アパート経営にかかる経費を削減するために大家さんができること

アパート経営は、物件を取得した後も運営や維持のために多額の費用が必要になります。例えば、共用部分の消耗品の交換費用、大家さんとしての知識を得るための書籍購入費やセミナー参加費、物件価値を維持するための修繕費用など、様々なものが挙げられます。

アパート経営を行う上で、どのような費用がかかるのかを予め確認し、事業収支の見通しを立ててからアパート経営を進めていくことが望ましいといえます。

アパート経営を始める前に、どのような費用がかかるのかを予め確認することも大切なことですが、アパート経営をスタートした後も無駄な経費がないかチェックする姿勢も持っておきたいものです。無駄な経費の削減を図ることで、キャッシュフローの改善にもつながります。

まずは、アパート経営に必要な経費にどのようなものがあるか整理しておきたいと思います。

運営費のうち、固定費とは毎月同額の支払いが発生するものを指します。例として、以下の費用が挙げられます。

管理委託費	管理会社に管理業務を委託している場合にかかる費用です。毎月定額の支払いが発生します。
給与	アパート経営において、スタッフを雇用している場合、その給与も経費計上することができます。
地代	アパートの敷地が借地である場合、地代の支払いが発生します。地代も経費計上をすることができます。
ローン手数料、金利	アパートローンを借り入れてアパート経営を行う場合、毎月のローン返済が発生します。なお、経費計上できるのはローン手数料、金利のみとなり、元金は経費計上できません。
減価償却費	減価償却費は、実際に支払いが生じる経費ではありませんが、建物や設備など、高額なものは一括経費計上することができないため、経年劣化分を費用計上することができます。

管理費やローン手数料、金利は管理会社の見直しや、ローンの借り換えなどを検討することで、経費削減を図ることができる可能性があります。

運営費のうち、月によって支払い金額が変動するものを指します。例として、以下の費用が挙げられます。

変動費の削減は難しい面もありますが、支払い予定をチェックして資金繰りを見通しておくことが大切です。特に修繕費は大きな費用が必要となる可能性が高いため、修繕計画を立てて、計画的に実行しましょう。

保険料も経費のひとつです。アパートが災害による被害を受けた時に補償される火災保険や地震保険の保険料の他、アパートの不備等により、他人にケガを負わせるなど損害を与えたことに対して補償を受けられる施設賠償責任保険の保険料などが該当します。

地震保険は、公的な意味合いの強い保険なので保険料はどの保険会社で加入しても同額ですが、そのほかの保険は、保険会社によって補償内容や保険料は異なります。保険の見直しで、経費削減を図ることもできる場合もありますので、見積もりを取ってみるとよいでしょう。また、個人事業主としてアパート経営を行っている場合、地震保険料控除（最高5万円）を受けることもできます。

税金の内、固定資産税、都市計画税、事業税などは経費計上できます。なお、所得税、住民税は経費計上できません。

アパート経営を節税対策目的で行っている方もいるでしょう。所得税および住民税は、大まかにいえば、収入から経費を差し引いたものに対して課税されることになります。手元にキャッシュが残らないのは問題ですが、経費をコントロールすることによって、節税につなげることは可能です。

※計上方法は、税理士の方とも事前にご確認ください。

法人としてアパート経営を行っている場合、生命保険の保険料や、退職金の準備として中小企業退職金共済制度に加入している場合、その掛金、また小規模企業共済に、経営セーフティ共済などに加入している場合は、その掛金も経費計上することが認められています。

ご覧いただいたようにアパート経営には、様々な経費が必要となります。ただし、闇雲に経費削減を図ることは望ましくありません。経費削減によって、課税される税金が上がる可能性もありますし、また必要以上に経費削減を図ることによって、入居者の満足度を低下させることにもつながる可能性もあります。まずは、管理費用や保険料といった毎月支払いが必要となるものの、管理会社や保険会社によって費用が異なる可能性がある項目から手を付けてみるとよいでしょう。

運営費のうち変動費についても、共用部分の水光熱費に大きな変動がある場合には、漏電や漏水なども疑われますし、電灯器具の変更によって経費削減を図ることもできます。また、交際費を過度に支出していないか等も定期的に点検しておきましょう。

アパート経営には、多くの経費が必要となりますが、それは入居者に住みやすさや安心を提供するために必要なものです。しかし、アパート建設、購入時に業者からすすめられた管理や保険などの内容を大家さんが主体的に確認せずに、その費用をただ支払っているのであれば、そこには無駄が潜んでいる可能性はあります。面倒がらずに見直しを検討してみてはいかがでしょうか。

また、客観的なアドバイスを定期的に受けるために税理士のサポートを受けることも一案。アパート経営は、その文字が表す通り、「経営」に他なりません。アパート経営を安定的に継続するためにも、経費を上手にコントロールして、スマートな大家さんを目指しましょう。