに維持できているかどうかは、入居者の満足度に関係してくる可能性があり、そもそもの建物管理業務がされていない可能性があります。

管理会社に賃貸物件の管理を委託するということは、全てを管理会社に任せるということです。そのため、大家さんは管理会社からの報告がなければ、なかなか物件の情報を把握することができません。管理会社を選ぶ際は、管理が徹底されているということはもちろん、報告が徹底されていることも重要です。

立地条件や物件スペックなど、極端に条件が悪い物件でないにも関わらず、半年以上空室が続いている場合には、客付けの方法含めて管理会社に問題がある可能性があります。特に、「需要が減っていますからね」と、空室が生じることを当たり前のように捉えている管理会社は、客付けに積極的でないケースが考えられます。

物件によって空室が生じている理由は異なるため、それぞれの物件に合わせた対策が必要です。たとえば、周囲の物件よりも賃料の安さを売り出す場合、フリーレントの導入、敷金・礼金の引き下げや、無料にするといった方法があります。また、支出を伴いますが、トイレをウォシュレットに変更する、キッチンを新しくするなどの違うアプローチもあります。

最近は、モデルルームのように内見時に家具を設置したり、設置されている家具をそのまま使用できたりといった物件も増えており、情報収集を積極的に行って、それぞれの物件に最適な提案ができる、高い提案力を持った管理会社を選ぶことも重要です。

不動産売買における仲介手数料のように上限が設けられているわけではありませんが、管理委託費は、家賃の5％程度が一般的です。特筆されるような管理を行っているわけではないにも関わらず、管理委託費が極端に高い場合、キャッシュフローの悪化を招く可能性があります。

物件を取得した時からずっと同じ管理会社にお願いをしている場合、疑いもせず管理費を支払っているケースは往々にあります。管理会社との関係性も大切ではありますが、賃貸経営をしている以上、キャッシュフローの悪化は避けなければいけません。定期的なタイミングで管理委託費の相場を調べたり、他の管理会社を比較したりすることが大切です。

現在委託している管理会社はいかがでしょうか？すべてにポイントに該当し、「管理会社を変更した方が良いのでは？」と不安に感じる大家さんもいらっしゃるかもしれません。確かに、管理会社を変えるということも1つの選択肢ですが、管理会社を変更しても、必ず状況が改善するわけではありません。いきなり管理会社を変更することを考えるのではなく、他に解決策がないか検討するなど、段階を踏みながら進めていくことが重要です。

空室がなかなか埋まらないからと言って、管理会社にいきなり変更の話を進めると、これまでに築き上げてきた信頼関係が壊れてしまいます。そのため、管理会社の変更を検討する際は、変更前に現在の管理会社に相談しておくことが重要です。

管理会社に相談する際は、いきなり解約の話を切り出すのではなく、現状の問題点についてまとめて、業務改善を行ってほしいことを伝えることが重要です。たとえば、共用部分の清掃が行き届いていない場合や、対応が遅く報告が少ないという場合は、それらの業務改善策を相談するなどです。

これらの取り決めを行う際に、共用部分の清掃であれば「〇日に1回行う」、報告や連絡については「〇日以内に返答する」などを具体的に決めておくと、改善できているのか判断しやすくなります。

具体的に業務改善について相談していたにもかかわらず、改善が見られなかった場合でもいきなり解約に踏み切るのではなく、契約内容の見直しを行います。

たとえば、共用部分の清掃が行き届いていないという点か改善しないのであれば、共用部分の清掃のみを委託している業務内容から減らして他社に依頼するなどです。また、この程度であれば、時間に余裕がある大家さんの場合は自身で行えば費用の削減にもつながります。それでも管理会社に改善が見られない場合は、いよいよ契約解除に移りますが、契約解除に移る前に契約書の内容をしっかり確認しておくことが重要です。契約内容次第では、途中解約の際に違約金が発生する可能性もあるので注意しましょう。

なお、契約書に「途中解約不可」と記載されている場合ですが、「途中解約不可」は無効となり破棄できる可能性が高いため、一度、弁護士などに相談すると良いでしょう。

それでは、大家さんが安心して業務を任せられる管理会社はどのように選定したらよいのでしょうか。まずは、業務内容に不足がないか確認する必要があります。ご説明したとおり、管理会社によって業務の範囲は異なるため、お願いしたい業務を担ってくれる管理会社を選ばなければ、後々不具合が生じることは否めません。

また、対応スピードについても着目すべきでしょう。業務をお願いした場合にすぐに対応してくれるかどうかは安定経営につながります。また、入居者の満足度を高めるためにも、休日でも入居者のクレーム対応をしてくれるような窓口を設置しているかどうかは重要な確認事項です。管理会社は大家さんの大切なパートナー。慎重に選ぶことをおすすめします。

管理会社を変更する際は、同じようなことを繰り返さないようにするためにも、複数の管理会社を比較することが重要です。その際、管理会社ごとに管理業務の内容は異なるため、契約書類の内容を確認しておくことをおすすめします。また、「対応」「管理・報告」「提案」「担当者」の4つの項目について、各管理会社によってどのような違いがあるかを聞いて紙に書き出しておくと、後で確認しやすい他、契約後のトラブルを防ぐことにつながるでしょう。

ここでは、不動産管理会社に関するよくある質問をご紹介します。

まずは、現在管理会社と締結している管理委託契約書の内容を確認します。解約予告についてどのように記されているか確認するようにしましょう。次に、新しい管理会社を検討、選定し、現在の管理会社に解約通知をします。そして、新しい管理会社との契約締結です。不動産管理会社変更の際の注意点など、詳しくはこちらの記事を参照ください。

管理委託費の相場は、一般的には家賃の5%程度となっています。ただし、これは管理会社によって異なるほか、委託する業務内容によっても変動するため、管理会社に確認するとよいでしょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

物件の状況は管理会社とのやり取りを通じて把握する場合が多く、管理会社と良好な関係を築くことは大切です。業務をすべて管理会社に丸投げするのではなく、定期的にコミュニケーションを取るようにしましょう。また、お互いに齟齬がないよう管理業務の責任の所存を決めることもポイントです。詳しくはこちらの記事を参照ください。

賃貸経営をしている大家さんの中には、「管理会社に管理を委託していても空室状況が何も変わらない」と、管理会社に不満を抱く方もいらっしゃるかもしれませんが、もし、管理会社に任せきりの場合には、管理会社だけではなく、大家さんの責任でもあります。あくまでも賃貸経営は大家さんが主体です。サポート役の管理会社に任せきりにせず、大家さん自身も当事者意識を持ちながら、賃貸経営に取り組んでいきましょう。