赴任や転勤で持ち家を留守にする時の選択に!リロケーションの流れや注意点をご紹介

監修キムラ ミキ

  • 公開日:
  • 2019年09月18日
  • 更新日:
  • 2019年09月18日
赴任や転勤で持ち家を留守にする時の選択に!リロケーションの流れや注意点をご紹介
海外赴任や転勤が決まり、持ち家を売却しようか貸し出そうか悩んだときは、リロケーションという方法を考えてみてはいかがでしょうか。今回は、一定期間住まなくなることが決まった持ち家をどうしようか悩んでいる方に向けて、不動産活用の一つの方法であるリロケーションについて、内容や仕組み、必要な準備などを、わかりやすくご紹介していきます。

持ち家を留守にする時におすすめなリロケーション。
専門会社に相談して流れや注意点を把握しておこう!

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目次

リロケーションの仕組み

まずは、リロケーションのサービスの仕組みについてご紹介したいと思います。

リロケーションサービスが生まれた背景

リロケーションサービスが生まれたのは、借地借家法の改正が背景にあります。借地借家法は、原則として大家さんよりも立場の弱い、借主保護の性質を強く持っています。そのため、大家さんから借主に対して契約の解除や更新拒絶を行う場合、正当事由がなければできないという内容になっているのです。つまり、いったん借主に不動産を貸すと、借主がその不動産を利用したいといい続ける限り、原則として大家さんは貸し続けなければならないということになります。

しかし、借地借家法の改正により、定期借家権に基づく賃貸借契約が認められることになったことで、期間限定の賃貸借契約を締結することができるようになりました。その結果、短期間貸したいというニーズに応えることができるようになったため、その一手段としてリロケーションサービスという新しいサービスが生まれました。

定期借家契約と普通借家契約

期間限定の賃貸借契約である定期借家権と従来の普通借家契約の違いについて、整理しておきたいと思います。
定期借家契約普通借家契約
契約期間自由(1年未満でも可)1年以上で設定。1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となる。
中途解約借主:やむを得ない場合可借主:できる
貸主:ー貸主:要正当事由
更新の有無期間満了により終了。更新されない。合意があれば再契約は可。正当事由がない限り更新継続
契約方法公正証書等の書面による契約に限る口頭でも書面でも可
表にまとめた通り、普通借地契約では、借主保護が最優先されます。一方、定期借家契約では、契約期間設定の自由度が高かったり、期間満了で契約を終了させることができたりと、大家さんの事情を考慮した契約内容にすることができます。リロケーションサービスを活用して持ち家の貸し出しを行う場合には、定期借家契約での契約締結を行うことになります。

代理委託方式と転貸借方式の違い

賃貸借契約を、管理会社などを介して締結する方式には、代理委託方式と転貸借方式があります。一般的な賃貸では、代理委託方式(管理会社などが大家さんの代理人となる方式)で行われるケースが多いでしょう。契約は大家さんと借主の間で締結し(不動産会社が仲介することが多い)、管理は管理会社などが大家さんに代わって行います。ただし、大家さんは契約の当事者であるため、クレーム対応等は大家さんの指示が必要です。

これに対して、転貸借方式は、大家さんが管理会社などに不動産を貸して、借り受けた管理会社などが借主に転貸借します。つまり、大家さんは契約の当事者にはなりません。当事者ではないため、クレーム対応等は、借り受けた管理会社などが大家さんの指示をまたずに対応することができます。リロケーションサービスでは、この方式が使われることが多いでしょう。

売却や賃貸との違い

リロケーションは、持ち家を賃貸物件として活用する方法のひとつですが、持ち家を売却するのと、賃貸物件として活用することに、どのような違いがあるのかについて、簡単に整理しておきましょう。

売却の場合

不動産を売却すると、所有権を手放すことになるため、固定資産税や維持費の負担がなくなります。ただし、売却に伴い、諸費用(仲介手数料、抵当権抹消登記費用、印紙税等)がかかります。

賃貸に出す場合

賃貸に出すことで、家賃収入を得られます。また、持ち家の所有権を手放すわけではないため、将来的に再び住むことも可能です。ただし、持ち家とはいえ、賃貸経営を行うことになるため、建物の維持管理、固定資産税などの支出、確定申告の必要性など、大家さんとしての手間も必要になります。

リロケーションサービスを行っている会社

リロケーションサービスを行っている会社には、どのような会社があるのでしょうか?

