アパートを相続予定だけど、賃貸経営って何から始めればいいの？

親や親族がアパートを経営していて高齢になれば、誰がそのアパートを相続するのか、という話にもなるでしょう。その結果、アパートを相続することが決まった方はラッキーです。アパートはうまく経営すれば毎月安定した収益を生みだしてくれるもので、相続税は掛かりますが、それを相続できるなど人生にそう何度もあることではありません。

ですが、親や親族の方がアパート経営をうまくやっていたからといって、相続した方が同じようにうまくやれるとは限りません。アパート経営がうまくいくかどうかは大家さんの手腕によるところが大きく、場合によっては収益性が大きく悪化してしまうこともあります。将来アパートを相続する予定の方は、その幸運に感謝しながら、アパート経営が事業であることを認識することが大切です。

まずはアパート経営を始める前にやるべきことを押さえておきましょう。

アパートを相続することが決まったら相続手続きを進めます。具体的には相続登記と相続税の支払いです。相続登記とは、相続した不動産を被相続人(亡くなった方)から自分の所有権移転登記する手続きのことです。実は、相続登記には期限がありませんし登記の義務もありません。

しかし、相続登記をしておかないと「相続人のうちの誰かがさらに亡くなって、関係者が増えすぎて登記できない」など、後々トラブルが発生することもあるため、最初に登記を済ませておきましょう。

また、相続の開始を知ってから10カ月以内に相続税の支払いをする必要があります。アパートの資産価値によっては納税額も高額になる可能性があるため、事前にどのくらいかかるかを把握し、納税資金を用意しておきましょう。

次に、入居状況、空室状況を確認します。空室が多いようであれば修繕等を実施して空室対策する必要があるでしょう。また、入居者がいる場合でも退去予定が決まっている場合や、数カ月以内に更新月が到来する場合など、次の入居者募集の準備をしなければならないこともあります。

過去の修繕箇所や修繕頻度について確認しておきます。大規模なリフォームを実施しているのであれば、どのようなリフォームを行ったのか調べて入居者募集につなげるとよいでしょう。

また、定期的な修繕の必要があるものについては、前回いつ実施しており、次にいつ実施する必要があるのかを把握します。さらに、修繕の必要があるのにも関わらず修繕が実施されていないような場合には、改めて修繕計画を立てて実施していく必要があるでしょう。

アパートローンの残債を確認すると共に、全体的なお金の流れ(キャッシュフロー)も把握しておきます。

具体的には、家賃収入が毎月いくら入っており、その内いくらをローンの返済に充てているのか、また、修繕費用など経費をいくら払っており、最終的に手元にいくら残るのか確認が必要です。

アパートローンの金利が高いような場合には借り換えを検討してもよいでしょう。その他、家賃収入を伸ばせる余地があるのであれば空室対策をすべきですが、そのための修繕などにお金を捻出できるのかどうか、経費が過大なようであれば修繕費や管理費の見直しはできないかなど見ていきます。

最後に管理会社との契約内容を確認しておくことも大切です。管理会社との間の管理契約はどこまでの業務を任せているのか、契約期間は何年なのか、担当者は誰なのか確認します。その上で、依頼している業務についてはきちんと管理してくれているのか確認し、自分で管理できるところがあるのであれば管理契約の見直しも検討しましょう。

また、管理をしっかりしてくれていないと感じるのであれば思い切って管理会社を変える判断をしなければならないこともあります。

アパートの安定経営のために、大家さんは次のような業務に取り組んでいきましょう。

まずは収益改善のための業務です。

空室が目立つようであれば空室対策を実施します。

空室対策にもいろいろありますが、例えば水回りをリフォームして入居者募集の際にアピールするものから、部屋には手を加えずにフリーレント(最初の数カ月間賃料無料)を実施することで入居者の負担を和らげることなどがあります。いずれの空室対策についても大切なことは、費用対効果を考えることです。

