賃貸or売却or空き家。住まない持ち家で悩む前に知っておきたいポイントをご紹介

監修キムラ ミキ

  • 公開日:
  • 2019年09月17日
  • 更新日:
  • 2019年09月17日
賃貸or売却or空き家。住まない持ち家で悩む前に知っておきたいポイントをご紹介
結婚や出産、転勤などの理由で引越しを考え、現在住んでいる家に住まなくなった場合や、別の家に住んでいた親が亡くなって相続することになった場合など、「住まない持ち家」をどうしようか悩む時があると思います。今回は、「住まない持ち家」を賃貸に出そうか売却しようか迷っている方にメリットやデメリットなどを整理し、あなたにとって、「住まない持ち家」を賃貸に出すのか売却するのか、どちらが向いているのか選択できるよう、詳しくお伝えしていきます。

あなたは「住まない持ち家」を賃貸に出しますか?売却しますか?
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目次

「住まない持ち家」はなぜ生まれる?

「住まない持ち家」を所有することになるケースには、どのようなことが考えられるのか、事例を挙げてみたいと思います。
1.住み替えの場合
「単身の時にマンションを購入したものの、結婚することになり2人で住むには手狭なので新しいマンションを購入することになった」というケースに出会ったことがあります。単身の時に購入したマンションの住宅ローンの残債があると、2つのマンションの住宅ローン返済をしていかなければならないけど愛着もあるし、賃貸に出した方がよいのか、売却した方が良いのか、迷っているといわれていました。

2.転勤の場合
初めて購入したマイホーム。「基本仕様にオーダーオプションも取り入れた愛着のあるマイホームに住んでいたところ、転勤辞令を受けた」というケースもありました。単身赴任をするにしても、どれくらいの期間で帰ってこられるのか分かりません。家族一緒に転勤先へ引っ越すことを考えたものの、愛着のあるマイホームを手放すのも、誰も住まないままにするのも惜しいといわれていました。

3.急な相続の場合
「遠方に住んでいた親が急に亡くなった知らせを受けた後、他に相続する者もなく、やむなく実家を相続することになった」というケースもあります。仕事もあるので実家に住むわけにはいきませんし、管理もできません。とはいえ固定資産税の負担もあるので、管理が行き届かない建物を放置することに不安も残るといいます。
平成30年住宅・土地統計調査結果(総務省統計局)によると、空き家数は 846 万戸となっており、平成 25 年と比べると26 万戸(3.2%)の増加となっています。空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)は、13.6%と 0.1 ポイント上昇し、過去最高。上記に挙げた事例のように、「住まない持ち家」を持つことになった人は年々増えていることがわかります。

「住まない持ち家」は売却だけではなくなった背景

以前であれば、賃貸経営をする人は、地主やお金持ちというイメージが強かったように思いますが、近年では「サラリーマン大家さん」という言葉もメディア等で見かけることも多くなりました。副業として、賃貸経営や不動産投資をする人も増えてきていているということです。

賃貸物件を購入して賃貸経営をするだけでなく、事例に挙げたようなケースで「住まない持ち家」を所有することになった場合でも、その物件を売却するという方法だけでなく、賃貸に出すことを選択肢の一つに考えることもできるでしょう。

「住まない持ち家」の選択肢

「住まない持ち家」は、一般的に、売却する、賃貸に出す、空き家のままにしておく、という3つの方法の中から、どうするかを選ぶことになります。また、賃貸に出す方法のひとつとして、「リロケーション」についても触れておきたいと思います。

1.賃貸に出す

持ち家を第三者に貸し出して、賃料収入を得る方法です。

【メリット】
メリットとしては、家賃収入を得られることが挙げられます。住宅ローンの返済が残っている場合、家賃収入を返済原資に充てることができます。また、マイホームを手放さなくてもよいので、愛着のあるマイホームに将来的に再び住むこともできるのです。

【デメリット】
デメリットとしては、住宅ローンを継続することが難しい可能性があります。住宅ローンは自己居住用不動産取得のために利用することができるローンです。そのため、自己居住用ではなくなった場合には、アパートローンの融資に切り替えを求められる可能性もあります。なお、家賃収入は、入居者がいて初めて得られるものです。入居者が決まらず空室である場合には家賃収入を得ることができず、ローンの返済負担が残ることになります。

また、入居者によっては、家賃滞納などトラブルが発生する可能性があることも留意しておきましょう。持ち家といえ、賃貸に出すということは賃貸経営をすることになるため、建物の維持管理、固定資産税などの支出、確定申告の必要性など、大家さんとしての手間も必要になります。

2.売却する

持ち家を売却する方法です。

【メリット】
不動産を所有すると、固定資産税や維持費が必要となりますが、売却するとその負担がなくなります。また、売却益がある場合、新たなマイホーム購入資金に充てることもできます。

