区分マンション経営はメリットばかりじゃない?安定経営のために押さえておきたいポイント

監修キムラ ミキ

  • 公開日:
  • 2019年09月23日
  • 更新日:
  • 2019年09月23日
区分マンション経営はメリットばかりじゃない?安定経営のために押さえておきたいポイント
賃貸経営をするためにアパートやマンションを1棟まるごと購入するには多額の資金が必要になります。しかし、区分マンションの場合は、マンションの1室を購入することで賃貸経営をスタートすることが可能です。そのため資金を抑えて、手軽に賃貸経営を始められるというメリットがあります。しかし、当然ながらメリットばかりではありません。この記事では、区分マンションによる賃貸経営を検討している方々に、メリットやデメリットを始め、安定経営のためにどのようなことを考えておけばよいのか等々、詳しくお伝えしていきます。

区分マンション経営はメリットばかりではありません。
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目次

区分マンション経営ってどういうもの?

まずは、区分マンションによる賃貸経営について、概要を整理しておきたいと思います。区分マンション経営とは、分譲マンションの1室を購入し、第三者に賃貸し、賃料収入を得ることをいいます。

冒頭で触れた通り、アパートやマンション1棟を購入または建設する場合、数千万円から数億円かかる可能性もあります。しかし、区分マンション経営の場合、分譲マンションの1室を購入となりますので、1棟丸ごと購入または建設することと比較すると、初期費用を低く抑えることができます。とはいえ、分譲マンションの1室でも、賃貸経営には変わりがありません。安定経営のためには、経営の見通しを立てたり、対策を講じたりすることは、アパートやマンションの1棟経営と同様に必要なことです。

区分マンションの安定経営のためにやるべきこと

区分マンション経営の安定経営のためにやるべきことは、アパートやマンションの1棟経営と基本的には変わりがありませんが、区分マンション経営特有の検討課題もあります

空室対策

アパートやマンションの1棟経営で、例えば1棟に10室ある場合、1室空室が生じたときの空室率は10%でとなりますが、他9室からの賃料収入が得られるため、賃料収入がゼロとはなりません。しかし、区分マンション経営では、1室空室が生じたときの空室率は100%となり、賃料収入がゼロになってしまうリスクがあります。

そのため、アパートやマンションの1棟経営よりも、空室を生じさせないための対策を講じておく意識が必要になります。

大家さんが主体的に賃貸経営について考える

入居者募集は、一般的には管理会社や仲介会社に委託をするケースが多いと思います。しかし委託先に丸投げするだけではなく、賃料設定の妥当性を考えてみたり、管理会社や仲介会社のパフォーマンスをチェックしたり、必要に応じて契約内容や委託する会社自体の見直しを検討したり、と大家さん自ら主体的に賃貸経営について考えることも必要です。

客付けに強い仲介会社に委託する

区分マンション経営は、空室=ゼロ収入となるため、客付けに強い仲介会社に入居者募集を委託し、空室が生じないようにしたいと考える場合、いくつか物件周辺の仲介会社を訪問し、入居者募集に際してどのような営業活動をしてくれるのかヒアリングをしてみてはいかがでしょう。

インターネットを介して大々的に広告宣伝をしてもらえるのか、それとも独自の情報網を通じて入居者をさがしてくれるのか等々、仲介会社によって特徴はあるものです。所有する区分マンションの入居者属性に対して、どの仲介会社が強みを持っているのか、日頃からリサーチしておくとよいでしょう。

迅速に対応してくれる管理会社に委託する

客付けに強い仲介会社に加えて、迅速に対応してくれる管理会社を選択することも重要なポイントです。空室が生じた場合、クリーニング等の原状回復の手配等を素早く行ってくれる管理会社に委託しておくことで、空室期間を短期化することができます。

また、区分マンション経営に限ったことではありませんが、日頃から入居者とコミュニケーションをとり、入居者から不満などを申し出やすい関係づくりをしておくことも空室を生じさせないために大切なことです。その役割を管理会社に委託する場合には、入居者対応に定評のある管理会社を選ぶことが大切であることは言うまでもありません。