1.リロケーション専門の会社

リロケーションを専門に行っている会社もあります。長年のリロケーション実績で培った地元や大手不動産会社との繋がりを有し、法人契約も多数保有している、とあるリロケーション専門の会社があります。こちらでは、入居者を迅速に見つけてもらうことができるというメリットがあります。また、リロケーションを専門に行ってきたからこそ分かる、オーナーの不安ポイントに対応するサービスも充実しています。

2.大手不動産会社(全国・特定)

大手不動産会社が、リロケーションを扱っている場合もあります。ある大手不動産会社では、そのブランド力や独自のネットワークをフル活用して、入居者を探してくれます。リロケーション専門の会社よりも安い費用でサービスの提供をしている場合もあります。

3.総合管理会社

総合管理会社が、リロケーションを扱っている場合もあります。ある総合管理会社では、設備の修繕工事を無償で提供しているように、総合管理会社としての実績、ノウハウを活かしてリロケーションを行うという特徴があります。

リロケーション物件に住む人はいるの?

持ち家を一時的に賃貸に出したいと考える持ち主にとっては、便利なリロケーションサービスですが、期間限定の賃貸物件となるリロケーション物件に住みたいと考える人はいるのでしょうか?

例えば、転勤や通学などで一時的に賃貸物件を利用するというニーズが考えられます。その他にも、マイホーム建築中における仮住まいとして利用したいという方もいるでしょう。リロケーション物件は、もともと持ち主自らが住むために建築、購入した物件であるため、賃貸物件として建てられた物件よりもグレードが高いといえます。期間限定である分、同グレードの賃貸物件よりも割安に借りることができるため、設備などにこだわる入居者には魅力的に感じられる可能性もあるでしょう。

リロケーションの流れを把握しよう

実際に、リロケーションサービスを活用して、持ち家を賃貸に出す場合の流れを把握しておきましょう。

1.会社を決める

まずは、リロケーションサービスを提供してくれる不動産会社(以下、リロケーション会社)などを決めます。

2.入居者募集を行う

リロケーション会社を通じて、入居者募集を行います。

3.賃貸借契約を結ぶ

入居者が決まったら、賃貸借契約を締結します。

4.管理業務を行う

リロケーション会社が管理業務を行います。管理業務には、様々なものがありますが、家賃の請求・回収・送金、入居者からのクレーム対応、建物管理(修理修繕、清掃)などが挙げられます。

利益が出たら確定申告を行う

リロケーションで得られた家賃収入も不動産所得となりますので、確定申告が必要です。リロケーション会社によっては、年間収支報告書の作成をしてくれる場合もあります。

リロケーションのメリットとデメリット

持ち家の持ち主としては、メリットが多そうなリロケーション。もちろんメリットもありますが、デメリットもありますので、簡単にまとめておきたいと思います。

メリット

持ち家を活用して賃貸経営を行うことになるため、家賃収入が発生します。売却、普通借家契約と異なり、持ち家を手放さず、期間限定で貸し出すことができるため、将来的に持ち家に再び住むことができます。賃貸期間中、管理会社が管理を行ってくれますし、人が住んでくれることで、建物の劣化をおさえることもできます。そして、防犯面でも安心できます。

デメリット

期間限定の貸し出しとなるため、そのニーズをもつ借主を見つけるのが難しい可能性があります。また、入居者が物件を破損するなどのトラブルが生じる可能性もあります。なお、契約期間中は、リロケーション物件に持ち主が住むことはできません。しかし、転勤の終了時期が早まったなどときなど、リロケーション会社によっては契約内容の変更に応じてくれる場合もあります。

リロケーションサービスの注意点

リロケーション会社によって、実績やサービス内容、強みなどが異なります。リロケーション会社の評判、口コミをよく調べておきましょう。また、入居者と交わす契約での、特に後々トラブルに発展する可能性のある、入居者の契約違反、原状回復費用の請求、入居者の不退去などに対して、どのような取り決めとするのかを明確にしておくことも必要です。

リロケーションでかかる費用

リロケーションサービスを活用する際には、管理手数料が必要です。その他にも、持ち家の状態によっては、設備交換、リフォーム費用も必要となる可能性があります。

まとめ

一時的に住まなくなった持ち家を、ご紹介したリロケーションサービスを活用することで、有益に活用することができますし、将来、再び持ち家に住むことにも不安を感じる必要がありません。リロケーションの他にも、売却したり、一般的な賃貸に出したり、という方法もあります。それぞれのメリットデメリットをよく理解した上で、住まない持ち家の扱いをどのようにするのか、業者に相談してみてはいかがでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

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