【デメリット】
住宅ローンの返済が残っている場合、残債の一括返済が必要となります。そのため、売却価格が住宅ローン残債以上とならなかった場合には、自己資金も必要となることには注意しましょう。売却に伴い、諸費用(仲介手数料、抵当権抹消登記費用、印紙税等)がかかることもデメリットと言えるでしょう。

売却を検討する場合は、スマイティの不動産売却を通じて不動産会社に相談してみましょう。

3.空き家のままにしておく

賃貸に出すことも、売却もせず、空き家のままにしておくという方法もあります。

【メリット】
愛着のあるマイホームを手放すことなく、いつでも再び住み始めることができることがメリットといえます。

【デメリット】
建物は、人が利用しないと劣化が進行しやすいといわれています。換気をしないことで湿気がこもることが要因です。空き家のままにしておくことで、誰かが不法侵入し、居住、窃盗、放火などの犯罪の温床となる治安面、防犯面のデメリットもあります。そのため、管理会社などに定期的な管理を依頼したり、セキュリティ対策を講じたりする必要があります。

なお、不動産を所有している状態が継続することになりますので、租税公課や維持費などの費用がかかることになります。

4.リロケーション

リロケーションとは、転勤などの留守宅を賃貸に出すことをいいます。

一般的な借家契約と異なり、定期借家契約に基づいて期限を設けた借家契約を締結することになるため、設定賃料が近隣類似物件よりも低い設定となる可能性もあります。その他のメリット・デメリットについては、賃貸に出す場合と大きく変わりません。

賃貸に向いているケース

「住まない持ち家」を賃貸に出すことが向いているケースとして、以下のようなことが考えられます。

• 住宅ローン返済額+諸経費<家賃収入
家賃収入よりも住宅ローン返済や諸経費が上回る場合は、常に自己資金が必要となります。採算性が見込めるかどうかを考えておきましょう。

• こだわりが強くない物件
内装などにこだわって取得した物件は、マイホーム所有者自身が他人に貸すことに抵抗感がある可能性もあります。また、そのこだわりを好む入居者を見つけることが難しい可能性もあります。

• 新たにマイホームを購入する予定がない
住宅ローンが残っている場合、その返済負担に加えて、新たに住宅ローンを組むことは難しいでしょう。住宅ローンの返済が終わっている、または新たにマイホームを購入する予定がない場合は、賃貸に出すことを選択するのも一案です。

売却に向いているケース

「住まない持ち家」を売却することが向いているケースとして、以下のようなことが考えられます。

• 住宅ローンを完済している
売却に際して、住宅ローンの一括返済が求められることは先に述べた通りです。そのため、既に住宅ローンの返済が終わっていたり、売却金額が住宅ローンの残債を上回る可能性が高かったり、十分な自己資金があったりする場合は、売却を選択することもできます。まずは、不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

• なんとなく悩んでいる
「住まない持ち家」に、将来的に住む予定もなく、なんとなく悩んでいるという場合には、売却を選択するのも一案です。悩んでいる間にも固定資産税や維持費はかかりますし、劣化が進んだ後に売却すると、売却価格も低くなります。

あらかじめチェックしておくこと

「住まない持ち家」をどのようにするか選択する前に、チェックしておきたいことについて触れておきたいと思います。

1.住宅ローンが残っているか
住宅ローンが残っているかを調べておきましょう。残っている場合、賃貸、売却のいずれの選択においても影響があることは先に述べた通りです。

2.持ち家の状態や築年数
物件状態(外観・内観)を把握しておきましょう。売却の際の査定、および賃貸に出す場合の近隣類似物件の家賃相場の把握を行う際にも必要な情報です。

3.必要書類や登記などの確認
特に売却に際しては、取得時資料や登記情報を確認しておくことが必要です。特に相続を受けた場合は、当初の取得時資料がなかったり、登記が行われていなかったり(権利登記は任意であるため、所有権者がご先祖の名前のままということもある)、というケースも少なくありません。確認に時間を要する可能性もありますので、あらかじめ、確認しておきましょう。

売却できなかったら賃貸にできる?

売却できなかったら賃貸と考えている間にも時間は過ぎ、建物の経年劣化は進みます。

築年を重ねた賃貸物件に特段の魅力がなければ、賃貸物件として活用することが難しくなる可能性もあります。また、賃貸に出した後に売却を考えた時、賃貸用物件としての売却を考える必要性も出てきます。自己居住用物件として、様々な入居者に利用された劣化した物件を好んで購入する層は少ないため、売り出し価格は低く設定せざるを得ない可能性が高いでしょう。

まとめ

「住まない持ち家」と一口に言っても、様々なケースが考えられます。自分にとってどれくらいの愛着があるのか、住宅ローンの残債の有無等々によって、「住まない持ち家」をどうするのか、どの選択肢を選ぶのかは異なります。それぞれの方法のメリット・デメリットを踏まえて、自分にとってどの方法が適しているのか、考えるヒントにしてみてはいかがでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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