空室対策として複数戸を所有する

区分マンション経営は、分譲マンションの1室を購入してスタートする方が多いと思います。しかし、ひとたび空室となると賃料収入がゼロになることは、既にふれたとおりです。そのリスクを回避するためには、1室ではなく、段階的に戸数を増やしていくことも一案です。

ただし、当然ながらそのためには、費用も必要となるので一朝一夕にできることではありません。事業拡大の見通しを立てておく必要があるでしょう。このような、大家さん自身の経営視点を育てていくことも、区分マンション経営に限らず、賃貸経営には大切な要素であると考えます。

収益見通し

賃貸経営において、収支を見通した事業計画を立てることが重要です。また、その計画の中には修繕計画も盛り込み、物件価値の低下をくいとめる努力も必要です。その修繕には、費用がどれくらいかかるのかを概算し、収支予測を見通し、資金ショートしないかどうか、自己資金としてどれくらい必要となりそうか、キャッシュフロー表を作成してみましょう。

なお、アパートやマンションの1棟経営の場合、修繕の自由度は高いのですが、区分マンション経営の場合、修繕を行うときには、専有部分の修繕であっても分譲マンションのルールブックである管理規約に従うことが求められます。修繕を行う場合には、事前に管理組合に相談しておくことでトラブル回避につながります。

区分マンションで避けられない管理組合との関わり

区分マンションは、1棟のマンションの各部屋(専有部分)について、各大家さんの所有権が成立しています。それ以外の部分であるエレベーターや階段、廊下などについてはすべての大家さんが組織する管理組合が管理をすることになります。その管理は各大家さんが負担する管理費によって行われます。

また、各部屋(専有部分)については各大家さんが管理規約に従った上で修繕を行うことができますが、共有部分の修繕については多額の費用がかかるため、長期的な修繕計画に基づいて管理組合が修繕を行う必要があります。その修繕を実行するために各大家さんが負担するのが修繕積立金です。

適切な管理、修繕が行われることで、マンション全体の資産価値の維持にもつながります。管理組合の理事会や総会が開かれる際には参加して、マンションの管理、修繕の状況についてチェックをしておきましょう。

コスト削減

区分マンション1室の賃貸経営では、先に触れた管理費や修繕積立金など、区分マンション特有の支出もあるため、その他の支出をできる限り抑えることを検討しておくことが好ましいでしょう。

管理についても管理会社にどこまで委託し、自分でどこまで動くことにするのか、で必要となる費用は異なります。また、ローンも金融機関によって、金利などの融資条件が異なる可能性があります。複数の金融機関に相談をされた上で融資をどこから受けるのかを決定するのも、コスト削減につながることになります。

トラブル対策

万一のトラブルに備えて、保険などの備えを準備しておくことも重要です。例えば、火事に対する備えとして、マンションの共有部分については管理組合が火災保険に加入していますが、区分マンションの部屋(専有部分)については大家さんが火災保険に加入しておく必要があります。また、入居者にも家財を対象として火災保険に加入してもらいましょう。

また、水道管などが破裂するなどして、下階などに漏水被害を生じさせてしまうことも考えられます。施設賠償責任保険に加入しておくことで、その損害賠償責任について補償を受けることができます。入居者の過失によって被害が生じる可能性もありますので、入居者に個人賠償責任保険に加入してもらうことも忘れないようにしておきましょう。

管理会社と良好な関係を築くことも大切

区分マンションでの賃貸経営を行う大家さんには、主となる職業を有している、いわゆるサラリーマン大家さんも多いでしょう。その場合、管理の多くを管理会社に委託するケースも多いことが想定されます。管理会社とコミュニケーションをこまめにとり、良好な関係を築いておくことも安定経営のために大切なことです。

まとめ

区分マンションでの賃貸経営は、アパートやマンションの1棟経営よりも初期費用は抑えることはできますが、ひとたび空室が生じると賃料収入がゼロとなるため、より精度の高い事業計画や空室対策を考えておく必要があります。メリットだけでなくデメリットも十分に理解しながら、区分マンションでの賃貸経営を行うことをおすすめします。

区分マンション経営はメリットばかりではありません。
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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

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