例えば、50万円の費用をかけてリフォームしたのであれば、その費用を回収するのに何カ月かかるのか、もし実施しなかった場合どのくらい損失が出るのかといった計算をします。また、フリーレントを実施する場合には、〇カ月以内の退去はペナルティとして家賃〇カ月分といった特約をつけることも忘れないようにしましょう。

修繕計画を見直すことで収益改善につなげられることもあります。

退去者が出た場合、壁紙やフローリングの清掃、ハウスクリーニングなど原状回復のための修繕工事の他、7～10年に1回程度はエアコンを取り換える必要があるなど、定期的に実施しなければならない修繕もあります。

こうした工事について、ずっと同じ業者に依頼しているような場合には、他社と相見積もりすることで費用を安くできる可能性があるでしょう。その他、複数の工事をまとめて発注することで人件費や交通費を抑えることもできます。

次に、コスト削減のための業務を見てみます。

管理会社に過大な費用を支払っていないか見直しを実施します。管理会社に管理業務を委託する場合、入居者募集だけを委託するのか、建物の管理全体を委託するのかといった違いがあります。また、管理の内容(家賃回収やクレーム対応をしてくれるかどうかや、週に何回現地清掃してくれるかなど)がどうなっているのかによって管理費の額が変わります。

さらに、管理会社によっては業務範囲に含まれているはずの業務を適切に実施していないような場合もあります。不必要な管理内容については削除したり、逆に必要な管理を追加したり、一つ一つ見直すことが大切です。場合によっては管理会社の変更や、自分で全て管理する自主管理についても検討してもよいでしょう。

自主管理すれば、毎月管理会社に支払う必要のある管理費(家賃の5～10%程度)を節約できます。ただし、自分で家賃回収やクレーム対応、清掃業務など行わないといけなくなる点に注意が必要です。

最後に資金計画の見直しを行います。

管理費や修繕費、アパートローンの金利など含めて、毎月どのくらいの収入があり、どのくらいの経費がかかっているかを確認します。空室対策で収入増を目指しつつ、管理費や修繕費、アパートローンの見直しをして最終的に手元に残るお金を少しでも多くできるように工夫を重ねましょう。

ここまでお伝えしてきたように、アパート経営にはやらなければならないことがたくさんあります。慣れてしまえば管理会社任せで「ほとんどやることもなく安定収入を得る」こともできるのですが、全てがうまくいくわけではありません。相続したアパートを運営していくにあたり、不安を感じる場合にはどうすればよいのでしょうか。

まずは管理会社に相談してみましょう。アパートの管理を委託している場合、最終的な判断はオーナーがするにしても細かなところは管理会社の方が把握していることが多いです。現在のアパートの問題点など話し合いながら、解決の道を探していくとよいでしょう。

管理について考えたり、実際に管理したりする手間や時間を割けないという場合には管理方法の変更も検討しましょう。被相続人(亡くなった方)が自主管理だったり、入居者募集しか委託していなかったりする場合には費用はかかりますが、もっと多くの範囲を管理してもらうことを検討するのもよいでしょう。

サブリース契約をすれば、物件に空室が生じたとしても毎月定額の家賃を受け取れるようにすることもできます。

どうしてもアパートを運営していくのに不安を感じる方は、最終手段としてうまく経営してくれる方に売却することを検討してもよいでしょう。売却すれば、アパート経営について考える必要もなくなりますし、まとまったお金を手にすることもできます。

なお、アパートは築年数が経ったり、管理の手が回らずにぼろぼろになったりすると売却価格も安くなってしまうため、売却を検討しているのであれば早めに決断したほうが良いでしょう。

相続アパートの賃貸経営についてお伝えしました。アパート経営は、うまく経営すれば毎月安定した収入を得られるものですが、簡単ではありません。アパートを相続される方は、自分が事業者になるということを忘れずに経営に取り組んでいくことが大切です。