アパート経営にかかる経費を削減するために大家さんができること

監修キムラ ミキ

  • 公開日:
  • 2019年07月26日
  • 更新日:
  • 2019年08月29日
アパート経営にかかる経費を削減するために大家さんができること
アパート経営は不労所得が狙えるなど、良い面ばかりフォーカスされがちですが、経営のためには多額の費用がかかります。キャッシュフローを安定させていくためには、空室対策を講じて、満室経営を継続させるだけでなく、不要な支出を減らしていくことも大切です。この記事では、アパート経営にかかる経費の削減を考えている方々に、まず、アパート経営にはどのような費用が必要か、そして、削減するためにできることについてお伝えしていきます。

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目次

アパート経営は物件購入後も多額の費用が必要

アパート経営は、物件を取得した後も運営や維持のために多額の費用が必要になります。例えば、共用部分の消耗品の交換費用、大家さんとしての知識を得るための書籍購入費やセミナー参加費、物件価値を維持するための修繕費用など、様々なものが挙げられます。

アパート経営を行う上で、どのような費用がかかるのかを予め確認し、事業収支の見通しを立ててからアパート経営を進めていくことが望ましいといえます。

積極的に取り入れたい経費削減

アパート経営を始める前に、どのような費用がかかるのかを予め確認することも大切なことですが、アパート経営をスタートした後も無駄な経費がないかチェックする姿勢も持っておきたいものです。無駄な経費の削減を図ることで、キャッシュフローの改善にもつながります。

アパート経営にかかる経費とは

まずは、アパート経営に必要な経費にどのようなものがあるか整理しておきたいと思います。

運営費(固定費)

運営費のうち、固定費とは毎月同額の支払いが発生するものを指します。例として、以下の費用が挙げられます。

管理委託費管理会社に管理業務を委託している場合にかかる費用です。毎月定額の支払いが発生します。
給与アパート経営において、スタッフを雇用している場合、その給与も経費計上することができます。
地代アパートの敷地が借地である場合、地代の支払いが発生します。地代も経費計上をすることができます。
ローン手数料、金利アパートローンを借り入れてアパート経営を行う場合、毎月のローン返済が発生します。なお、経費計上できるのはローン手数料、金利のみとなり、元金は経費計上できません。
減価償却費減価償却費は、実際に支払いが生じる経費ではありませんが、建物や設備など、高額なものは一括経費計上することができないため、経年劣化分を費用計上することができます。

固定費を削減するためにできること

管理費やローン手数料、金利は管理会社の見直しや、ローンの借り換えなどを検討することで、経費削減を図ることができる可能性があります。

運営費(変動費)

運営費のうち、月によって支払い金額が変動するものを指します。例として、以下の費用が挙げられます。
共用部の水光熱費共用廊下などの電灯や散水栓を設置している場合など、共用部の水光熱費が発生します。
通信費入居者や管理会社、不動産会社と連絡を取る際の電話代や切手等が該当します。
接待交際費オーナー会などの参加費や、管理会社、不動産会社との飲食代などが該当します。
新聞図書費アパート経営の知識を得るために購入した書籍費や新聞購読料などが該当します。
交通費打ち合わせやセミナー参加等に要した交通費が該当します。
備品消耗品費事務作業に使用する文房具や、共用部分の電灯などの他、パソコンなどの高額なものについても、30万円未満の備品等は消耗品費として一括経費計上することができます。
仲介手数料新規入居者が決まった際、不動産会社に支払う仲介手数料も経費となります。
広告宣伝費入居者募集の際、不動産会社が行う通常の広告に加えて、広告を依頼する場合には広告宣伝費も発生します。
修繕費・解体費・立ち退き料リフォームや設備の入れ替えなどを行う際の工事費用が該当します。建て替えを行う場合に必要となる解体費や立退料も雑損失などの費目で経費計上することができます。

運営費を削減するためにできること

変動費の削減は難しい面もありますが、支払い予定をチェックして資金繰りを見通しておくことが大切です。特に修繕費は大きな費用が必要となる可能性が高いため、修繕計画を立てて、計画的に実行しましょう。

保険料

保険料も経費のひとつです。アパートが災害による被害を受けた時に補償される火災保険や地震保険の保険料の他、アパートの不備等により、他人にケガを負わせるなど損害を与えたことに対して補償を受けられる施設賠償責任保険の保険料などが該当します。

保険料を削減するためにできること

地震保険は、公的な意味合いの強い保険なので保険料はどの保険会社で加入しても同額ですが、そのほかの保険は、保険会社によって補償内容や保険料は異なります。保険の見直しで、経費削減を図ることもできる場合もありますので、見積もりを取ってみるとよいでしょう。また、個人事業主としてアパート経営を行っている場合、地震保険料控除(最高5万円)を受けることもできます。

税金

税金の内、固定資産税、都市計画税、事業税などは経費計上できます。なお、所得税、住民税は経費計上できません。

節税のためにできること

アパート経営を節税対策目的で行っている方もいるでしょう。所得税および住民税は、大まかにいえば、収入から経費を差し引いたものに対して課税されることになります。手元にキャッシュが残らないのは問題ですが、経費をコントロールすることによって、節税につなげることは可能です。

※計上方法は、税理士の方とも事前にご確認ください。

法人の場合に経費計上できるもの

法人としてアパート経営を行っている場合、生命保険の保険料や、退職金の準備として中小企業退職金共済制度に加入している場合、その掛金、また小規模企業共済に、経営セーフティ共済などに加入している場合は、その掛金も経費計上することが認められています。

経費削減をする時に気をつけたいこと

ご覧いただいたようにアパート経営には、様々な経費が必要となります。ただし、闇雲に経費削減を図ることは望ましくありません。経費削減によって、課税される税金が上がる可能性もありますし、また必要以上に経費削減を図ることによって、入居者の満足度を低下させることにもつながる可能性もあります。まずは、管理費用や保険料といった毎月支払いが必要となるものの、管理会社や保険会社によって費用が異なる可能性がある項目から手を付けてみるとよいでしょう。

運営費のうち変動費についても、共用部分の水光熱費に大きな変動がある場合には、漏電や漏水なども疑われますし、電灯器具の変更によって経費削減を図ることもできます。また、交際費を過度に支出していないか等も定期的に点検しておきましょう。

まとめ

アパート経営には、多くの経費が必要となりますが、それは入居者に住みやすさや安心を提供するために必要なものです。しかし、アパート建設、購入時に業者からすすめられた管理や保険などの内容を大家さんが主体的に確認せずに、その費用をただ支払っているのであれば、そこには無駄が潜んでいる可能性はあります。面倒がらずに見直しを検討してみてはいかがでしょうか。

また、客観的なアドバイスを定期的に受けるために税理士のサポートを受けることも一案。アパート経営は、その文字が表す通り、「経営」に他なりません。アパート経営を安定的に継続するためにも、経費を上手にコントロールして、スマートな大家さんを目指しましょう。

アパート経営の成功を左右するキャッシュフロー。
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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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